《大商之道》第六期：商务办公区商业进驻发展之思

　　5月14日下午，第六期赢商沙龙《大商之道》在君苑酒店顺利进行，一场关于“西安商务办公区商业发展”的思考以微观视角再次涉入商业地产行业话题，数家主流餐饮品牌代表共论当今西安餐饮业态的生存现状及未来走势，以及在未来的商务办公区餐饮商业如何在取舍中探索创新模式发展。同时，位于凤城十路的“爱特九街”商业项目也首次将自己的前卫思潮及独具特色的运营之道向业界示之，由此也引起了诸多品牌商家的热切关注。

　　随着西安商业地产发展步入深水期，现代综合商务办公区正在越来越多的呈现出商业聚集发展的特点，因此它也不再只是具备单一的办公功能，而应该是一个充满商业活力的综合社区。未来的商务办公区域是集办公、居住、娱乐、健身、购物、休闲等多种功能的大融合，是城市的经济、金融、文化、娱乐中心，人们既在这里工作，又在这里生活，这可以极大提升服务业聚集区的内在活力和品质，吸引高端人才的进驻，发挥更大的核心效力。而这样一个综合的开发规划对商务区和商业的本身地发展将起到相得益彰的作用，在西安市北郊一大批新兴开发的综合办公写字楼，为该区域带来了大量的高端客户，提升了商业的人气和定位，而商业的定位也更加的趋于精准，未来的商业价值空间也被再次发掘。

　　沙龙流程：

　　13:30—14:00  签 到

　　14:00—14:10 主办方致辞

　　14:10—14:40 报告发布

　　《中国购物中心品牌发展之餐饮篇》

　　14:40—17:00 《赢商沙龙•大商之道》

　　17:00—17:10 合影留念赠送礼品

　　17:30—19:30 晚餐

　　沙龙议题：

　　1、商务办公区优质商业业态探析。

　　2、如何突破商务办公区餐饮业态的生存瓶颈。

　　3、有待发展成熟的商务办公区的商业运营思路，如何进一步发掘未来办公区商业价值空间。

　　4、项目对话：“爱特九街”项目商业运营的思维创新

　　赢商网唐斌：转型期的商业地产餐饮之变

　　赢商网西安站《大商之道》系列沙龙活动自去年推出以来，迄今已经成功举办了六期，举办沙龙的主旨是为了给西安商业地产业内人士提供一个交流、互动的平台。今天沙龙的主题是“西安商务办公区餐饮业的进驻与发展”。由于目前的商业地产处于一个高速发展时期，对于西安来讲也是一个转型期，从去年开始我们就在不断的讨论未来商业地产的发展走向，这其实是一种危机意识，未雨绸缪永远都是商业运作的前提。那么，未来商业地产到底将会朝哪个方向发展，实际上从最初的百货商业，到现在的综合体商业、社区商业，以及像商务办公区这种特定区域的商业形式，目前都处于探讨的阶段，因为商业模式正在不断地发生着转变，在过去大家关注的主力商业是影城、超市、百货，而现在餐饮、休闲娱乐逐渐发展为主力的趋势，“主力”的概念也在发生着改变。

　　通过银泰、万达、赛格等购物中心的数据比较，餐饮业态的占比处于不断攀升的状态，像李家村万达现在餐饮占比已经超过40%。而银泰在国内目前最大的一个购物中心——杭州银泰其餐饮占比已经超过58%。众所周知，餐饮业在去年经历了市场的考验，国家的宏观调控使得高端餐饮业绩下滑，在关闭门店数量不断增多的同时纷纷选择转型，同时在这个时期正好又赶上了购物中心化的商业趋势，餐饮向购物中心进驻似乎成了一个不错的选择。但除此之外，更多的餐饮在面向着更多的市场选择，写字楼的密集式增长让商务办公区的商业发展成为另一个具有挖掘潜力的区域。但同时有一个问题就是，一般来讲这些区域的商业氛围还不十分成熟，因此如何在这些待成熟的商务区看到未来的商业价值所在，从而选择进驻发展运营，这是我们大家需要共同来讨论的问题。

　　 艾特九街陈君：“爱特九街”——西安北郊新的流行元素

　　“爱特九街”这个名字来源于一个后现代文化体系，对于“爱特九街”我们考量的不光是现在，而是包含我们的过去和未来。这个名字的定义，就是从未来出发，把它塑造为一个新的商业品牌，我们要的是长远发展。

        “爱特九街”我给大家说一下这个名字的来历。爱，源于我们的企业文化，不管在生活中还是工作中，身边的每一个人都应该去关爱。“爱特”的字义来源于网络时代的生活符号，在互联网、微博、微信充斥着人们的时候，“爱特九街”则把这种新颖的生活方式引入到项目的规划当中，未来的生活在不断地发生这变化，“爱特”在将来也会成为人们生活中不可或缺的一份子。我们企业的灵魂，也是未来我们要在这个商业体里面走的更为长远的一步路，依托品牌灵魂再依托我们品牌的战略规划，把我们现在的商业体和未来的商户，达成战略性的合作伙伴，共同铸就一个具有品牌效应的商业体。

　　众所周知，任何一个商业体或者商业项目，周边环境是非常重要的，这个环境可能会影响到你的商业运营状态以及未来的价值走向。“爱特九街”项目地处于凤城十路和文景路十字的东角，东面紧靠上海世贸，有住宅、有写字楼，也有商铺，再往东边是“欧洲世家”、“保利拉菲公馆”等。南边紧靠“海波蓝轩”、“魏玛公馆”还有市政中心，再往北边是“首创”和“汇通太古城”，去往高铁站也十分便捷。所以项目交通的便利性是毋庸置疑的，其地段未来的发展空间也是良性的。

　    “爱特九街”从一到四层为自持物业，包括物业管理和商业管理，都是我们自己运营的。楼上的智慧国际中心是两栋写字楼，大概有4万平米左右的写字楼。项目从外立面来说确实不错。项目总建筑面积是7万多，我们地下停车位是1万5千多，我们作为一个商业体，我们不光要做商业体，我们还要做品牌战略，包括它的名称、外边的水牌还有导示系统，都会尽可能做的更周全一些。

　    项目在这个街区我们的建筑是比较独立的标志性建筑，层高是4米8到5米2，一楼是5米2，二、三、四是4米8的层高，所以该项目对于一层的出租，是可以利用层高做中间夹层的，做了夹层之后你的利润率可以翻倍，而且你的租金价格以50%的比例就下降了，这是项目本身的一大特点。

　　至于项目的劣势，第一点是我们旁边一块地目前是空的，但它的规划和建造审批手续都已经开始了，最快的速度是10天左右完成；第二点是它的人流量目前还比较欠缺；第三点是政府规划尚待推进。在租金方面，我们周边环境每一百平方，街边的铺子大概在一万五到二万左右，还有一些街边门面房大概一万八到三万，我们目前在租金方面稍微偏高，100平方左右的小餐馆的租金在一万八以上，小寨赛格一百平米的租金是1万6，物业费为5千多，包括金鹰，也是这样的租金。

　　在运营模式上，我们一方面是租赁商铺，另外一方面是租赁与联营相结合。我们对项目进行针对性的思考调研之后，我们将对经营定位进行详细的阐述，也结合来自周边数据和经验的判断，当然很多商家会认为在多数情况下，投资就是一种赌，但也更是一种眼光的判定，在这一点上，我们愿意共同和大家探讨未来的发展前景。

　　爱特九街卜总：对未来餐饮业的发展前景充满信心

　　首先感谢各位在百忙之中参加咱们这个座谈会，我看也叫座谈会，也可以说叫共同探讨，特别是事业整体运营方面。我们这个项目目前已经具备了招商的条件，四楼有大连的一家洗浴，已经基本确定了，一楼、二楼是餐饮，三楼是KTV，为什么给它定位成影视、娱乐、休闲一条街，这个定位我认为根据现在的业态和它的地段，我认为定的基本上准确，现在我们要招的商家，也不是说是商家我们就招，我们要把它引进来，能够站得住，能够发展，我把它迎进来后，能整个把这个商业街运作3-5年以后，运作好了以后，再把它打出去，这样就说具有发展潜力的企业，或者具有发展意向的企业，符合这个业态的企业，就是我们能够携手这么一批团队，这样我们把这个项目首先把它做强，完了以后这些企业很可能是下一步的股东。

　　所以我们想通过咱们的见面会、沟通会，能够把具备业态的企业招进来，下来我们对所有有意向的这些企业，在西安的这些店铺我们还进行考察，哪怕我们招进来一家，同样的种类的餐饮只进一家，过来之后说在这个地方要开一个分店，一楼我们现在是十多家，二楼分成了大块，而且也是咱们开发商的一个朋友介绍过来的，我们也没有答应，我们要对这些企业进行考察，考察完了后我们再谈租金，或者租期，或者免租期也好，就不符合我们业态的，不具备拓展优势的企业我们目前还没打算招。

　　今天我觉得这是个开始，后面我们还要通过方方面面，能够引进些企业，能够把它运营好，今天我也很高兴认识大家，这么多的朋友，希望有机会我们能够进一步的给商业运营这块来沟通、协商，整体咱们能够是朋友又是股东，能够共同开发、共同发展、共同壮大，这也是我们的奋斗目标，希望我们这个企业之间的同行们能够积极参与。

　　《大商之道》商家观点

　　清迈泰温超：同质化明显  餐饮竞争压力日趋激烈

　　其实清迈泰大家都很了解，我们发家也是08年在李家村发家，我们现在全国有30家，隶属于花之歌餐饮有限公司，旗下有清迈泰，有花之歌韩国烧烤，我们有西餐，还有广东菜，有印度菜，我们主要是以异国风情的多一点。

　　我们去年3个月开了11家，今年我们放慢了脚步，汉拿山现在西安有3家，他们今年在西安的拓展速度也挺快的，另外像外婆印象现在西安市场有23家，外婆印象做的非常成功的是南门的月朦胧，二线品牌，它因为跟我们家隔壁，中间加一个满记，我发现现在好多商圈，从万达出来，在商圈现在店面最多的应该属于亿康餐饮，他们知道东北人烤肉嘛，它现在做宽窄巷子和蓉李记非常火，它今年的拓展速度，我听人家说在武汉发展15家，在我得到的小部消息，人家在龙湖拿了2家，在凤城八路王府井里面拿了6家，因为我们两家就是我们走到哪，同一个商场它有几家我们也几家，商圈现在转型大得很，以前像北大明宫万达40家餐饮，里面光炒菜的11家，坚持到半年的，现在关门的挺多的。 

　　李家村万达从08年开业到现在已经洗牌了第3回，今年9月份再洗牌，第4次了。前段时间我们公司也商讨了，现在商场竞争力越来越大，像汉拿山、外婆印象、湘水瑶、小六汤包，比如人家北京老铺再一进，或者粤粥轩、皇粥轩，在西安都有名气，人家再一进，正儿八经进驻到大型商场，说白了你这小品牌，你跟西餐比不了，西安就一家斗牛士（牛排馆），李家村万达斗牛士多火的，门口都能踏破。现在我们公司转型的一点就是社区，我们公司老板的意见就是找熟悉的商场，像比如说卜蜂莲花在西安已经开了10年了，还有立丰国际，西安这些厂子最热的我们也天天跑，最热的厂子应该是李家村万达，下来一个立丰国际，再下来就是卜蜂莲花，现在就是说李家村最大的竞争对手，也就是赛格，赛格的设计风格是特别好的，实际赛格那里面也有死的，它里面品牌太杂了，现在西安商场里面还有个赛格街区，世纪金花，西安东南西北也就算是一这五家商场是人气非常爆的，现在大家说你在李家村只要开个餐饮，不管怎样都挣钱。　 

　　秦巴源余启意：餐饮选择综合体商业出于多种因素

　　目前从餐饮这个角度来讲，进驻商场、进入购物中心，这已经是一种形式，我们必须这样走，城市化的改造可能越来越快，包括商业地产的发展程度，或许餐饮在有选择综合体商业了。

　　在初期的时候，餐饮的运营有一个培养的过程，对于甲方而言最直接的方式就是体现在租金水平和免租期，这方面对于餐饮业来说需要得到一定的照顾，因为在后期的话，比如说签约时限，基本就是3、5年，3、5年作为餐饮这个行业来说可能是不够的，以前像我们做个五百平米以下的，基本都要个5-8年的时间，因为餐饮这个行业在2年回本那就是做的不错的，现在装修费用也很大，再加上租金、原材料、人员工资飞涨，我们菜单价就不能涨。所以首先我们综合体配套得完善，另外就是我们的通道，公共设施这些东西，我们得预留出足够的空间。但是我想现在做综合体的这些品牌，既然它想做店中店，它的品质绝对是没有大问题，另外它的思路、方向，不是为了我把这一个店做好，我肯定还要做拓展，或者跨区域，哪怕我们自主品牌都有这么一个思路，更何况这些大品牌，比如电商，之前做团购，做电影院的时候没有卖，我先把钱给你打来了，卖多少，卖不够那是我的事，跟你没关系，所以我认为电商这一定做的很好，他们就可以先掏钱后卖你的东西，所以从这点上来看，这个甲方、乙方，当然一线城市人家有一些做的也特别好，就比如说我们的租金、流水两个取其高。

　　从餐饮的角度来说，我认为还是这样，因为这个招商刚才温总说品相的保护，这个保护可能作为甲方来说也有困难，一保护吧就这么多，所以你说餐饮的体量比重大了以后，可能就会有一个产生过剩，因为我们就这么多人吃，胃就这么大，所以说我早上吃这个，中午吃那个，晚上吃那个，一天三餐我们只能吃那么几家，导致产能过剩以后问题就来了，这个跟品牌，跟你的经济能力，持续经济能力，这个影响太大，因为投资这个东西不赔钱，我认为大家都可以干，如果说少赔点也能凑合，能看到希望也行，但如果每个月没多没少往里面添的话，这就导致再大的品牌也会有撤店这么一个情况。

　　所以这个餐饮我认为在一个综合体里面，首先跟我们的规划是有关系的，如果跟现在的零售业，像电商的冲击以后，实体店经营有困难，所以咱们甲方都想着餐饮这个东西，它提供的是个性化的服务，可能电商冲击会稍微小一些，但还是波及到了，像我们餐饮，这个团购基本上以前3、4折，现在就是5、6折，这样折扣下去以后这个利润可能就没了，做这个线上，我觉得站立一在宣传的一个角度，如果靠它来赚钱可能影响不太大，另外一旦团购上线以后，后面可能有个依赖性，都想着我在淡季的时候做一做，我在旺季的时候把它撤了，但是咱们做的好的话，可能在旺季的时候还能凑合，做的不太好的话在旺季来的时候可能也就是这么回事了，你没有团购，别家有，我可以选择别家，现在移动终端很发达，我手机随时随地搜索你任何一家，我在办公室、在家里谈好了以后再来。 团购来了以后，多少大品牌对品质，他可能对品质、服务，各方面来说会缩水，多少都会缩一点，如果说我们都是一样的，那个我认为不太现实，因为都一样的话，我们不说是中餐，中餐人资成本更高，就火锅这个行业来说，牛羊肉飞涨，但这个折扣这么折下去的话，这个牛羊肉可能就变成鸡鸭肉了，最后把客人伤了，把你也伤了。

　　唐斌：余总总结了点，第一个是餐饮进驻购物中心是未来的一个趋势，；第二点就是购物中心对于对于商家的一种培育，相对餐饮而言的投资比例相对较大，从签约期限和成本收回的时间来看，选择合适的签订年限是比较重要的。第三点则是物业结构的问题。另外余总还谈了餐厅比重过大的问题，这和购物中心的商业体量有着一定的关系，在动辄几十万平的购物中心里面，同质化的问题是难免的，非常感谢余总。下面请太平洋咖啡代表阐述观点。 

　　太平洋咖啡陈波承：咖啡的拓展将会以大型综合体为主

　　咖啡包括现在COSTA，包括星巴克，主要还是跟商业综合体来合作，咖啡这东西跟餐馆还是不太一样，这个东西不是说人们渴了要喝一杯，可能在逛的时候，坐到那，聊着天喝一杯，是这么一种情况，所以我们在选择业态的时候，主要是大的综合体为主，包括你看现在COSTA跟金花是战略联盟，你比如西安市以后再开金花都会让COSTA进驻，包括目前咖啡行业，包括中咖啡，韩式咖啡进来之后，它主要对街边，临街店铺需求比较大一点，因为它的店铺面积要求大，它整个装修风格可能跟商务式的咖啡还是不太一样的。太平洋主要还是偏商务一些，所以在业态这块，更多的考虑还是综合体这块。　 

　　一尊皇牛马涛：餐饮一站式消费体验已成为趋势

　　在餐饮行业，我个人觉得一站式消费体验已经是一个趋势，包括像北上广，这种发展好的城市，基本上就是走一个拐角就是一个购物中心，走两步就是一个购物中心，现在整个购物中心的发展趋势和整个的思路也在调整，不像以前，以前的餐饮比例可能就在20、30%，这就算不错的，刚才唐总也讲了杭州的银泰已经占到58%的比例，包括西安现在的一些商业综合体，通过我们之间有一些接触，也是将餐饮这块比例往上不断地来做调整，今年可能据我了解，西安这块商业综合体非常多，到今年年底建成应该20多家吧，西安现在这么多的购物中心，但是现在的质量也是参差不齐的，有的品牌在外地做的好，到西安来水土不服，这也很正常，包括有的品牌之前是做地产，不是做商业地产，现在转到做商业地产，在运营能力上还是有一定缺陷。

　　所以现在我们区分商业综合体，我们觉得商业综合体现在风险也不小，可能要比街边店能稍微好一些，但是购物中心现在风险也很大，刚才温总也讲西安这么多购物中心，可能好的就那么5、6家，现在越来越多，可能基本上从去年年底到今年年初开业的，除了赛格餐饮比较火爆一些，其它的包括大明宫万达现在餐饮也是不温不火这么一种感觉，所以对我们餐饮选购物中心的店，风险也是比较大。

　　说一下我们企业，我们企业旗下，之前一直是在做火锅，现在也在涉及其它的一些餐饮品牌，包括珠宝、黄地产，我们公司自己也在做购物中心，但不是西安市场，主要在山西那边做，现在我们对餐饮品牌这边的拓展，基本以西安成熟的商业中心为主，街边店的布局基本就是一个战略性的布局，主要的发展还是从购物中心来走，但是来走的个话，现在风险大，位置也参差不齐，后期的运营管理有的好，有的不好，可能万达做这些做的好一些，大唐西市能做的好一些，像汉唐我们开始也是很看好的，但他自己把自己做死了。原因很多，首先高层不重视，整个运营团队有问题，刚开始租金也高，整个给自己招商，我个人的看法，就是品牌虚高，感觉很高端，其实你有没有适合整个购物中心的这种氛围，它那个原因也非常多，毕竟我也不是做商业地产的，也不多评价这块，就说我们现在整个选址，我们最开始做的店都是在2千平米，现在大部分餐饮在选址上面都会把面积往下压，我们现在觉得到800平方，这已经是我们的极限了，不像前几年，前几年3千平方我们都敢要，现在就不一样了，现在就是800、600平米这样的面积。

　　基本上跟着商场，包括装修风格，营业时间，消费能力，以及整个的客群，都是来迎合咱们购物中心，其实购物中心还是以年轻人为主，里面六七十岁，五六十岁上年纪的还是比较少，不是说没有，还是比较少，而且购物中心整个是体验式消费，它需要整个互相依托，不仅仅餐饮，餐饮可能是最具人气的，但也得依托影院、儿童等等来搭配，购物中心招商很重要，另外运营很重要，你后期运营有专业的团队。

　　唐斌：谢谢马经理，购物中心的比例越来越大，从西安我们了解，上5万平米以上的，未来3-5年至少超过50个了，未来个人生活圈子随着购物中心而发生改变，可能我不到钟楼区了，就在北郊解决我生活的问题。第二个谈到运营的问题。去年“俏佳人”，从原来一个店的投资额九百万到一千万，然后店的面积不会下一千平米，但从去年下半年到今年开店，店的面积不会超过八百平米，做一千平米都是要很谨慎的去做，特别是对于中餐，所以我觉得对于这种租金，还有包括现在开店的规模，店的面积大小，像运营商，最少你要一千平米，这样对招商实际压力相对小一些，另外马总谈到了运营，因为现在体验性这种业态的话，也许这个商场招的非常好，西安实际出来几个事情，第一个叫自持比例很大的，比如我们叫秦汉唐，招的都是不差的，该有的都有了，但这几年下来每一年都在调，这个说白了就是运营问题，不是招商问题。

　　湘西部落张东：餐饮业的选址是重中之重

　　我对商业选址这方面的几个看法，一般商业体的功能布局，对功能布局的要求要高一点，因为它的物业条件，还有广告位都是我们比较注重的，再一个就是商业布局，同类的餐饮品牌的在位置选择上不能过于竞争化，重点是要做到品牌差异化的互补。

　　第三个就是优惠条件，说在钱上都是比较实在的东西，我们的商户入驻这个商业体以后的成熟能力有多高呢，其实很多品牌对这个商业体在开起来以后是未知的，大家进来以后想开这个店，等这个商业体成熟，就跟赌博一样，我们不知道这个商业体后面到底能不能做起来，都希望商业体整个招商运营这块能给的优惠条件多一点，我们跟胜东签了以后，胜东给的交二免一优惠，因为我们知道一般商业体开起来，新店开起来前半年是比较难受的，所以我们一下子要了四个月的优惠期。就这几个，我们要是进商业体，或者我们这个公司看这个商业体一般考虑这三个层面。

　　再一个说说我们这个品牌，湘西部落大家可能知道，也属于全国湘菜里面比较有号召力的品牌，当然在西安做的不好，因为西安之前那个加盟商做的不好，08年的时候做的加盟商，在雁翔路第一家店没有做好，几年了也是不温不火的，我们胜东餐饮做这个品牌，也想把这个品牌在西安尽快推广，所以选择了店中店，因为店中店也是个趋势，我们认为如果你这个品牌能够适应这个商业体，也是自身品牌要考虑的，如果客人不需要，我们进来以后人家都火，你一家冷冷清清的。

　　再一个之前来的时候，有短信说商务地方的餐饮，我去北京考察过，我到过双子星，双子星底下有个商业街，它们那个业态就属于以快餐为主的，说到商务办公这一类，大家的就餐时间都很短，像午餐的工作餐肯定就餐速度比较快，产品线比较简单一些，不能太复杂，湘西部落如果进到一个商业体里面运作的话，我们现在的产品线如果放在那里面都达不到。我们认为我们要进一个商业体，特别少商业体，不像万达，万达七万、八万，或者十几万的商业体，那种我们不考虑业态或者人群问题，如果对几万的商业体进去以后，我们肯定要考周边人群对我们的品牌需求度有多高，我们才会考虑。

　　爱得宝雷金鹏：目前租金水平面临普遍虚高问题

　　爱得宝现在全西安一共83家，我简单说一下，比起各位我们是一个很小的企业，虽然你说店做的非常多，80多家，但我们店非常小，原来有超过200平方的已经被我裁掉了，这块因为房租压力过高，我说几点，刚才大家都提到了一个万达，李家村万达，可能大家对这个万达也都非常敏感和熟悉，作为商家来讲，尤其在座的餐饮老大哥们都很熟悉，据我所知李家村万达一年的营业额，解放路万达是4倍以上，作为我们来说希望跟招商部进行合作，因为它有一个很大的好处，就是统一性，招商中很规矩，正规的招商公司做的事情是很规矩的，因为我们需要的是一个合适的平台，你给我提供一个合适的平台我来做，我想做、我该做的事情，你比如有些小区产权属于私人的，拿我来讲，一个小区门口3、4个便利店，最终的结果就是大家一块死，这是必然的，它不像餐饮，一个小区门口3、4家餐饮，可能还都能火。

　　我要提的目前我们遇到的几个困难，可能在座各位或多或少都有同感，第一个就是房租问题，这个是最敏感的问题，也是过高，现在西安我了解的情况基本都是虚高，拿北郊来说，北郊我最熟悉，北郊随便一个地方，现在可能没有150块钱以下的，应该是找不着了，在去年凤城一路出现了105块钱的价格，这是我最近这三年碰上的最低的，实际上那个地方的市价也就是100块钱，其它地方都非常虚高，比如凤城五路这块，这一条线上没有低于230块钱一平方的，这种情况就非常严重，为什么呢？周围大部分的商铺在不停轮换。余总刚才也有说年限的问题，年限过短，我们都存在一个养店的过程，你看现在整个商圈要求的是什么？要求我们必须要时尚化、要年轻化，我们的主要人群要越来越多的吸收年轻人，就是对消费价格不敏感的这些人，这是主要的消费群体，但就是这种，你比如要时尚化、要年轻化，我们要付出的代价，我们的装修、我们的服务，要非常高档了，要达到一定的要求才行，而且我们必须掏钱，比如我们在这个装修上，如果不掏钱3-5年的话，那么到3-5年以后我再换就来不及了，必然会被自己淘汰，而不是被别人淘汰。

　　百富烤霸汪栖羽：品牌未来的餐饮的核心竞争力

　　谈到品牌竞争力，我个人感触最深，因为在西安地区我们品牌竞争力跟肯德基、德克士，包括麦当劳比，我们的品牌竞争力肯定也是不行，我们也非常原因跟大的商场也好，或者商业综合体建立合作关系，但至于集客能力，大家更愿意跟肯德基、麦当劳、德克士这样的品牌来签订战略协议，怎么说呢？我说甲方能给我们提供的就是品牌，包括运营、服务来好，来做提升，加强自己的品牌竞争能力，百富在做的品质上是没有任何问题，但是它在营销推广，在西安区这块还是欠缺一些，在西安区感觉比较乏力，但我们也很有意愿往商业综合体进驻，但是怎么样的进驻法，需要我们给甲方提供什么，一个是甲方的招商主题，或者商业主题要非常明确，它这个商业主题咱们刚才说了消费式体验，比如我四楼是大型的洗浴，三楼是KTV，这种消费式体验需要一个人群的依托，我们对目前周边的住宅也好，办公也好，对它常驻人群的考察是非常依赖的。

　　从我们的主题上来讲，一站式购物消费依托也是人群，最终还是说要多少人群上，但如果从地理位置上来区分的话，有些地方招商很成功，说是它们大门帘很好看，像咱们说的世纪金花也好，就它这个主题，包括具体到你商场某一块，某一个区域的主题划分，我对这块还是比较看中的，所以说从我们的布局来说，哪怕你不会给我们门帘的位置，但你其它区域的主题性要非常明确。

　　同时，我们从进驻的时候也会考虑到一个产权性问题，比如我们之前开的这些店，产权上不明晰，会造成纠纷，一般我们现在跟开发商去接触，会更多的考虑开发商商业自持的比例以及具体的体量，这也是我们比较注重的问题之一。

　　三秦都市报艾凡：西安商业应该拥有更多的西安品牌

　　我是一个做传统媒体的媒体人，我过去一直是经济部主任，在西安一晃30年了，对西安的经济发展不管宏观还是微观都是比较关注，这两年做其它工作，经济这块关注的少了一些，但能够感知到，尤其今天在座的各位老总们，我一直是你们忠实的客户。爱特九街作为一种经济实体现在在西安出现，我感觉爱特九街起点也比较高，所以我也比较关注爱特九街这种新的经济运营模式起来之后，具体在实施当中的情况，作为媒体新闻人可能是一种新闻敏感，所以对它整个过程我都比较关注。

　　因为在我们西北地区有很大一个和南方，发达城市的差别，我们注重与硬件设施的投入，无论在干什么，忽视了软件的建设，其实现在成熟的企业，靠两大战略来保证企业最终成功，一个是品牌发展战略，一个是人太发展战略，那么有好的品牌，你没有好的人去实施，最后下来你这个品牌战略也会落空，那么你再有人，而没有一个完整的品牌战略发展的这么一个方案和东西，你就不知道你在哪，要向哪去，和怎么样去，这些问题不能解决，那么爱特九街应该讲是近年来，我看到的，在我们西安一些企业里面，在发展初期就有了一个品牌战略，这种意识的一个团队，这是我对它关注的。

　　作为爱特九街要对未来招商的这些客户负责，怎么样做好我们的运营、品牌推广，爱特九街的推广，下来包括维护，就是负面，出现一些负面情况的时候，我们引对的危机公关，我们在招商手册上很完整的形成一套，叫大家能看到的，我们对每一个商务人做这项工作，这样商家就会更安稳，再一个关于价格的问题，我感觉价格不是主要的，主要的对商家来讲我能赚钱，我投入10块钱我能赚七八块钱，那我就能干，那么爱特九街有没有潜在的价值，潜在的价值在哪，一方面是你的环境，地理位置，从环境、地理位置，这是不可更改的因素，那么就是现有的环境，应该讲，我看了这个位置，还算不错，因为我们知道在南郊那边，最近的赛格，从小寨那块商业副中心已经形成了，那么今后城市会形成多个副中心，不会说以钟楼为中心就是西安，那么以钟楼为中心是西安，可能是旅游中心，那么以生活为中心的会在一个城市里面有若干个，这个就是说都市化建设过程当中都有先例，那么今后在北郊这块，就看这个副中心从哪形成，另外副中心形成了，是不是副中心以外的区域就没有价值了，不是，这就是有特色价值。

　　那么爱特九街在现有的位置上，怎么样把爱特九街做出我们特有的价值，你比如最早期的西安德福巷，就是最早期做咖啡一条街做起来的，如今又变成酒吧一条街，最早我记得我报道咖啡一条街的时候，那应该是十几年前，刚初步形成，所以感受那种异国风情和外来文化，现在像大雁塔，雁塔西路，那个地方也形成了一种气侯，那么今天来讲，我为什么喜欢爱特九街呀？爱特九街对我们大唐十三朝古都所在地，是新来的，外来文化的一种符号，这种元素很时尚，那么怎么样把这个时尚真正的落地，做起来，这需要我们爱特九街人共同努力，以至于到时候招商来的，一些名牌企业进来以后，怎么样集合这些品牌，像刚才我知道的清迈泰、百富烤霸，都是做的很成功的，有了自己的品牌，那么爱特九街怎么样让你这些品牌在我这发扬光大，使你受到更好的时效，我爱特九街为你负责，我爱特九街要打造一个符合我爱特九街的整个文化街区的氛围，来最后全面包装你这个企业，我们要有这种胸怀，就能把我们商家真正吸引来，真正到这时候，你把这些理由都给了商家，商家会重新再考量我这个房租究竟是多少的问题。