恒大可动用资金1020.4亿 转舵一线城市增加业绩砝码

　　出现在恒大地产2013年业绩会上的许家印神态放松，谈兴甚浓。

　　作为全国最大民营地产公司的老板，许家印在2013年交出了一份不错的答卷：137亿元的净利润，直逼行业老大万科和净利常年排第一的中海外；公司拟派息每股0.43 人民币，创历史最高，而62.7 亿元派息总额也是内地开发商历来派息额的最高纪录。

　　高达1.5亿平方米的土地储备、项目覆盖全国除台湾以外的全部省份，恒大地产全国布局的多样性使得其对一二、三四线城市的楼市似乎最具发言权。而许家印在本次业绩会反复强调的是，三四线，并不像人们想象的那么悲观；而恒大在2013年积极转舵一二线拿地的举措，则为其平衡风险和业绩增长增加了砝码。

　　这是许老板乐观的理由。他甚至判断，到年底，一线城市房价将上涨10%，二、三线城市将上涨5%。

　　财报显示，恒大去年净利润为137.1亿元，扣除投资物业评估增值的主营业务净利润为103.1亿元。相比2012年的净利下滑，其盈利能力有了很大提升。

　　由于确认均价的上涨，公司毛利率和核心净利率分别从2012 年的27.9%和9.5%提升至29.5%和11.0%。对此，许家印表示，恒大地产去年价格适当回归，希望今年价格继续再回归一点。

　　这与公司去年开始大幅回归一二线城市的布局有关。恒大地产2013 年展现出更大的向一线城市扩张的野心。公司全年新购入66幅地块，其中8 幅位于北京、上海和广州。此外，公司还收购了一家深圳的开发商，获得其在深圳拥有的7 个项目。

　　与许家印的判断一致，海通国际分析师侯凌中指出，由于大城市项目占比增多，预计公司的销售均价和利润率在未来两年提升。

　　“未来，我们的毛利率将维持在30%左右，净利润率为10%~15%。”恒大地产总裁夏海钧表示。

　　除了显示对毛利率和净利率继续提升的信心，恒大管理层还表示，将继续保持稳定的负债水平。

　　由于向一线城市的扩张，公司去年买地平均地价达到2633元/平方米（2012年为1151元），买地总支出也跃升至707 亿元。然而，公司的净负债率仍然录得14.7 个百分点的下降，至69.5%。

　　侯凌中认为，主要原因是公司发行了250亿元可转债。这些可转债的投资者在向一些特定项目（均为一二线城市项目）进行投资之后，每年可获得9%-12%固定投资回报，不过项目公司并表前，投资者并不会得到任何回报。会计准则上允许将这种债券算作权益记入资产负债表，而不是借贷。

　　恒大提供的其他财务数据显示，目前账上现金余额达536.5亿元，可动用资金1020.4亿元；同时，公司在2013年度销售回款已近千亿，现金流稳健。

　　受益于各项业绩指标的表现优异以及派息利好，4月1日恒大股票走势强劲，最高升至4.08港元，升幅达11.48%。