中海地产整合三年为期 郝建民坦言现金流成行业最大风险

　　尽管已卸任中海地产董事会主席一职，但孔庆平还是如往年一样出现在了中海一年一度的新春媒体联谊上。

　　2月10日，孔庆平带领中海系众多高管与媒体聚餐，只不过此番孔庆平是以中海地产母公司中国海外集团副董事长身份出席，但或许是出于习惯，媒体还是将众多问题抛向了孔庆平。

　　对于外界最为关注的中建系地产业务整合问题，孔庆平略显兴奋的答道：“母公司中国建筑注资中国海外已有初步进展，最主要是把中建地产的一部分业务托管给中海地产去执行，这只是第一步，而这一步已经进展的比较成功了，只不过后续资产整合还有待内地相关部门批准。”

　　而中海地产新任主席郝建民在谈到今后的资产注入时则表示，“相信三年内可以完成。”

　　孔庆平当日还笑言，今后关于中海地产的问题其实更多应该询问新任主席郝建民，但郝建民却委婉的表示，待3月份的全年业绩发布会时一定开诚布公的回答媒体提问。

　　注资第一步

　　其实早前市场上就已经不断传出中建系内部地产业务将整合的消息，但直到去年8月在孔庆平卸任中海地产董事长之际，整合一事件才最终披露。

　　2013年8月5日，中海地产发布公告称，其控股股东拟将中国建筑房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。

　　当时该消息一经公布，坊间均认为，以中海地产目前已经达到的高度，如果整合完成，两三年内超过万科成为行业老大，并非不可能。

　　然而，在业界看来，整合一事谈何容易，因为整合必然伴随着利益格局的重新划分和人事调整。

　　但好在经过5个多月的协调后，整合一事已有所眉目。今年1月28日，中海地产发布公告称，其与母公司就注资事项进行磋商，并已订立委托管理协议作为过渡安排。

　　根据协议，中建股份同意委托中海地产就其业务运营及行政向托管公司提供管理服务，包括以中海地产拥有的现有品牌及知识产权开发托管公司的房地产项目等，至2016年12月31日止，为期三年。

　　而委托公司包括中建股份于中国成立的24家附属公司，主要从事房地产开发及物业管理业务，主要位于北京、上海、天津、西安、成都、长沙、乌鲁木齐及潍坊等地。

　　此后，中国建筑亦于2月10日正式公告称，就调整直营地产业务经营方式一事，其与控股子公司中海地产签署了《委托管理协议》。

　　中国建筑还提到，考虑到政府监管部门的审批需要时间及存在不确定等因素，中国建筑拟委托中海地产发展全面负责托管公司的管理，而本次的托管公司己包含了拟注入中海地产的全部业务。

　　关于是次托管协议的签订，中海地产相关负责人曾对观点地产新媒体表示，托管业务所涉及的区域和项目其实就是中建地产旗下资产，这部分资产所涉及的人事调整已经完成，项目今后的运营会由中海地产主导，算是完成了整体注资事项的关键一步。

　　“在中建地产的资产中，像上海、天津、武汉等地的项目还是比较优质的资产，这对中海地产今后在上述区域的发展将极为有利。”上述人士表示。

　　至于后续的资产权益整合，上述人士则谈到，由于中海地产和中建地产分属境外和境内两个上市平台，涉及整合的资产首先需要相关专业机构的估价和审核，然后还要经过相关监管机构的最终审批，因而会是一个长期的调整过程。

　　不过该人士还是直言，由于整合战略已经极为明确，相信在未来两三年来整合一事也会逐步明朗。

　　加码写字楼市场

　　虽然中建系地产业务整合一事还有待进一步明确和关注，但作为中海地产新任主席的郝建民在当天还是对今后中海地产自身业务的重点作了一些介绍。

　　郝建民透露，今后中海地产会集中发展写字楼综合项目，期望在未来5年商业项目的建筑面积占比能达到20%。

　　郝建民介绍称，目前内地商业项目的在建楼面面积达到65万平方米，占整体建筑面积的5%，而零售商业项目和酒店商业项目均因电子商贸和高昂管理费用而欠缺利润，因此中海地产未来将集中发展写字楼综合项目。

　　郝建民还表示，由于目前中海地产商业项目共有土地储备面积300万平方米，基于这一点，今后公司商业面积占比5年达到20%的目标并不难完成。

　　事实上，相比购物中心和星级酒店，中海地产在写字楼方面已经形成一定规模。并且这些写字楼主要分布在香港及内地的一、二线城市，以香港“中国海外大厦”及内地各城市“中海广场”、“中海国际中心”、“中海大厦”为代表，组成了“中海系”甲级写字楼系列。

　　然而，“房地产说到底还是金融问题”，特别是在商业地产方面资金实力就显得尤为重要。

　　对于这一问题，郝建民也坦承，虽然其相信今后内地房地产行业仍属朝阳产业，但是金融及现金流风险可能成为地产行业的最大风险。

　　或许正是预料到这一风险，近期包括万科、绿地、恒大以及世贸股份等在内的房企纷纷入股银行和证券公司等金融机构。

　　只不过对于中海而言，短期内并不会跟风而上，孔庆平认为，这些事例与内地金融业发展空间很大有关，但中海如果拓展金融相关业务或许协同效益不大，因为集团日后如果入股基金、保险（放心保）及银行等业务，很大程度上是以母公司中国建筑为主，并且仅属财务投资的性质。