广州一日卖地155亿 广钢新城地块上演“面粉贵过面包”戏码

　　不出所料，2月21日广州荔湾区广钢新城地块出让现场，再次上演了“面粉”贵过“面包”的戏码。

　　十几家开发商耗费2个多小时角逐之后，广钢新城五幅地块最终花落中海外、北京金融街、珠海华发，其中华发所拿地块扣除安置房和公建配套后楼面地价约23000元/平方米，再次刷新荔湾区域地王。

　　同样的热度此前也在北京、深圳上演。截至目前，开发商在一线城市抢地的热情继续高涨，今年内北京土地出让金已达600亿，四大一线城市土地出让金也超过了2000亿。

　　然而与此同时，一线城市年初至今楼市商品房成交均出现下滑，北京1月成交几近腰斩，多位房地产业内人士指出，地价与房价有很强的关联性，这种地市与楼市的背离不会长久；易居中国联席总裁丁祖昱认为，今年二季度即是考验地价的重要时期，地价的拐点很有可能在春夏之交出现。

　　万科董秘谭华杰曾多次对21世纪经济报道记者表示，在波动的市场中，能够在地价的高位“逃顶”比在低谷中“抄底”更为重要，财务安全高过一切。对于开发商而言，当下的土地市场已然充满了风险。

　　广州的卖地冲动

　　交易信息显示，中海外以95.98亿元连夺三地块，金融街以29.94亿元拿下第四幅地块，珠海华发则以29.15亿总价拿下最后一宗地块。

　　据了解，广州市房管局对此次拍地限定了出让总价，开发商需竞拍安置房和公建配套面积，按照业内的算法，这会将成本转移至未来的商品房之中，导致5幅地块地价有4幅单价在20000元以上/平方米，超越了去年的万科荔湾地王。而该5幅地块附近区域的商品房单价，也不过20000元左右/平方米，再次出现了“面粉”贵过“面包”的情形。

　　这仿佛显示，广州的拍地热度，依然在延续去年一线城市土地市场的盛景，开发商对全国市场的分化以及一二线城市的高价值表达出高度的认同，纷纷继续在一线城市抢地；而地方政府，也在抓紧时间密集推地。

　　广州显然是一线城市最迫切推地的一个。据21世纪经济报道记者查询，广州今年对土地出让金收入预计是800亿，这意味着广州接下来还将推出更多土地，以吸引开发商进场。

　　根据广州市2014年土地出让计划，2014年将会供应住宅用地666万平方米，同比去年增10%，商业服务业用地509万平方米，同比增逾10%。而在2013年，广州土地出让金收入已达838亿，如果地价也同比上涨，则意味着，广州今年土地出让金收入很可能破千亿。

　　大规模推地背后是广州相对更大的债务压力，今年是地方政府偿还债务的高峰期。就广州政府债务数据，广州市财政局长袁锦霞2014年2月20日接受代表提问时表示，根据2013年底初步的决算数，全市政府负有偿还责任的债务大概在2200亿元。根据2013年底的综合财力，债务率72.7%，偿债率15%。

　　自2008年以来，广州对土地出让金的依赖逐年加大，卖地收入占财政收入从10%提升至近40%。2013年广州卖地收入达838亿元，是2013年全市财政总收入(2224.3亿元)的37.7%。

　　具体到广钢新城的土地资金筹措与回报上，广钢集团已确定迁往湛江，其转型发展需依靠盘活广钢地块筹措资金约217亿元；而广钢新城的拆迁和安置成本，也将从土地出让中获取。据悉，今年广钢新城后续还将有地块出让。

　　洼地抑或泡沫？广钢新城的多空分歧

　　广钢新城所在的荔湾区被认为是广州的价格洼地。

　　据21日在现场观察拍地的一位开发商投资部人士表示，其发现此次拍地过程缓慢，气氛也非特别热烈，各家公司对广钢新城前景判断不同，导致竞争并未有想象中激烈。

　　根据广州市市规委的广钢新城规划，这里的未来将是一个基于三旧改造的新城，原广钢鹤洞厂区联合周边三条村落，扩容成规模达6.57平方公里的广钢新城。

　　近年广钢新城附近除了广船和广钢自建的住宅楼外，一直未有新的商品房出现，其中最新的四季花园为2003年至2008年开发建设，目前二手楼最高售价约为1.8万元/平方米，而广钢宿舍二三十年楼龄的楼梯楼售价一般为1万多元/平方米左右。

　　从区域来看，荔湾区域芳村高尔夫球场地块上楼盘均价2万元/平方米左右，保利地产广东公司董事长余英乐观认为，广钢新城2015年房价可达4-5万元/平方米。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志则提出了不同的观点，他认为，这次出让地块的楼面地价实际已超过20000元/平方米，如果在一年后就推出市场，整体产品均价估计只能在2.8万元/平方米左右，不望江单位更难超3万元/平方米。

　　据上述开发商投资部人士观察，此次拍卖的广钢新城土地并非最优，其中并没有出现望江地块，价格已经过2万，明显高了，不知道接下来政府再推出更优质的地块怎么卖；后面地价会不会隐性下降？这些都是公司在投资前需要慎重考虑的问题。

　　而对于中海外为何会砸下近百亿在广钢新城，接近中海外的人士分析，在一个区域拿多块地可以形成协同效应，优化项目成本，这是中海外一贯以来的做法，比如中海外在北京的丰台地块；另一方面，该公司成本控制和产品质量在业内最优，可以保证成本和利润的平衡，但对于其他公司来说，不一定能做到。这也是其他公司没有轻易下手的原因。

　　地市与楼市的背离

　　政府密集推地、开发商积极配合，看似一片红火的地市，却与成交低迷的楼市发生了背离。

　　从成交量看，1月份全国楼市成交一片萎靡，北京等部分一线城市甚至出现“腰斩”现象。进入2月份，成交低迷态势依旧。

　　楼市成交量连续回落，既受春节淡季的传统因素影响，也有开发商推盘积极性不高的原因。更为关键的是，价格持续居高不下，购房者观望情绪明显加重。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟说，北京自从开始恒大和金隅的三个自住型商品房项目申请后，市场明显进入了观望。

　　房贷的紧缩是影响购房行为的重要因素。依照惯例，进入新年之后，金融机构就会获得新一年的信贷额度，银行的个人住房贷款额度通常会比较充裕，贷款利率往往会出现下行，审批与放款时间也会相应加快。

　　“但2014年开年以来，以往的规律失效，各城市、各银行对房贷业务并未明显放松，贷款利率并未明显回落，依然延续去年底房贷紧张的局面。”CRIC研究中心研究员杨科伟分析，从CRIC统计数据来看，北、上、广、深等一线城市1月份楼市成交大幅萎缩，除了传统春节淡季和调控政策因素外，资金面的影响更为关键。

　　21世纪经济报道记者获悉，兴业银行总行已发文停止房贷业务，中信银行也发文今年不新增房贷余额，还有不少银行在部分城市将首套房贷款利率上浮5%-30%不等。

　　从价格看，对未来房价走势产生分歧且房价回落预期渐强。尽管房价上涨态势依旧，但涨幅已明显趋缓，房价上涨区域布局也由“普涨时代”进入“分化时代”。包括万科董事会主席王石、华远地产董事长任志强等业界大佬，近期均对未来楼市的走向提出了警告。

　　2月20日，佳兆业集团主席郭英成在业绩会上表示，今年内地房地产市场将面临相当的考验，存在阶段性调整的可能。对于美国量化宽松政策退出的预期，对再融资带来的影响，佳兆业集团副主席谭礼宁表示，总体来看，今年融资成本相对去年更高。

　　里昂研究报告预期，内地房价涨幅将由去年的12%放缓至今年的8%。穆迪也预计2014年中国70个大中城市的房价涨势将有所回落，原因是2013年底的基数较高，而且房地产业具有周期性，随着对房价未来走势分歧的加大，房价回调将是大概率事件。