「大商之道」第45期沙龙直播：与生活共美好 润园生活汇招商推介会

　　沙龙简介：「赢商网·大商之道」主题沙龙由中国商业地产第一门户——赢商网发起主办，在西北区域邀请当地最有影响力的开发企业高管出席，旨在打造一个商业地产开发的交流与合作平台，以对西北商业地产最深远的洞察力、号召力和行动力，推动西北商业地产可持续性开发模式创新与商业创新，提高西北商业地产的高质量发展。

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，以及润园生活汇的合作伙伴们，大家下午好！

　　众所周知，随着西安创建国际化大都市，城市发展骨架进一步拉大，长安已成为“大西安”南拓的主要区域，在西安第四轮总体规划中已经将其大部分地域纳入主城区，着力打造集教育、产业、生态、文化旅游于一体的现代新城。润园生活汇所在的长安大学城板块正在迅速崛起，成为西安低密度生活、科技、教育、人文、生态多重价值叠加的城南大中心。

　　我们简单了解一下我们的项目，润园生活汇项目位于居安路与学府大道东南角，建筑面积约2万平米，是汇集健康生活中心、便捷社区农场、惬意食趣天地、悦动健身空间、儿童成长乐园五大业态的英伦风情商业街区。项目周边高校云集，人口密集，而且紧邻西安高新区二期，未来将连同周边众多新型商业形成以万科城为核心的城南生活娱乐新的中心，相信大家跟我一样特别有信心了。

　　本次推介会以“与生活 共美好”为主题，在这里诚邀各位行业嘉宾、品牌商代表以及媒体朋友们来到现场，共同走进润园生活汇。

　　接下来请由我为大家介绍出席的嘉宾，他们是：

　　西安万科商办管理公司责任合伙人 祁勇先生

　　西安万科第二分公司执行合伙人 朱法强先生

　　西安万科商办管理公司执行合伙人 李娜女士

　　赢商网西北区域总经理 唐彬先生

　　中国社区商业工作委员会主任 董利先生

　　以及我们的品牌商朋友们，他们是：

　　强森医疗

　　成山农场

　　肯德基

　　威仕顿健身

　　育想教育集团

　　老版火锅

　　遇见长安

　　小六汤包

　　花之林人文茶馆

　　呷哺呷哺

　　KK馆

　　每一天

　　欢迎各位！另外还有关注润园生活汇的各位媒体朋友们，欢迎大家。接下来，让我们首先有请西安万科商办管理公司责任合伙人祁勇先生向到场嘉宾致欢迎词，掌声有请祁总。

　　祁勇：为什么要在这里搞这样一个活动呢？一个月前他们给我看方案的时候，是在一个特别豪华的五星级酒店，我们曾经参与过无数次的商业项目的发布会一样，有很长的红地毯，有很大的背景墙，然后背后有液晶的高高的舞台，其实形式好不好？很好，但是大家想一想，我们今天要做的这样一个商业项目，或者我们自己希望将来跟我们的客户、消费者来讲，我们是在他们身边的，我们是抬脚、步行可以来的，我们可以在一个场所里面可以实现日常的需要。

　　所以，我们今天选择这样一个地方，是想让大家感受到我们要做的这个商业不一样的地方，万科可能大家都很了解，包括西安现在的市场份额，给更多的业主提供了非常好的、三好的住宅产品。实际上，随着这样一些项目的推进，我们有更多的业主需要，在一些相对比较新的城区范围内，需要更多生活条件的满足，变成了我们团队的一个职责。

　　我相信大家今天能来到这里，对我们项目都有一些了解，对万科都有一些了解，我想把我们团队对整个商业，或者要操盘的项目未来的发展，给大家汇报一下。

　　我记得在3年前，唐总也在，我们有商业地产的闭门会，当时我抛出来一个话题，引起了巨大的争论，很多人都攻击我，都不同意。我当时本人还做过一个20万商业的负责人，然后再做一个19万商业的总经理，是这样一个状态下。我说这个城市未来我们能给消费者提供更好的商业场所，能让我们的客户每周三次、四次到达的这样一些商业场所，可能不再是当时大家非常追捧的20万平米的购物中心，而是贴近每一个消费者周边步行、或者很快车程就可以到的项目，这样的项目更多的有体验感，很高兴在5年前有机会加入万科这个团队，我当时就根据万科的业务特点，给自己设置了一个自己的业务版图，我们希望在每一个万科自身的大型的综合住区的范围内，去可以规划、设计一个更符合片区消费者需求的，让大家耳熟能见，有更高品次的，就是不像大型的购物中心，一个月才去一次，我们希望周边片区的消费者，这就是他们生活的中心。

　　所以，经过一段时间的努力，在这个产品线的标杆产品，我们的润园生活汇希望在这里能给大家做一些更亲切的、更亲近的、更能随心可感的项目，今天也特别得感谢，也特别得欢迎，今天这么多的好朋友一起来到这里，我们一块来探讨一下，我们怎么样给更多的消费者提供更多的选择。

　　其实，作为商业项目我们经常讲位置、位置、位置，传统的商业更多的讲商圈，更多的讲高密度的客流，然后去给它定义，但是事实上我们今天发现更多的消费者，我们很难说如果一个城市的交通压力很大，我们自身的时间精力很有限，我们很难说我们有高频次的到市中心的大型商业体，需要经过停车才可以落脚在那里，我们今天在这里给周围的消费者提供服务，我们有一个完善的市场调研的过程，这里很多消费者他们需求得不到满足，希望这里有一个高标准的生鲜市场，能不能有一些知名、消费者特别喜欢的一些家庭的餐饮品牌，而且要有特色，能不能有一些家门口的高品质的儿童教育？能不能有我们的家门口社区的医疗、连锁的、知名的，可以满足大部分需求的？这样一个生活的场景，是我们现在在孜孜追求的，我们想把它呈现出来，带给消费者，但是我们自己做不到这一点，需要所有的合作伙伴，需要在座的各位朋友跟我们一起把它做出来，流量在这里，我们精细打造的建筑在这里，所有的配套设施在这里，我们希望搭建这样一个舞台，这个舞台所创造的流量，能让每一个合作伙伴在这里得到一个更好的呈现，做一个非常好的生意，有一个很好的经营回报，我们每个人一起来精心呵护、精心浇灌我们希望去呈现的社区型商业的一个模板，让它发展壮大，我们一起努力，谢谢大家！

　　主持人：感谢祁总的精彩致词！随着传统商业的同质化竞争加剧，城市级商业的风险也越来越大，近几年社区型商业在全国范围内悄然兴起，社区居民生活消费的“最后一公里”受到越来越多的地产商和新零售品牌的青睐，将成为当下实体商业竞争的新蓝海。社区商业风口渐劲，如何抢滩“最后1公里”，接下来，有请中国社区商业工作委员会主任 董利先生上台做嘉宾分享。

　　董利：大家好！万科不陌生，已经第三次跟大家交流社区商业了，这次跟以前又不同，我们越走越远，我们发现越远的地方社区商业空间越大，我们每次走到偏僻的地方，我才感觉到这个工作的兴奋，因为在偏僻的地方社区商业往往蕴含着更大的空间。

　　今天跟大家交流社区商业发展的一个状况，因为我的题目是社区商业风口渐近，我们看看这个风口有多大，我们如何最后抢滩。

　　社区商业比较简单，社区商业跟我们每天的生活息息相关，政府也把它定位成民生的工程，因此，我们做的工作是有光环的，我们不要忘了政府对它的支持，这是一个民生工程。走过这么几个阶段，从路边摊到进店铺，从传统的农贸市场，然后现在看到这个就是风口，这就是我们的风口，这个风口有多大呢？从过去一个小小的空间，到现在的社区。

　　社区商业发展经过这么几个阶段，第一个就是柜台，从计划时期到现在改革开放有这几个阶段，才菜市场、再到超市，柜台到连锁、线上到线下，线下又到线上，现在几乎全部都实现了快递到家，但是一轮走下来，从线下到线上、从线上到线下，我们发觉我们的社区商业到底应该怎么发展，可能确实到了需要思考的时候。

　　在这几个周期变化过程中，我们有几个特点，一个是消费习惯发生了重大的变化，第二个消费人群发生了巨大的变化，消费人群从传统年龄大的人群为主，到现在的新兴人类，他们的消费往往是一种感觉和体验，生活的理念发生了巨大的变化，过去是按需消费，现在不是了，现在要个性，这几个变化其实就是未来社区商业变化的特点，这些特点我们要抓住，按照这个方向看看我们的社区商业如何定位。

　　另外，就是物流体系发生了重大变化，所有支撑商业发展到今天就是物流的发展，除了经济发展，还有社会的发展，我们现在物流的发展远远走在世界的前面。

　　这个行业发展巨大的推动有两个人物，第一个是王健林，还有一个是马云，应该是马云笑到了现在，现在为什么是整体风口的转折期呢？应该第一轮风口已经过去了，现在在调整阶段，主要是房地产的调整，房地产进入了后期，城市已经变成这个样子了，在这个地方过去来的时候都是农村，现在农村没有了，城市已经进入了后时代的时期，所以，房地产发展空间不再大了。房地产高速发展的时候，所有风都会往这里刮，现在城市从开发到运营，风口也会随之转向，城市运营商业是最基础的，城市也提供了最好的空间，这是城市商业风口发展面对的一个方向。还有就是商业的发展，从传统的超市购物到现在的网上购物，决定了社区商业面临着新一轮周期的起动。

　　这一个周期代价巨大，从这里开始是起动时期，这个是2014年，2014年电商进入了，应该在2014年到2015年，两年的时间，这个风口上去到下来，这两年电商资本都是针对社区商业，有上千家社区商业起动后来面临死亡，后来到2015年、2016年，进入了生鲜电商年，到这个阶段进入了共享经济这么一个阶段，然后生鲜电商还在继续，包括现在还有其他的一些新的概念，这里有生有死，下面这些都是我们的过去时，比如说传统的零售，共享经济进入了新一轮的调整期。

　　这几年第一轮风口过去之后，代价还是巨大的，这还是一个小试牛刀，后来一个经济时代的来临，房地产都经历都这个阶段，后期的风投的投入可能真正会实现推动传统的商业、社区商业，有一个真正领先发展的阶段。马云说过新零售的风口来了，新零售的风口就是线上到线下的一个落地。

　　在这一轮风口过程中，我们看到大型的商业的离场，应该说做的不错、坚持不离场的，生鲜电商三年了，仍然资本往里面投入，超市的概念进入了尾声，但是还在坚持，我们到日本十几年前就看到满大街投币购物，现在我们看到扫码就可以，其他的传统零售就不用说了。我最后举一个例子，就是风投进的时候，它拿到一亿美金，现在正在转型，应该说坚持下来了，但是他们自己也不行了，本身它是传统的商业，如果传统的企业拿到资本之后稳定发展下去，会有比较好的空间，但是他们全力投入互联网，结果现在需要落地、需要盈利了，现在还在坚持，已经开始慢慢转型了。

　　风口是不小的，我们我们社区商业涉及到的业态大概是十来个，长期跟社区周边发生紧密生活关系的就是三十多个，更加全面的就是60、70种业态，我们的社区商业比如说便利店、生鲜店、餐饮等等，包括洗衣店等等，所以说，社区商业的风口为什么这一轮来得太猛了呢？因为电商的发展，也是一个新的阶段。电商的发展必须找出口，找出口的时候他们发现了社区商业这个蓝海，应该是规模巨大，而且未被开发、未被重视，资本一下投到这了，为什么生鲜电商还在坚持呢？社区电商还在坚持呢？因为每天都在发生，资本还在进入。

　　现在虽然以巨大的牺牲为代价，但是仍然有更多商业坚持下来了，还在发展，最近部里下了一个文就是希望加快建立便利店，这个时候为什么它们都进来呢？就是因为我们的商业发生了巨大的变化，看了以后觉得社区商业的空间还是挺大的，能够给传统的商业起到引领和带动的作用，规划、商品广告和管理、色彩美轮美奂。剩下其他还在坚持着，他们针对当前的市场环境，围绕消费特点的变化，提出了千店千面，只有根据区域市场的变化而变化，才可以生存下去。

　　电商、新零售，我觉得它算一个新零售，它是由线下到线上的落地，是通过盒马鲜生培养你消费的习惯。生鲜传奇也是我刚刚在安徽看过的，他们跟生鲜超市差不多，他们把商品做得非常好，不是说所有的电商都可以代替传统的商业，实际上传统商业可以做得更好，就可以有发展的空间。

　　这是一个社区服务的集合店，大家可以去看一下，非常好，把7、8项服务内容放在一个店里面，这些社区跟我们生活每天发生关系的业态，都在社区周边。

　　新兴零售，刚才讲的是马云的新零售，谁是新零售呢？我认为抖音、今日头条是新零售，我们现在的购物在抖音和今日头条上基本上可以占到三分之一了，为什么呢？因为太精准了，你别点开某一个新闻，你点开的时候他知道你的需求，他推送的非常精准，最近我在研究的时候，我又发现一个新的特点，往往一个商品你需要的时候，你正在犹豫的时候，你不断的给你推送商品价格的变化，培养我们大众的互联网的消费习惯。

　　社区商业的“最后一公里”，这个是真真正正的“最后一公里”，这个是一万平米，它的前身是这么一个大卖场，年年亏一千多万，实在支撑不住了就做了改造，一万多平米对开发商来说不算什么，但是一万平米就是因为传统商业经营非常困难，后来经过改造以后，我们挂牌以后，我们去看的时候，它现在成为上海的网红，我们的商业特点发生了根本性的变化，尤其是社区商业，我们商户习惯发生了变化，我们商业理念发生了变化，这个是连年亏损，这个是改造之后的，它成为一个城市、区域的社区商业，拿出2000平米的共享空间，除了里面的规划设计美轮美奂，更多的就是吸引大家到里面去，一、二、三是餐饮和购物，这个项目已经成为上海的一个网红和上海所有大家去参观的一个地方，现在的社区商业需要交流、需要体验、需要感受，这个恰恰提供了，我们前几天就去了一趟，四层最多的就是老人和儿童。

　　一公里还不够，我提出了社区商业最后的500米，里面大概也是一个便利店的模式，但是完全是一个新型模式的便利店，进去以后像宜家一样是强制动线，只能按照它的路线走，告诉你会员多少钱、非会员多少钱，这个店现在发展非常快，非常方便，比传统的便利店又往前跨了一大步，新的业态不断扑面而来，我们今后社区商业都要朝这个方向发展。这个是430平米北京胡同里面有一个非常美丽的小集市，虽然只有400米，但是品类非常全。

　　现在大的机遇我们看到了，5G的到来，以前的社区商业都是基于4G，5G到来了不可预料，但是社区商业是蓝海，大家所有的资本都有所关注。社区商业最后的100米到500米，100米左右就是便利店，还有主食厨房，包括咖啡，咖啡成为未来社区商业主要的组成部分。希望社区商业通过集中发展，很小的面积里业态集中，这个是二级社区商业中心。如果万科有条件，我们跟万科一起打造一个社区商业中心，最小的是一千平米，万科提出了社区的食堂、五菜一汤，我们愿意和万科一起打造社区商业。

　　社区商业的500米到1000米，社区商业在一层，党建是在二层，总之跟大家交流一下，社区商业环境发生了巨大的变化，以一站式为主，我们只要可以把社区商业做好，包括各种业态集合，一定可以迎来投资和资本的青睐，谢谢大家！

　　主持人：感谢董利老师热情洋溢的分享。如果说大型购物中心是城市商业的“主动脉”，那么社区商业则像一根根“毛细血管”，即使再迅猛的电商也比不上精致社区商业的即时。当社区商业迈入4.0时代，IP植入、全场景化思维，社区商业正在向社交中心进阶。未来，在“美好生活”及“商业新周期”风口下，社区商业的市场机遇如何挖掘？

　　接下来进入今天活动的微对话环节，对话主题为：商业新周期下社区商业的市场机遇

　　让我们掌声有请：西安万科商办管理公司责任合伙人祁勇、赢商网西北区域总经理唐彬、强森医疗集团西安公司总经理武涛、成山农场有限公司总经理刘帅伟，有请以上嘉宾。首先，请请祁总谈谈西安万科商办业务的布局和未来发展情况。

　　祁勇：西安万科其实我们这个团队必须西安万科自己的商业、办公、酒店这三大类的业务，无论是在城市的综合商业、社区商业、甲级写字楼、产业园区、酒店的这样业务，我们都有一些项目和产品，其实沿这个话题，为什么我们现在对社区商业有这么大的热衷呢？其实我们看到社区商业一些不一样的点，因为我们很多人，我的团队里，包括在台上坐的这些专家，他们都知道传统的购物中心，其实它是有一整套的套路和玩法的，比如说在建筑形态说，它有一个尽善尽美的追求，然后有统一的招商的规划和业态的布局。然后有精细化的运营，比如说一个场子开了以后，阶段性的活动、整体的会员体系、线下线上的打通，甚至更多的消费者的深层次需求的挖掘和拓展。

　　在购物中心其实有一整支的队伍，当然每个公司可能组织编制不一样，一般情况下保洁和保安会采取外包的方式，所有为购物中心服务的人加在一起，总得有一百多人，我们做的万科的大型商业综合体也是这样的一个人员规模，这样可以让综合体保证在营销的前端，给消费者提供一个更好的服务，给入驻的品牌商、商家更好的经营的支持，让大家很好的经营、赚到钱。

　　我们知道传统的社区商业，再往前走就是一条街，有不同的小店，不同的小店分属不同的业主，做生意的人要把小店租下来，做这样或者那样的东西，有可能这个地方特别好，租金炒的特别高，经常会跟业主发生冲突，甚至同样的业态重复竞争，如果这个地方不好的话，有一些店经常挂的都是转让的门头，一个人在那里好像生意不错，但是左邻右舍没有呼应，整个这条街没有整体的营销，没有挖掘消费者深层次的需求，没有会员体系，综合设施的营造，如果这个街比较惨，老街区的话，门前就是一些人行道，如果想带孩子在社区场所里去走一走、消闲一下时光的话，你会小心路上的电动车，甚至小孩不要跑到马路上有危险。

　　今天怎么样把这样一个场所，既让它实现对身边生活的改造，然后又能实现传统购物中心的优势，您的问题是万科今天在整个自持经营性不动产的布局，讲到布局，我更想跟大家分享这些，我们做传统的区域级的购物中心，次区域级的购物中心的经验和团队，我们也看到在社区商业项目上这样一些非常亟待提升的机会，更重要的是我们在西安开发这么大体量的住宅业主，我们承诺给他一个更好的社区生活的配套，当然这个社区生活配套，有小区里面更多的绿化、设施，也有满足生活需求家门口标准比较高，有细微感受的一些场所，甚至有很多街道上没有的，我们在街道上要回家上卫生间，我们有比城市购物中心不差的卫生间，有特别多的细节。

　　今天我们想做的事情，就是润园生活汇这个项目，我们希望把自己做的那么多成功的大型商业的一些经验，不可能是完全的复制，我用一支什么样的团队，三万的项目我们不是200人，我怎么样整合上一个团队，这个团队既可以给大家长期维持一个比较高标准，很干净、很卫生、绿化很整洁，有公共空间的商业体，同时可以做持续的营销活动，把不同的业态，比如说健身、生鲜、各种社区餐饮、便利店，把他们的营销活动整合起来，变成一个可互动的活动，然后让整个小型的社区商业像大型购物中心一样，有营销活动，然后有重复的购买实现，让客户更多频次来这里，跟每一个商家都形成户互动，我们给片区内的消费者提供更好的服务和产品，也创造更多的收益和价值，让大家实现多赢的结果，这就是今天回答你的一个问题，万科在商业、办公、园区都有一些标杆的项目，基于这个体系打造的能力，我们希望在社区项目的基础上，去打造出这样一批标杆产品，把传统购物中心的优势，以一定的形式固化在社区商业里面，让社区商业给大家呈现一个不一样的感受，更亲切，让人每天都愿意来，满足大家更多的需求，给商家创造更多生意的机会，谢谢！

　　主持人：不仅是回答了我们的商业布局，也回答了如何看待西安社区商业的发展，我觉得在润园生活汇，大家将会看到我们西安的社区商业要如何好好的发展起来。接下来要问一下唐总，就是大数据的问题，社区商业发展应该如何从消费端，结合消费方式的改变进行结构调整和重构？

　　唐彬：今天首先特别感谢万科提供这样一个机会，给大家聊一下社区商业。赢商网我们这两年除了是一个平台性的公司，我们也是一个数据性的公司，我给大家说一个现象。

　　因为董主任是中国商业联合会的社区商业专业委员会，去年到今年在6个城市，跟他见了7、8回，有这样一个交集，赢商网去年到今年，关于社区的活动，我来之前统计了一下，大概将近20场，而且都是投过的客户。其实今天从人、货、场三个角度，从场所端来看，中国城市化进程到现在，基本上平均的进程已经达到了40%到60%，北上广深更高，已经达到了80%左右，就拿西安来说，整个西安去年的供应量，商业存量应该在1200万方，每年新增是200万方，住宅供应量一年大概是2000万，前几年住宅和商业的配比是20%，社区的商业供应量应该在200万到300万方的量，前几年看社区的招商和运营，美化层面都比较落后，特别在这3年，因为去年我们赢商网在重庆做了中国首届社区商业地产节，来自全国的所有开发商都在探讨，因为我们现在这个量非常非常大，原来大家都在关注购物中心，但是实际上刚才祁总讲的，董主任讲的，其实都是一些资本的推动，我们之前社区商业都卖掉了，在场所端，但是后来发现因为运营的问题、归属的问题，包括品牌级次的问题，很难打造一个非常好的场景。

　　从这两年来看，像我们万科的润园，都是自持的项目，第一个从资本层面上解决了这个问题。第二个，祁总目前管了十几、二十万方的商业，把购物中心运营的先进理念带过来了，另外从品牌端，刚才董主任也分析了，在中国商业匀速发展的阶段，一年中国供应量大概2万个社区，两万个社区这么大量的几何量，给我们品牌端提供了非常好的场所，就是让这些新兴品牌可以成长起来，现在租金、空间也好，包括设计也好，包括社区的联动也好，都给它提供了巨大的培育空间，所以，这两年品牌端发生了很大的变化，刚才董主任分享了从简单的超市，不管是现在的京东，还是盒马，还是苏宁，包括西安的每一天，从超市这个角度其实都在升级。

　　另外，你会发觉现在从刚需人口来说，我们社区存在一个很大的问题，周边没有什么吃的，会有选择性的困难，不是没有什么吃的，就是没有好吃的，原来的新兴品牌是创业者，而不是品牌商，有可能凉皮、肉夹馍，或者卖的一些所谓的中餐厅，他们一年或者三年都开不了一家店，从出品到品牌，到空间的打造实际上有很大的问题，赢商网的数据，去年社区商业新兴品牌的量每年是20%的速度在递增。

　　另外，我们体验性的业态，这两年也发生了很大的变化，因为风投无论是教育板块，还是儿童板块，还是目前我们的超市，包括小到我们的牙科，还有洗衣房，实际上这些资本都进来了，这些所带来的就是品牌背后的品牌，这样它的运营能力各方面都会加强。

　　第三个要聊的就是消费端，消费端这两年，大家都谈到消费升级的问题，因为说实话，前10年我们城市开发商都在盖房子，特别是从去年、近三年开始，我们再回头一看，拿长安整个片区来说，我们社区存量是非常非常大，因为房子盖完了，人也开始住了，面临了现在要进行招商，老百姓的消费升级，现在的老百姓的消费方式已经通过这几年的持续教训阶段，他们的消费生活方式发生了巨大的变化，曾经大家对美好生活的向往是一致的，我去年在全国，在北京、上海看了很多社区的示范工程，其实未来在西安，我相信从去年开始，刚才我们有一个非常好的超市，也不是超市，就是菜市场，在曲江已经呈现出来了。

　　这两年应该有一个几何倍的递增，从人、货、场三个层面上，再一个拿大的商业环境来说，我一个月前在商务局开会，我们推了15分钟便利生活圈，是两个，一个是从行政效能革命，未来所有的街道就是在15分钟必须要去解决，原先可能从行政效能这一块。另外一个就是社区商业网点的布局，因为今年西安市商务局在社区商业网点布局方面，要花很大的工夫。

　　我觉得从国家的宏观，从政府，包括从人、货、场，社区商业真正的春天到了。另外在座的品牌商，我觉得大家未来可以在社区商业，可以把一些好的品牌落下来，我觉得决心可以决绝一下，原来大家没有信心，因为我们现在发觉了，我举一个很小的例子，社区商业的黏度和刚需，你去吃碗面，那个老板会叫出你又来了，你直接吃什么面，或者你今天的状态他会建议你吃什么面，这个感情的营销跟现在的购物中心是有差别的，我就分享这么多，谢谢大家！

　　主持人：谢谢，一说到这个滔滔不绝，应该对这样的发展有这样的共享，今天有这样一个平台，刚才说总体的规划，从大数据方面，接下来想问一下强森医疗集团西安公司总经理武总，它是社区医疗的形式和模式，你给我们分一下，您觉得社区商业中如何更加人性化融合社区功能？

　　武涛：感谢万科，万科是我们的老朋友了，我们现在在西安有23家店，至少三分之一跟万科有关系，我们第一家分院在2014年扬帆启航的时候，就是万科城跟我们合作的，还有一些项目，比如说我们的海蓝城，其实是华远的客户，是2016年的项目，那个项目很怪异，他是海蓝城的项目，因为万科那个时候没有开，门口一条路市政正在修路，对面是万科东郡，我们从2016年扛到2018年，我们作为一个商业，真的很苦，几乎都是房租、人员很少，商业有很多的方面需要磨合，但是因为我们之前和万科的合作，万科东郡自从入住之后，从2017年底到2018年，我们60%的客户都是万科的，我们在万科累积了很好的万科平台，万科是有自己的生活圈，有一个口碑传播，这样对我们品牌传播是很有效，大家认强森这个品牌，虽然我们品牌时间不长，其实医疗建立品牌是很难的，我就回答主持人的这个问题。

　　刚才大家分享了商业搭建、商业系统主办方，以及未来的模式上怎么做，我作为一个合作者，我作为一个专业合作者，我谈谈自己几点想法。

　　我们也叫消费医疗，大家可能对医疗不熟悉，社区就是无非分为生活、教育和医疗，我们和万科是老朋友，我们有这么好的口碑跟我们的理念分不开，之前分享的时候，我们对新兴社区的定义是一致的，强森医疗没有一个在二环以内，他们不需要医疗，很多的新兴社区建立在二环在三环，甚至三环以外的，新兴的社区购买的人群是新兴的人群，他们入住了以后面临生活的问题，吃穿住行是不是方便，接下来就是儿童的教育，然后是儿童的常见病、慢性病的治疗，我们瞄准了这样的方式，我们建立新兴社区，强森医疗怎么建立新兴社区呢？我们和地产是天然的补充，我们可以配套到这种高端的社区、高端的地产，我们可以优化社区的整个服务体系，我们能够完善社区的服务功能，我们对于未来中国的社区发展，其实和美国、新加坡未来都很像，提倡的都是社区文化，我们在社区文化要注重它的功能，首先从功能入手，我们研究这些新兴社区怎么样的人群比较多呢？就是女人多、孩子多、老人多。

　　我们也就相应开展了儿科、内科、妇科，这是必须的，刚才提到了口腔科，这也是大家常见的问题，这样的一个刚需功能的需求，大概400米就够了，但是要服务好一些，我刚才看到有一些母婴室、有一些宣教，我们作为新兴的社区医疗，我们未来想做的一个事情，就是整个社区里面的健康知识获取，以及健康的基本功能的诉求，都可以在强森完成，我们愿意给大家去做教育，是免费的，我们愿意让它未来成社交的场所，老人过来聊一聊，妇女过来聊一聊自己的身体，聊一聊孩子健康教育的成长，这些都是强森愿意做的，所以我们如果再把规模扩大一点，500、600平米体验更好，我们可能会开产后保健甚至理疗保健，我们从健康教育、治疗、保健这一类，甚至做一些基础的康养，这样更符合我们未来社区医疗的这样一个配套。

　　当然，强森医疗在整个5年发展过程中，也探索出来一些合乎于时代进步的工具，那个风口最大的就是O2O，只要你讲O2O的故事就可以拿到钱，资本就是那样，只要你讲得好，我觉得你不错，就给你钱，但是那个风口很快就过了，然后是共享，我们做医疗的一定要冷静，我们不去做那些概念，我们自己做什么？我们这些工具，如果互联网作为一种工具用是可以的，比如说强森医疗，比如说长安分院，每天打疫苗的人有100人，我们提出了必须线上预约。

　　我们提供了社区咨询和预约，可以更精准，让社区消费者接触线上和线下服务，这是强森医疗在过往几年跟万科的合作，希望未来我们共同打造整个的中国新兴社区服务，我们希望和教育、生活的机构也可以合作，共同能够把新兴的中国社区整个的发展提高到一个比较完善的状态，谢谢大家！

　　主持人：谢谢武总，我觉得一个社区里面有一个医院就可以让人很安心，接下来想问一下刘总，您作为成山农场这么一个品牌商，如何与开发企业联合在业态组合方面进行因地制宜的创新，打造稀缺体验？

　　刘帅伟：首先谢谢万科能够给我们这次机会，在高新我们这是第一个店，我们的店基本上都在经开，在东郊有一个店，在曲江有一个店，在西郊也有，现在我们来到了高新，要说这个创新，应该说我们是很有发言权的，我们这个团队是2017年刚刚成立，我们团队80%都是90后，我们做了一件什么样的事？我们卖菜，我们叫成山农场，而不是成山超市和便利店，为什么呢？我们就是想把原生态的东西、新鲜的东西搬到小区门口、社区门口，让老百姓能吃到新鲜的、健康的、安全的水果、蔬菜。

　　我们从2017年发展到现在，赶上了永康书记对我们的支持，到现在发展了11家店，也是很快，这是第12家店，在高新。其实我们自己刚开始的时候，也对新型的新零售也有自己的看法，当时我们开第一家店就带上了线上，O2O包括送货上门，但是效果不是很好，我们后续逐渐团队研究，我们发现老百姓最认的什么？最认的其实是新鲜，第二个是价格，第三个是环境和服务。只要这几项可以满足了，他们就愿意来你这里消费。现在新零售推出来的，我们举一个例子，比如说那个豆腐，或者鸡产品或者鱼这一类的产品，你头一天下单第二天送到，有的送到你手里不是那么新鲜，但是我们这个店里确保新鲜，你每天吃的东西都可以在店里买到，而且很方便、很快。

　　同时，我们根据新零售也增加了一些跟我们合作的，我们推出了无现金超市，用储值卡、微信、支付卡就可以快速买到东西。

　　我再讲一点我们这个农场的特点，我们采购团队比较强，而且经验比较丰富，首先讲我们现在的青菜、就是叶菜，是跟咸阳的一个基地合作，也是很多户农民，跟这个村上签订了一些合同和协议，每天给我们种植新鲜的蔬菜，我们每天派车去拉，然后在我们门店销售，绝对新鲜，而且真的很便宜。

　　还有一个，今年的雨水比较大，往年的西瓜都是很甜的，今年西瓜就不是很甜，像大荔、草滩的西瓜都不甜，我们利用我们的采购优势，我们直接去新疆，跟新疆的产地对接，每天往这发的西瓜超过10万斤，而且保障新鲜，新疆的西瓜是非常甜的，我相信跟万科这次合作，在润园我们肯定是最高标准，来满足万科业主的需求，同时把我们的品牌能够提升。谢谢！

　　祁勇：3年前有一篇文章被广为传送，讲的就是香港的北湾市场，还有一个荷兰的菜市场，我们看到那个文章特别惊讶，人家菜市场可以做成这个样子，大家传统的菜市场就是塑料大棚，一家一家堆满了菜，卖生鲜的地方还有苍蝇在飞，地上也不是特别干净，小孩跑着还怕摔倒了，我们就知道地球上还存在这么一个漂亮的菜市场。

　　万科也提出了企业自己的诉求，我们做城乡建设生活服务商，我们要做美好生活的场景师，我们当时真的努力在寻找，在西安这座城市有没有一个合作伙伴，可以去做一个西安最美的菜市场，我们可以说考察了很多的合作伙伴，去把握他们的理念，去把握他们的供销的过程，我们在这个项目选择了成山农场，跟我们做一个引流的密集，因为这个是老百姓每天生活的必须。

　　一个好的生鲜市场，一定会给周边的商户带来非常充足的客流，沿着成山农场来讲，我们布局社区商业的项目上，我们在几个维度都会找这个城市里最好的生鲜市场，这个城市里最受消费者欢迎的社区商业大众餐饮的品牌，然后这个城市里面最好的社区医疗的品牌。

　　刚才你比较谦虚，现在你们是一个上市公司，拿到几轮风投，在整个都非常有影响力的一个社区医疗的连锁化的体系，包括我们的健身，您刚才谈到，以前我们要开车到很远地方游泳，现在有可能我们累了就不去了，家门口有了就更好了，当然还有孩子的教育，周末的孩子很多家长很惨，一大早起来到市中心的购物中心，去上钢琴、舞蹈课，如果家门口有、品质还不错，所以，沿着这个思路我们在每个方向上都会有，我们到现在已经签署了80多个战略合作品牌，我们整合这样的品牌供应商，一块打造一个最优质的项目，给成山农场和强森医疗再做一个注解，谢谢！

　　主持人：接下来大家肯定对润园生活汇有更多的理解，再次感谢四位！众所周知，如今万科的定位已迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，对“生活服务”的强调，正迎合了社区商业的发展需求。润园生活汇项目是西安万科经过系统研究未来的发展规划以及目前的城市进度所选择的，致力于构筑体验型商业空间，打造便捷、舒适、温馨的一站式社区邻里中心。

　　接下来，有请社区商业业务负责人王哲颖先生为大家全面解读润园生活汇，掌声有请！

　　王哲颖：各位来宾、特别是今天能够来到我们活动现场的商家朋友们，大家下午好！首先感谢在座各位在百忙之中莅临润园生活汇的招商推介会的现场，也感谢大家对万科品牌的支持！

　　下面我把润园生活汇这个项目做一个大概的分享。此次我们的活动主题是与生活共美好，贴近生活贴近美好，万科经过30多年的发展，未来万科集团以人民美好生活的需要为中心。

　　建设完万科的发展历程，我接下来把润园生活汇的产品定位做一个解说，我们提供一公里美好生活场景的解决方案，我们着力于打造15分钟、一站式美好生活服务圈这一经营理念，让我们在万科居住的居民，包括项目周边一公里居民成为居家生活美好生活场景的平台，在这个场景大家有一个人与人的互动。

　　首先是生活场景的营造，通过大屏幕大家可以有一个更加直观的感受。比如说这个时候是早上7：30，大家起床即将上班或者上学的时候，我们全家可以在润园生活汇国际快餐吃一个早餐，开启美好的一天。

　　在9点爷爷奶奶走进社区生鲜超市，采购一天的所需，为孙子、孙女准备午饭，大家工作很繁忙，没有时间陪伴孩子，更多的时间是爷爷奶奶陪伴。

　　在下午14：00，我们的爷爷和奶奶可以走进我们的社区医疗中心，可以进行一个常规性的身体检查，甚至我们社区医生可以走进家庭，提供一个全天候的医生护理服务。

　　接下来是18：30，爸爸妈妈下班可以组织一个家庭聚餐，恰巧今天是妈妈的生日，可以在润园生活汇找一个有调性的地方，可以开一个生日PARTY。

　　然后到晚上8点，可以到润园生活汇做SPA，可以缓解疲劳，同时，小朋友也可以去早教机构，可以健全孩子的人格修养、社会适应能力。

　　下来这个时间点就是归属于爸爸，爸爸应该是去健身房，由于上班时间长时间的久坐，通过在健身房的锻炼，锻炼也结交了好朋友。

　　晚上的10：00，一家人在润园生活汇完成了各自生活的所需，就回家休息，然后就迎接下一天的到来，以上就是我们理解的生活场景的展示，我们努力和商家共同营造一个生活场景化的平台。

　　下来这个板块我是把润园生活汇的区位和周边的人口规模做一个介绍。

　　首先说一下区位，润园位于长安区大学城板块，项目紧邻高新区和曲江拓展区，项目的北侧是陕西师范大学、西侧是西北大学，项目周边的高校云集，再说一下交通，区域内的交通网络比较发达，北临学府大街，交通四通八达。

　　接下来是人口的分析，大家可以直观的看到在项目周边一公里范围内，已经呈现出大大小小的社区，我们的万科的润园业主是四千户，在项目西北角有一个地块被中海和金茂获取，会开发高品质的楼盘，未来一公里覆盖的人群是两万户左右。

　　下来我介绍一下我们这个项目的业态规划，以及我们的合作品牌的介绍。

　　首先，我们项目的一层定位是邻里市集，以成山农场为代表的新型菜市场，市场拥有整洁的摊位、合理的空间布局，满足社区居民生活所需。同时在一层布局了国际连锁餐饮肯德基，丰富了年轻客群的就餐选择。

　　二层主打主题餐饮、地方特色美食，营造舒适惬意的环境，满足不同客群的就餐需求。

　　三层我们定位是成长营地，定位是0到12岁儿童全教育平台，集结教育、文化、科技等领域的资源，培养孩子的兴趣和特长，建立和健全孩子的人格修养和社会适应能力。

　　四层定位是全心全意的健康管家，以强森医疗为代表的业态，打造社区医疗配套战略合作，为社区居民提供优质的社区诊疗和家庭医生服务。

　　下来这部分是展示西安万科社区商业未来在西安市场的布局。

　　第一个是万科大明宫项目，商业体量是1.1万方，是三层的住宅底商。

　　第二个项目是理想城项目，项目总规划面积是92万方，商业用地是44万方，是万科在秦汉新城打造的一个全产品线、低密度的理想生活住区，目前秦汉大厦配套的商业面积是1万方左右，目前在招商中。

　　这个项目是在浐灞万科澜岸酒店配套商业。接下来万科将在未来获取多个TOD项目。

　　下面主要是介绍商业物业的服务，万科物业作为中国物业管理的领跑者，致力于让更多的客户体验物业之美好，业务覆盖涵盖住宅物业服务、商企物业服务、社区资产服务等六大板块，其中万科物业商企业务是重要组成部分，为不动产提供全生命周期的运营和管理方案，万科商企传承了万科以客户为中心的宗旨，提供接地气、有温度、有质感的服务。

　　最后一个板块，就是我们想展示一下我们的战略合作品牌。

　　我们希望与更多市场上优质的资源进行合作，既然是合作伙伴，就是基于高度信任，和伙伴成员之间共同竞争优势和利益的长期性、协同性的发展，并且可以为各方带来相关利益，这里展示的就是目前现阶段跟我们签约的战略合作品牌，不是每个品牌都适应这个项目，可能不适应万科润园，但是适应理想城等项目，这些都是我们合作的基础。

　　以上就是我对项目的解析，感谢大家今天的到来！

　　主持人：感谢王哲颖先生对项目的深度解读，也让我们对项目的亮相愈发期待。一个成功的项目离不开品牌商户的鼎力支持，接下来进入我们的合作品牌签约仪式环节。掌声有请：西安万科商办管理公司责任合伙人祁勇先生、西安万科第二分公司执行合伙人朱法强先生、强森医疗集团西安公司总经理武涛先生、成山农场有限公司总经理刘帅伟先生、威仕顿健身副总经理李鹏程先生、肯德基西安公司开发部副总经理张劼婷女士、育想教育集团副总裁兼西北区域总经理刘发骏先生、上台进行签约。

　　请各位嘉宾右手放在字母的按钮上，让我们一起倒数3.2 1.启动。3、2 、1让我们共同见证润园生活汇合作品牌签约仪式。

　　主持人：恭喜润园生活汇，同时祝贺签约成功！美好生活的全新时代正式开启，谢谢众多品牌对润园生活汇的鼎力支持，相信在各位的携手努力下，润园生活汇必将大放异彩。请各位嘉宾台下就座，请强森医疗的武总留步，请武总作为与润园生活汇签约的主力品牌代表，讲讲对项目未来发展的期许。

　　武涛：整个中国的城市化带来的就是社区化，社区化在今天探讨的范畴内就是新型社区，那么强森医疗作为新型社区的社区医疗配套，愿意以很年轻的姿态，因为强森医疗今年毕竟才5年，我们发展虽然比较迅速，但是也很年轻，那么在万科这种级别的商业体，有这样一个算是商业的老大哥的支持下，我们能够走得更稳，刚才董老师分享的时候，我们建一个便利店国家都有补贴，我们建一个超市国家都有补贴，为什么医疗没有呢？我们医疗都是关系民生和健康的，我们做一个私利的，中国医改30年，我是学医疗的，我看到了中国医疗很多的不完善、不完美，但是我相信在资本的介入，在中国的探索中，我们能够为中国未来的健康领域，能够做一个比较踏实有温度的一个品牌。

　　我们选择社区，当然，社区里面的医疗不是可以满足大家所有的医疗服务，刚才忘了说一点，我们也不能满足大家疑难杂症疾病的需求，或者高端手术的需求，但是强森医疗可以满足的是什么？500、600平米我们可以做到小而全，我们可以完善大家的医疗服务，我们有3千平米，甚至一万平米的店，只要你是万科的强森会员，我们可以通过我们的体系去给你完善你的整个医疗服务。

　　我们在西安的经验，因为万科在全中国有很多城市都有布局，如果在这里成功了，我希望强森在这里探索好，未来10年、20年的发展，可以和万科有更深层次的合作，谢谢！

　　主持人：谢谢武总，接下来有请成山农场有限公司总经理刘帅伟，刘总代表品牌发言。

　　刘帅伟：首先，再次感谢万科能够邀请我们成山农场，我们成山农场自2017年成立，一直本着高质量、高服务、价格实惠、服务百姓大众，经过自身的经营，得到了西安市商务局的支持，我们是西安市政府重点关注的菜篮子工程企业，截止补签我们在西安有11家店，经营面积超过2万平方，拥有员工700余人，跟同类型相比我们对周边人群的消费心理及习惯了解较深，搭配遍及全国各地的采购渠道，最大限度的保证了社区居民的日常需求，真正做到了省去中间商环节，把优惠让利给老百姓。

　　我们这个团队不但年轻，且富有活力，我们每家店都力求独特，无论从总体视觉风格，还是商品品类搭配，都会根据周围的人群做不同的调整，做到个性化，让客户有不同的购物体验，但是归根结底，我们还是卖菜的，但是卖菜的这个行业不但要跟上这个时代，还要超越这个时代，要更好的服务群众，是成山农场一直认真钻研的事，将来我们还计划开发出生态农场体验，让真正生活在城市里的人体验到农场文化，希望万科和成山农场合作，我们达到互惠互利，更好的服务万科居民，使我们的品牌、品质达到更高的高度，谢谢大家！

　　主持人：谢谢刘总，让我们再次祝贺签约成功！正如成山农场刚刚说到，与润园生活汇的合作是天时、地利、人和互利共赢的，“与生活 共美好”润园生活汇未来可期。

　　当美好生活遇到社区商业，万科一直努力做好大家的“美好生活场景师”。城南主轴，再造1公里商业金脉，万科城另一优质社区商业如园也即将璀璨闪耀城南。有请万科城如园销售经理王世晨先生为大家做如园项目推介。

　　王世晨：大家好，我是如园的销售经理。我今天跟大家推荐一下如园近期在售的商业形态和形态，万科城最早开盘是在2010年10月份，这是2010年开盘的项目，现在有9年的时间，我在这个项目是7年的时间，万科城兑现了之前的生活配套，从无到有，从有到繁华，从繁华到不可替代，一步一步经历过来。

　　周边的公交车从最早的3辆公交车，到现在是30辆公交车，非常得方便，万科生活广场的底商也改变了周边区域商业的发展，这张图是万科生活广场的夜景，商业分成东区商业和西区商业，西区商业都开始运营，这个地方正对面就是陕师大，周边覆盖了很多所大学，大学生的消费群体是固定的，以及万科城的业主。

　　这是如园售楼部的位置，这张图给大家展示的是500米到一公里如园的优势，如园在出售的商业也是这个售楼部，首先交通是非常方便，子午大道、西长安街等，周边没有一条断头路，所有的路都可以从如园出发最后回到如园，如园的交通是很方便的，500米到1000米以内，西安市第三批地铁规划已经出来了，我建议大家关注一下地铁15号线，我们有一个1公里到3公里的辐射圈，商家都非常有经验，商随政走，有政府的地方，不管是乡政府、还是区政府，周边的基础配套和环境都是非常好的，商家也愿意跟随政府在这一块投资，如园售楼部距离政府就是500米左右，这是它的优势。

　　这张图就说明了周边的人居分布，万科城到交付到现在居住的人口，一期、二期、三期，到现在的如园，还不算1.5公里之外的润园，万科城有1.4万户，再加上周边的智慧城、雅居乐、国色天香等，一共加起来有2.7万户，如果一家三口来算的话，大概在8.1万人，万科城周边一公里有8万的居住人口，周边的大学一共有大概8万人，大概有15.1万人在附近。这15.1万人每天都要吃喝拉撒，离家最近的一公里商业成为最明显的优势。

　　这要介绍的是东区的商业，东区商业外观很流行，而且也很时尚，是一个开放式的街区，它叫长安区的创意谷，万科在创意谷有自己的商业，建好的时间预计在明年，它一旦建好，会吸引更多的人流到这里消费，更多的大学生、年轻的人，包括业主、业主的朋友、家人，这是万科如园自带的一个星酒酒店，至少它比长安国际酒店、吉源酒店定位高端，这个在两年内就会投入使用，它将会是西长安街最大的一个城市会客厅。

　　这是我们目前如园在出的商业区，这个商业盒子有几个比较显著的特点，第一个是全玻璃幕墙，不是传统的底商都是小格子的商业，展示面效果会更好，比如说来往的行人和步行的客群，都可以看到商业里面运营的业态和氛围，尤其是到晚上，灯光一开的话，里面的氛围会更好，万科设计给我们培训的时候说，在西安这种纯玻璃幕墙的社区商业底商超不过三家，这种商业也是非常时髦，不容易落后，现在流行网红打，它一共分三层。

　　这是夜景的一个布局，这个商业是支持餐饮的，是单独的商业区，它的结构优势也非常明显，一共分了三层，中间没有一个承重墙，都是剪力墙的格局，铺子和铺子之间是相互可以打通，商铺加起来是31间，整个三楼现在全部售完，一楼、二楼还剩最后9间商铺，都是可以支持餐饮的，只有一间做不了餐饮，剩下8间都是可以的，如果说大家对这个商业感兴趣，可以去如园的售楼部详细了解，这是我今天的宣讲，谢谢！

　　主持人：谢谢王经理。现场的各位嘉宾，媒体朋友们，我作为万科很长时间的老朋友，我自己默默的一直在关注万科，像万科新年的马拉松我都会参加，到这里润园生活汇招商推介会圆满结束，在这里我代表润园生活汇再次感谢各位领导和嘉宾的莅临，谢谢大家！