明宇集团游文洲：“酒店+地产+金融”支撑形成驱动力

　　在各大城市综合体中，高星级酒店已经成为不可缺少的一个业态，"地产+酒店"模式也成为开发商普遍的操作逻辑。然而，由于大部分开发商不具备酒店运营能力，酒店往往成为发展中的一个包袱。

　　不过，在近几年商业地产开发队伍中，明宇集团异军突起，尤其明宇在成都核心商业区域手持两大精品城市综合体--已建成的成都第一高楼明宇金融广场、明宇·西部国际金融中心，以及位于成都城南金融城的临江城市综合体明宇大厦等项目，在行业内引起关注。与其他开发商的做法不同的是，明宇集团是在经过多年成功的酒店经营后再进军地产业，并确定了"高星级酒店+超甲级写字楼"等相结合的商业业态发展模式。

　　明宇酒店集团总裁游文洲在接受赢商网记者采访时表示，明宇集团2008年起开始在成都楼市发力，仅用5年时间，在全国的开发规模便已超过1000万平方米，更把对其他开发商而言是"包袱"的酒店运营成为不断赚钱的优质项目。

明宇酒店集团总裁  游文洲

　　"酒店+地产+金融"三驾马车稳健前进

　　众所周知，酒店地产投资大，回收资金周期长，压力显而易见，如何才能做到稳健扩张？对此，游文洲介绍，明宇是以酒店为主业、以地产为支撑，以金融投资为纽带，三者相互支撑，形成稳步前进的驱动力。

　　游文洲表示，商业地产的核心是运营，这就要求开发商不仅能建，关键还能自己经营。在明宇集团的产业格局中，地产板块为集团贡献了较大的利润，而酒店的营运、出租的商业又能够为集团产生持续稳定的现金流。正是由于集团的酒店与地产形成互补，这种模式使得明宇自身拥有良好的造血能力，通过"自建、自持、自营、自有品牌"的经营模式，让明宇开创了商业地产的新蓝海。

　　值得一提的是，目前，明宇集团共拥有四个自有品牌--"明宇·雅"系列五星级酒店品牌，包括奢华五星级尊雅、豪华五星级豪雅、标准五星级尚雅，以及精品商务五星级丽雅四个子品牌，"宇豪"四星级酒店品牌。此外，明宇还有"怡品堂"、"珍鲜坊"、"和清"等三个独立高端连锁餐饮品牌。

　　寻找改变调整经营思路

　　在过去一年里，中国酒店业受国家政策制约、高端政务接待锐减等诸多因素影响，面临着严峻的考验，业绩严重下滑。高端酒店吹来的阵阵寒风，让游文洲和明宇酒店集团也颇感凉意。

　　他坦言，"酒店行业最怕问到业绩，入住率下滑、餐饮利润下降、国外客人减少，整个成都的高星级酒店去年出租率下降20%。不承认在成都下降的是说假话，但是我们下降的幅度在成都酒店算是好的。因为我们把成都十家酒店完全整合在一起，实行集约化经营。"

　　面对困境，明宇集团也在不断调整经营思路。例如整合营销，原来在一个酒店的营销团队里有十几个人，现在都全部取消，改为在区域设一个集中营销平台，称为"区域集中营销中心"，然后，再让他们负责集团这十家酒店的营销。

　　"目前，成都整个客房入住率的下降都是比较大的，尤其是高星级酒店和地产的结合有一种过剩的趋势。成都客房供给量超过了38%，国际上超过5%也许这个区域就不给你发牌照了。所以这个供大于求的矛盾需要用很长时间去化。"游文洲表示。

　　对于这些高星级酒店的经营者来说，他们或许最能感受到这股寒风的冷意。从表面上看，似乎是受到八项规定、中央出台政策的影响，但实际上，从本质来说，这几年商业地产风起云涌，和酒店地产的结合产生了一定过剩的趋势，应该说新政下诱发了矛盾提前的爆发。

　　利好：旅游地产带来新一轮的机遇

　　但值得注意的是，随着开发商大举进军旅游地产，这或许为目前身处寒风的星级酒店业带来了新契机。对此，游文洲认为，几年前大家说商业地产是一片蓝海，现在则是一片红海，但是红海和蓝海是相对的。

　　"不是所有的地产都可以和酒店结合，比如说在成都在三环以外，做住宅地产都很好销，但是酒店不一定能够生存。我们试想想，一般一个甲级写字楼能够生存的地方，高星级酒店通常也同样能够生存，而且这两个产业还能形成互补。"游文洲说道。

　　据介绍，目前，明宇有三种产品业态，第一是精品城市综合体。即高端酒店+甲级写字楼，以及少量精品商业，这类产品通常位于城市核心CBD，并将五星级酒店的服务复制到甲级写字楼的物业管理，这样使得服务品质更高，而管理成本相对降低。

　　第二是复合城市综合体。在精品城市综合体的基础上，加大商业比重及服务式公寓，发展区域引擎城市地标综合体，这类产品一般位于城市次CBD，或者是城市郊区、有发展前途的位置，这种地块相对弹性比较好。

　　第三是旅游度假综合体。比如明宇集团即将开盘的都江堰明宇豪雅青城项目和正在建设中的明宇·版纳四季国际度假区。

　　游文洲透露，如今，明宇集团也启动了国外的投资发展，目前在非洲加纳、安哥位和东南亚地区都有明宇的战略布局规划，也正在谋划欧洲和北美一些高星级酒店的收购与建设。

　　目前，越来越多的国内企业"走出去"进行资本扩张，对品牌进行外转内销的尝试，对于本土企业海外收购一些酒店，再回来嫁接会不会形成水土不服的质疑，游文洲表示，"明宇强调一点，国际化过程中本土化优势的塑造。首先你应该弄明白你的客源主体是什么，像我们酒店80%、90%都是中国客源，所以本土化非常重要。因此，我们提倡在国际化过程中，重要的是塑造你本土化的优势。"

　　摆脱困境打造品牌与个性

　　虽然眼下酒店业难以摆脱行业困境，但未来成都高星级酒店仍有很大的自我提升空间。

　　如何让酒店和文化、艺术、生态这些概念结合起来，选择适合自身项目的体验方式，打造出一个自己的品牌特色，也成为酒店管理层一个思考的方向。

　　游文洲表示，明宇集团在酒店经营上坚持三个方面，第一，总成本领先。也就是说要通过投资的成本控制来创造良好的性价比，因为对国有本土品牌来说，品牌的背后是文化，而文化的形成需要积淀。

　　比如，一个十多年品牌和一百年的品牌抗衡，这个怎么办?我们从投资成本控制，比如说你的客房卖800元才有利润，我700元就有利润。通过投资总成本控制来创造产品的性价比，让消费者感觉值和超值。这是我们第一个要坚持的。

　　第二个，我们坚持自建、自持、自营、自有品牌。这样我有自身的血统，我们的酒店基本上都是我们自己管理的，除了一家是委托希尔顿的康莱德品牌，其他都是自持的，我们有自己的专业管理团队。

　　练好内功度过洗牌期

　　对于明宇集团未来的发展，游文洲向赢商网记者透露，明宇因时而变、顺势而为，第一点就是思考如何放缓速度。因为一个企业的发展表面上是速度拉开了距离，最后还是依靠内功逐步拉开距离。

　　第二，调整产品的结构，要体现它的投资价值。所以要优化产品结构，放缓节奏，度过这个洗牌期。

　　这个洗牌的周期应该两到三年，从转型来说，现在高端遇冷，转型比较困难，原因在于高星级酒店有一个特点，就是进入门槛高，退出门槛也不低。

　　"通过这次遇冷会使我们的投资人更加的理性。如果大家能够做到理性分析投资，加上在现在的政策环境下，政府也不会像以前一样非要你做一个什么样项目，非要做一个豪华酒店。"

　　"明宇现在开业的高星级酒店有十几家，加上在建的有30多家。原来要求2015年到达30家，但现在我们放缓了，今年只开2家，原来计划至少要开5家。面对这种形势必须要调整，要研究。"游文洲对记者说道。

　　成都酒店业，作为西部酒店、甚至是全国酒店发展的风向标，不论是努力调整经营思路，还是采用各种创新手段进行营销，或者是苦练内功，更新管理模式，压缩运营成本，都希望这阵寒风能成为检验行业水平的一次契机，并在困境中实现发展与超越。

　　对于未来，游文洲表示乐观。阵痛是必然的，如果不经过这个阵痛期，大家就没有一个清醒的概念去做。通过这次阵痛，酒店可以走向更好良好、健康、持续的发展道路。