新世界中国：内地项目不存在减价空间 将谨慎拿地

　　近来杭州的降价风波如同在中国楼市的水面上投入了一颗石子，搅皱一池春水。在2月25日举行的新世界中国地产有限公司中期业绩会上，杭州的一个喷嚏，让其频频被问及是否也被传染。

　　根据新世纪中国发布的数据，其2014上半财年的平均售价由去年同期录得的18035元/平方米，跌至13073元/平方米，每平方米跌幅达4962元。对此，新世界中国执行董事颜文英解释称，公司没有主动降价，均价下调主因是本期内集团去化区域集中在二三线城市。“集团项目的去货率达50-60%，未有考虑减价。”

　　对于媒体提出在新世界中国项目较多的武汉、上海等地，因存货较高、供大于求而存在降价风险的质疑，其回应称，“我们看不到有减价的市场”。新世界中国表示降价是个别楼盘，公司的楼盘在当地很出名，推出的产品去化率也很高，不存在减价的空间。至于目前各界极为关注的杭州市场，新世界并未有项目。

　　除了降价，当日的另一个关键词即为深圳前海。针对市场传言新世界有意参加深圳前海开发一事，新世界中国明确表态称没有参与任何前海土地拍卖，也没有计划去参与。目前主要是想积极去消化发展现有的项目，前海方面没有考虑。

　　新世界中国进一步提到，对于常规的土地招拍挂，没有太积极去做。因为在拍卖这种形式拿地时，各大发展商都非常踊跃，但其未必能竞争过其他同行。“我们会定向，以及会做一些规划定向的项目或者是收购项目，从这几个范畴去增加土地储备，成本会比较低。”

　　展望2014年内地房地产市场，新世界中国预计中央不会有更加严格的措施出台，但不排除某一些地方政府会适时做自己的区域规划措施。至于二三线城市，该集团认为城镇化是未来的一个发展方向。二三线城市都有潜力，有潜力的城市市场的环境都会更加好一点。

　　以下为新世界中国地产有限公司中期业绩会现场实录整理：

　　现场提问：公司项目均价下跌较多，能不能说一下你们关于这方面的情况？去年下跌的原因是什么？而现在的售价情况是怎么样？

　　管理层：我们去年均价是1.3-1.4万/平方米的水平，这个是平均的数字，不是反映减价的情况。是说两个期间我们的销售入帐的楼盘分布在不同的地方，去年我们二三线城市的销售占比超过了75%，所以是由于这部分的比重较大而拉低均价，不是有指标性的价格下跌。

　　去年下半年我们没有完成的物业多数在二三线城市，现在毛利率有大概50%，全年来计算，应该是35%以上。二三线城市的毛利率会比一线城市稍微低一点。

　　现场提问：刚才讲的50%和35%是讲入帐销售吗？

　　管理层：是入帐销售，确切地说中期是50.9%。我们2013年全年的毛利率是42%，这次中期纯粹看这个数字的话，会看到我们的生意很好，所以对于我们来说不是一个指标性的数字。

　　现场提问：你们今年度的合约销售，说到二三线销售，或者是货量太多，售价都有一些压力，你们如何应对？

　　管理层：截至去到12月的半年，我们的合约销售有100亿，我们全年的目标是170亿，现在我们达到57%。市场上有一些消息说二三线城市的存货比较高，但对于集团来说，我们存货去货率都有五六成，一二三线区域过往去货率都差不多是这个水平。不是侧重于哪个地区的存货会特别高。

　　现场提问：想问一下，你们在武汉以及上海都有很多楼盘，这两个城市都是被认为存货量比较高的区域。就你们的观察，当地楼盘有没有因为这个原因，都需要减价呢？

　　管理层：沈阳我们有一个盘有40、50万平的建面，量比较大，有三千多个单位。但是我们的去货速度很快，都有六七成。所以我想降价的是个别楼盘。我们的楼盘在沈阳当地很出名，声誉也不错，推出的产品去化率也很高，不存在有减价的空间。

　　现场提问：如果一些三四线城市楼盘减价，对于你们的均价会不会有压力？你们会不会也有减价？市场有没有减价迹象？

　　管理层：我们集团不会采取产品减价的促销方式。我们一向对于自身品质和售后服务比较关注，我们会以比较完善的方式去促销以实现去库存，没有考虑过减价。

　　至于市场方面，我们看不到有减价的市场，至少在沈阳看不到。可能大家目前比较关注的是杭州市场，但是我们在杭州没有市场份额。

　　现场提问：在拿地策略方面，因为二三线可能是供多于求，会不会针对这个情况调整买地策略？

　　管理层：我们现在的土地储备相当充裕，因此拿地会以比较审慎的积极政策去进行土地储备。现阶段，我们没有一个新的指标打算今年要做多少或者增加多少。土地储备对于我们很重要，我们的土地存量要准备够起码五年的发展。

　　现场提问：在内地就很少看到新世界会以招拍挂形式拿地，你们在内地的主要拿地方式是什么？

　　管理层：增加土地储备有很多不同的方法，其中一个就是拍卖，这个方式我们不是太积极去做。我们会定向，以及会做一些规划定向的项目或者是收购项目，从这几个范畴去增加土地储备，成本会比较低。因为在拍卖这种形式拿地时，各大发展商都非常踊跃，我们尝试了几次都没有他们出价高。

　　现场提问：之前都听说新世界会有意参加深圳前海开发，现在对前海有没有一个具体的态度？

　　管理层：新世界中国是没有参与任何前海土地拍卖的，而我们也没有计划去参与。因为目前主要是想积极去消化发展现有的项目，所以前海方面我们没有考虑。

　　现场提问：会不会一起参与发展？比如说跟周大福一些会不会一起建设？

　　管理层：没有这个计划。

　　现场提问：关于毛利率方面，你们有写下半年入帐的项目毛利率是35%以上，这是指下半年还是全年是35%？

　　管理层：全年35%。可以这样说，每一年计算，我们的毛利率都可以在35%以上。

　　现场提问：酒店业务为什么亏损较大？是不是最近的经营情况都有变化？

　　管理层：我们今年有一个酒店新开幕，是11月份在北京的新世界酒店，开幕不够两个月。酒店新开幕有亏损状态，才会拉低整体的数字。如果撇开这一家，我们其他六家酒店，中期内无论是房间入住率或是房价都上升了。

　　现场提问：2014年你们的展望是什么？

　　管理层：2014年我们觉得会是一个平稳的年度，大家可以看到新政府的班子非常平稳，是以市场为导向作为方针去运作，所以我们预计中央应该不会有一些更加严格的措施出台。在这样的环境下，我们也不排除某一些地方政府会适时做自己的区域规划措施。至于二三线城市，我们集团认为城镇化是未来的一个发展方向。二三线城市都有潜力，有潜力的城市市场的环境都会更加好一点。