复星地产持续海外并购 正反向投资剑指5000亿资产

　　三年磨一剑。复星国际近期以连串的收购动作，揭开旗下复星地产历经3年的转型重构。2011年5月，复星国际掌门人郭广昌将旗下复地集团从香港退市，引发业界对复星地产板块走向的各种猜测。

　　时隔三年，5月15日，复星国际宣布完成对日本IDERA资产管理公司98%股权的收购。截至2014年3月底IDERA管理资产规模达1631亿日元（大约97亿元人民币）。这也是复星集团在2014年初，继收购葡萄牙三家国有保险公司和投资入股德国私人银行BHF Bank之后的首单房地产投资平台的海外并购，此前的2013年，复星集团相继从JP Morgan手中收购第一大通曼哈顿广场、伦敦金融城写字楼物业。

　　复星集团这两轮投资背后，是复星地产作为地产投资平台的转型。目前复星国际一共管理3000多亿资产，40%来自于保险板块，另外超过30%以上来自于复星地产，规模达1200亿元左右。余下是钢铁、医药等领域的资产。

　　“与全球主要资产管理公司类似，在整个复星的资产结构里面，房地产资产占据复星的1/3以上。考虑到葡萄牙保险公司未来的地产资产配置，这一比例仍会上升。”复地总裁徐晓亮在接受21世纪经济报道记者独家专访时坦言，“目前全中国的地产公司包括万科在内都在思考转型问题，关键是怎么转。复星在地产投资领域的转型思考来自于董事会3年前的规划，我们相对准备得更早。”

　　基于复星国际未来万亿资产管理目标，作为复星的地产投资和管理平台，复星地产量化目标是在6-7年时间管理规模到5000亿。复星地产将如何达标？徐晓亮直言：走国内蜂巢投资和海外双向投资“双轮驱动”之路，通过投资能力、融资能力和运营管理能力的提升来实现整体转型。

　　持续海外并购

　　据日本媒体透露，复星地产花了68亿日币（约合4亿元人民币）98%控股IDERA，收购完成后，IDERA便成为复星国际在日本的地产投资平台。而此前的5月5日，香港媒体爆出复星已经大手笔购入邵逸夫家族香港清水湾地块，拟建低密度住宅。至此，复星已完成其全球化战略投资的第一轮——投了包括美国纽约、英国伦敦、日本东京和中国香港在内的四个国家和地区，资产类型包括核心城市物业、资产管理公司、海外地产开发。

　　可以说，此次并购与复星转型投资集团不无关系。郭广昌在近日总结与王石多年来的多元与专业之辩时声称，复星的专业在于用投资的视角看待各业务单元。

　　徐晓亮分析认为，复星地产的转型发展与投资角度的趋势判断有关，“前十年第一轮的城市发展是1.0版本，是粗放型的，城市发展以居住功能为核心，但一直靠不断持续上涨的、高房价带动、支撑高地价和高融资成本的‘三高’市场，必然会有尽头，此外，按照老路发展地产也不是复星的比较优势所在。”

　　“复星地产平台要做的就是给复星多元化投资托底的实业，所有资源都可以装进地产的蜂巢里面。比如健康领域，我们可以把复星在全国领先的医药资源和保险、地产资源环环打通。”

　　徐晓亮主持复地的三年转型，按照复星国际董事会要求，制定了战略（包括投资蜂巢城市、嫁接全球资源），搭建了平台班子。他认为复星地产的机会落点于城市发展2.0版本，是以城市功能提升、产城融合为新的属性需求的新一轮城市发展。而复星的产业基础、地产多城市布局以及海外嫁接资源，引入中国的能力，正是徐晓亮制定复地3年战略转型的前提。这也是复星地产定位于地产投资集团的初衷，依托旗下复地集团、星浩资本、星泓资本、星豫资本等若干开发平台，以中国动力为核心用投资的角度去做蜂巢城市。

　　据透露，IDERA是一个投融资与资产管理的一体化平台，具有投资物业、改建、推出市场实现增值的完整投资链条，主要投资在日本。复星通过收购这个平台，实现其在房地产管理领域的首次海外企业并购。而复星集团每完成一次海外投资，除了实现资产配置的需求，更为重要的是对投资的资产要作进一步的管理。徐晓亮以保德信为例分析，一方面复星和保德信是合作关系，另一方面保德信在日本业务一直位列第一。在复星收购IDERA以后，保德信和IDERA就有了合作的纽带。因此，复星还在亚洲之外找寻更多的像IDERA这样的平台。

　　徐晓亮进而分析，复星地产就是国内投资＋海外投资的模式，分为正向投资和反向投资。反向投资是把海外好的资源和模式引入中国，例如clubmed、迪拜亚特兰蒂斯酒店；正向投资则包括资产投资（办公、酒店和住宅），平台投资和海外二级市场投资。

　　剑指5000亿资产管理

　　徐晓亮透露，作为复星地产的投资和管理平台，复星地产的金融属性将越发明显，目前已经有一个典型的542阵型战略规划：囊括金融、文化、物流商贸、健康、旅游5大蜂巢在内的蜂巢城市，以投资、融资、开发、商管为主要运作模式的4轮驱动，再加上海外正向、反向投资和国内收购兼并这两张翅膀。

　　其中五大蜂巢落地的作战团队有复地、星浩、星豫、星泓、星健等“星”字号平台公司。相应地，复星为了实现投资集团的轻资产化，正着力于投资能力、融资能力、投资运营团队的三箭齐发。

　　据透露，复星地产运营资金源自于自有资金、银行贷款包括发债，以及基金、保险，星系列的管理团队更多意义上是房地产开发运营管理公司而非基金。目前复地、星浩都是主要利润来源，未来核心利润还有星健、星豫、星泓以及外滩金融中心（BFC）。

　　徐晓亮坦承，复地处于转型和布局中，还没有进入收获期，大概要持续两年左右，首先转型布局然后投资下去，转出来以后就是收获。地产每年的利润贡献占比不低于1/3，“基于复星集团的目标是万亿资产管理，复星地产计划到2020年实现5000亿的资产管理规模”。