上海张园改换新貌迎客：太古猛进内地市场的策略棋步之一

撰文：赵焓璐

“不到张园等于没到过上海”。

张园，上海的一张老名片。《上海商业市井词》有言：“张园西去到愚园，游客曾经载酒樽。楼阁参差犹昔日，如何裙屐少临门”。这个位于南京西路的历史项目，名声自清朝便流传开来。

十九世纪末至20世纪初，原本作为私家花园的张园正式向上海滩的社会公众开放，成为一片承载上海娱乐业的新天地，从霍元甲赴张园比武，到第一个室外照相馆、第一家对华人放映电影院在张园的出现，再到孙中山、蔡元培等任务于张园发表公开演讲，这座大园子承载着太多老上海人的情怀。

于1918年，张园渐趋消衰至停办，最终被分为28宗地块先后出售，用于建造石库门弄堂，而后演变为上海现存规模最大的石库门建筑群，成为“活着的”石库门博物馆。

时间线来到2018年9月，上海静安区启动张园地块保护性征收，遵循“留改拆”的城市更新理念，以保护与传承传统石库门里弄风貌为核心目标进行改造；2021年7月21日，太古地产入局张园项目，宣布携手上海静安置业共同进行更新升级；2022年11月27日，张园西区作为项目首期率先向公众开放。

历经4年的规划与改造，这座“海上第一名园”终于迎来回归的时刻。

张园更新

张园的蜕变始于2015年。

彼时，上海静安置业集团已经为张园内170幢历史建筑建立了“一幢一档”资料库，包括建筑概况、房屋信息、历史图纸、现状图纸、老居民照片、保护控制建议等信息，为之后翻新改造打下了地基。

2019年6月，上海静安区规划和自然资源局、静安置业集团开始征集“张园地区保护性综合开发方案设计”国际方案，最终遴选出的团队中，则难得出现了港资太古地产的名字。

毫无疑问，此次方案征选为太古地产与静安置业日后的合作打下了隐性基础。以至于在后期双方签订合资协议时，就已准确预计项目将于2022年下半年起分阶段开幕。

彼时的目标，是将张园石库门历史建筑群活化为一个地上楼面面积约6万平方米的文化商业地标，还计划将在张园南北两端，各建一座文化演艺中心和文化展示中心，引入以戏剧、戏曲为载体的演艺文化、设立以体验为特色的中国石库门建筑博物馆。

结合于今年11月27日首发公开的张园西区来看，其地上建筑面积约2万平方米，约占整个张园地上体量的35%，西区包含16幢历史建筑，形成8个组团，即德庆里、荣康里、震兴里、修德里、福如里，以及三个花园式别墅住宅，园内结合西方古典艺术的新式石库门也为建筑群增添了一番特色。

随着张园西区的落地，太古地产也延续了对于高端零售商业项目的执着，带来了一批高奢品牌，目前已入驻园内的品牌包括宝迪奥、古驰、江诗丹顿等。不难看出，全新亮相的张园西区，将重新回归公共服务属性，进一步成为开放的商业空间。

此外，张园西区的揭幕也标志着张园项目整体建设进入下一阶段，其东区也计划于2026年年底前向公众开放。

值得注意的是，在这次合作中，太古地产主要负责轻资产代运营部分的工作，持有项目合资公司上海垲业商业管理有限公司60%的权益，而静安置业则持有剩余40%的权益。

对于以往主攻重资产项目的太古地产来说，这次合作显得有些特别。

因此，当观点新媒体进行求证时，太古地产方面表示，还是以节制的眼光看待轻资产一类的机会，其更希望参与项目的设计、开发等全部阶段，因此还是会把战略聚焦在重资产项目。“但如果有轻资产运营机会能帮我们强化现有的重资产项目，我们也乐于发掘。”

回顾太古地产在上海的商业动作，不难发现，最新的张园项目合作并非太古地产首次结缘上海“石库门建筑群”。

2016年，太古地产正式进军上海，而落地的第一宗项目便是同样位于静安区南京西路兴业太古汇。

说来也巧，兴业太古汇的原型大中里始建于1925年，曾经同样为上海市内保存最完整、规模最大的石库门建筑群之一。项目总占地面积6.3万平方米。彼时，原太古主席简基富还曾表示，太古汇项目投资总额将不少于100亿元。

2017年5月，兴业太古汇启动试营业，并于11月3日正式开业。截止开业当天，兴业太古汇内的品牌入驻率为93%，而开业率也提升至80%。资料显示，从试营业到正式开幕，兴业太古汇公开展了49档商业活动，从中不难看出太古地产对于这宗商业项目的重视与期待。

如今，兴业太古汇开业时间已超过5年，已然成为上海地标性的商业项目，再回过头来看刚刚开启“新生命”的张园，两者直线距离不过300米而已。对于当下的太古地产来说，在熙攘繁华的南京西路站稳脚跟，称得上是其猛进内地市场的策略棋步之一。

内地冲刺

“我们计划在未来十年投资超过1000亿港币，在香港、中国内地和东南亚发展一系列新项目。”

太古地产方面曾对观点新媒体表示，计划将1000亿港元的约一半资金用于中国内地市场，并以一线及新一线城市的零售主导综合发展项目为重点。“预期未来十年集团应占中国内地物业组合的总楼面面积将增加一倍。”

无可否认，太古地产的内地市场规划按下了冲刺键。

早前于2000年首次踏入内地市场，太古地产并没有选择大力建设商业项目，而是“慢工出细活”。除去兴业太古汇，为人熟知的项目仅包括北京三里屯太古里、成都太古里以及广州太古汇。

而在2021年10月上海前滩太古里开业后，分水岭正式诞生，太古地产旗下的项目仿佛雨后春笋般接连“抛头露面”。

今年3月，太古地产联合西安城桓文投拿下陕西西安小雁塔片区179.86亩商业用地，该项目将被打造成中国内地第四座“太古里”，总投资额人民币100亿元；8月，太古地产挺进深圳市场，宣布在深圳湾中心地带开设旗下“居舍系列”品牌酒店，预计于2025年开业。

9月，太古地产与广州荔湾区政府、珠实集团合作打造广州珠江太古聚龙湾项目，并于当月正式动工。此外，还与上海陆家嘴集团签署前滩21号地块合作意向书，地块由两栋超高层办公楼、四栋超高层住宅以及一个大型商业组成，总面积超过60万平方米，且与前滩太古里项目仅一街之隔。

另于10月，太古地产宣布将与中国中免全资子公司中免投资在海南三亚海棠区三亚国际免税城三期地块合作发展一个零售地标项目。总占地面积20万平方米。而免税项目将在2024年分阶段落成。这也是太古地产在内地的第八个发展项目。

另值得注意的是，10月，太古地产更有计划以10.8亿港元的价格出售位于香港青衣地区的仓库，其确认将出售某些非核心资产，所得资金将重新投资于新的机会。

不难猜测，今年以来，太古地产于内地市场加码动作频频，颇有一股“逆周期操作”的味道。如果太古地产后期将出售香港仓库的资金完全投资于内地市场，是否也可以视作这家港资企业正在寻找当前内地市场下隐藏的机遇？