盘活上海东滩项目 上实发展整合集团养老地产业务

　　颇显“拥挤”的养老地产探索之路又添新成员。

　　1月24日，上海实业发展股份有限公司公告宣布，其全资子公司上海上实城市投资发展有限公司与上海实业东滩投资开发(集团)有限公司共同出资，成立上实养老产业平台公司，暂定名上海实业养老投资有限公司。

　　未来，该项目公司将会与其他合作伙伴共同成立合资项目公司，开发建设养老社区项目。

　　盘活养老项目

　　据了解，上海实业养老投资有限公司(项目公司)的注册资本是2000万元，股权比例为上实东滩投资出资1240万元，占62%股权；上实城市投资出资760万元，占38%股权。

　　由于上实东滩投资是上海实业(集团)有限公司的全资子公司，属于上实发展关联企业，因此上述事项构成与关联企业共同投资。

　　对于此次合作，上实发展在公告中指出，此次合作可以整合内外部资源，充分发挥交易各方的优势，在做优做强房地产主业的同时，参与到养老产业的建设以涉足新型房地产开发领域，为公司打造新的盈利增长点及公司未来发展奠定良好的基础。

　　不过，在业内人士看，两家公司联手的原因并非这么简单。

　　“实际上，上实集团在上海市崇明岛东滩原本就有一个养老项目。”据知情业内人士介绍，很早之前，上实集团曾在崇明岛东滩圈了一块较大面积的土地，打造成一个湿地旅游区，在景区之中就规划出了所谓的“长者社区”，被当地人称作“滨海万人养老院”。

　　现在在开发上很可能遇到了问题。上述人士表示，从账面来看，两家公司似乎又在做资产整合。

　　“之前那家公司自己无力操盘，开发能力不丰厚，做不成熟，但又不想融进你来，怎么办呢？那就索性让上实发展再出一部分股份，成立一个平台公司。把这块资产给盘整好。这次的直接目的或许在这儿。”

　　该人士进一步分析，上实东滩投资很可能遇到了两方面问题。一方面是来自资金的问题，当时拿下这块地，做景区开发投入了很多钱，但景区回报率太差。

　　“所以现在开始考虑做第二轮开发。只有先把景区开发出来，有了一定的高度之后，土地才能跟着升值，这样再做开发，项目才会有一定的价值。不过现在看来，他们这个后续开发似乎有些心有余而力不足，钱不够了。”

　　“另一方面，上实东滩投资的技术力量或会比较欠缺。可能打造景区、做园林还行，但现在要做一些新的物业开发就遇到麻烦了。”上述人士如是说。

　　整合上海东滩

　　值得注意的是，对于上实发展和上实诚开这两家兄弟公司而言，东滩项目并不陌生，甚至是上实系地产业务整合的关键资产之一。

　　起初，上实集团曾公开承诺将东滩项目注入上实发展。

　　集团方面曾明确表示，除上实发展之外，将不再新设从事房地产业务的子公司，且承诺上实集团的房地产业务将全部由上实发展来经营。“上述承诺同样适用于上实集团在上海崇明岛的东滩项目。”

　　但随着2008年时任上实发展董事长、东滩项目公司总裁马成樑的离职，东滩项目此后便迟迟未有新的进展，承诺的事情也迟迟得不到落实。

　　直到2010年，这一承诺彻底破灭。当时有媒体报道，针对东滩项目，大股东曾有意将其转手给上海实业控股有限公司(上实控股)来开发。时任上实控股副总裁的倪建达在接受媒体采访时亦曾表示：“东滩项目未必由上实发展来负责，也存在注入上实控股的可能。”

　　然而，随着上实控股收购上海城开及中新地产集团(控股)有限公司，东滩项目的归属再一次不了了之，逐渐被人淡忘。

　　而这一次上实发展与上实东滩共同出资成立上实养老产业平台公司，似乎预示着早前未完成的资产整合又有了新进展。

　　不过对此，分析人士表示，双方仍然没有把两家公司合并为一家的想法，只是先做一个新的公司，双方各占一部分股份，把资源做一定的合并，看看能否将价值发挥到最大。

　　资料显示，位于上海崇明岛的东滩项目是一项兼湿地保护与生态开发的大型项目，占地85平方公里。1998年，上实集团通过旗下子公司上实东滩投资以28亿元购得。

　　而“长者社区”的规划起于2010年底，项目位于崇明东滩生态城东村，占地约2700亩，总建筑面积约100万平方米，容积率0.55，可容纳约7700户，超过10000名老人，总投资约100亿元。

　　据了解，自获得东滩地块开发权以来，上实集团不断为这一投资预算达到100亿元的项目寻找战略合作伙伴，麦肯锡、爱尔兰地产公司财富控股集团等国际知名机构都曾经参与。2011年，上实最终与国内某著名保险（放心保）公司达成合作意向，引入保险资金加入东滩地块的开发。

　　当时，该集团还曾为此制定了崇明东滩地块开发的3年行动计划，3年内将重点建设长者社区这一养老项目。

　　根据规划，长者社区项目定位为“持续照护退休社区”，采取租售结合的方式，以中等收入人群为主，以80-110平方米的一至两室为主，全装修设计。

　　在硬件配备上，长者社区项目将设置上海最高水平的养老设施，包括地源热泵系统，居室内外配备适应老年人生活起居的设施和紧急求助装置，设置公共交流空间、走道安装扶手，房间内设置红外报警器等。除了商业、交通等配套外，还计划设立老年大学和市区三甲医院分部，分部主要针对老年人的冠心病、跌伤病等进行康复治疗、体检。

　　尽管如此，养老地产投资周期长、盈利缓慢的问题还是令外界颇为忧虑。即便在欧美，比较成熟的养老城项目至少也要15年才能收回成本。

　　有行业人士在接受媒体采访时指出，虽然长者社区是由国企和大的保险公司主导，但对于一出手就几十亿元的国企而言，其对运营模式是否想明白了，是否能运作起来还需要时间来检验。除此之外，老年人口的导入也是一个不可忽视的问题。