解局 |华发扩张路上的朋友

　　6月16日招商局置地公告，该公司间接非全资附属公司招商南京与华发股份全资附属公司南京铧得及项目公司订立合作协议，以透过项目公司开发南京秦淮地块。

　　秦淮地块是南京铧得于今年4月29日以地价69.1亿元竞得，溢价率5.8%，地块占地面积9.27万平方米，土地用途为商住用地。5月15日，南京铧得为该地块成立了项目公司。

　　早在拿地之初，南京市场人士便向观点地产新媒体表示，秦淮地块体量比较大，占地超过9万平方米，不排除华发会以合作方式打造项目。

　　根据最新公告，招商局置地、华发股份将分别实质持有项目公司45%、55%股权，项目公司注册资本将由2000万元提高至40亿元。同时，招商局置地分占总投资约42.35亿元，并将由内部资源拨付。

　　观点地产新媒体了解，华发股份进入南京市场的时间并不长。

　　华发于2017年7月上旬分别通过全资子公司威海华发、大连华藤，竞得栖霞区经五路二期东侧地块、江宁区麒麟街道地块，成交总价共计89亿元。南京也是华发在全国布局的第15个城市，该公司表示对珠海、上海、广州、武汉等城市以外重点城市“持续保持关注并择机进入”。

　　时间仅过去不足一个月，2017年8月8日，华发股份公告披露为上述2宗地引入华润置地，同时华润置地也就7月7日竞得的南京地块与华发签署合作。这意味着，华发、华润将联合开发南京共计3宗地块。

　　上述合作模式，同样沿用至此后在南京获得的项目。比如2019年1月，华发股份宣布与万科、仁恒、金地共同开发江宁区天印大道地块；如今，华发股份又将4月底所获得的秦淮地块分享予招商局置地。

　　南京市场仅是华发股份近年来高速扩张的典型案例之一，在南京以外，合作开发也普遍成为该公司叩响新进入目标城市的重要手段。

　　2019年，华发股份通过公开竞购、合作开发等方式取得36个项目，同比增加16个，并成功首次进驻重庆、成都、长沙、郑州、宜昌、湛江、烟台等11个城市。其中成都、湛江、宜昌等地项目均是通过合作方式进入，比如湛江项目牵手湛江交投，“宜昌城市旅游客厅”项目则再度联袂华润置地。

　　华发股份2019年年报的房地产储备情况统计中，该公司持有待开发的项目共计34个，其中14个涉及合作，权益占比最低为27.5%，分别位于珠海、江门、汕尾、武汉、鄂州、杭州、大连、北京等城市。

　　观点地产新媒体查询，过去一年多，华发还通过入股鹏瑞在清远的项目，以及入股金融街位于深圳、惠州的项目，实现新增在3个城市布局。期内，母公司华发集团分别与广东建工集团、葛洲坝集团、南光集团等企业达成战略协作，同样为华发股份带来更多项目对接的可能。

　　作为珠海的国企，华发股份早期鲜有进行异地扩张。2011年前华发曾积极布局二、三线城市，包括沈阳、盘山、重庆等。由于国企属性及对行业判断偏谨慎，当时接近该公司的人士对观点地产新媒体指，公司主要与当地开发商进行合作，在扩张的同时又不占用自有资金。

　　2012年华发股份开始实施“转型升级、跨域发展”战略，至2015年宣布基本实现了由区域性房地产企业向“创新驱动型综合企业集团”的转变，业务范围涵盖城市运营、房产开发、金融产业、产业投资等。

　　但正如大部分传统房地产企业的转型一样，房产开发仍是华发股份最为倚仗的核心业务，这为企业提供了重要的现金，并为探索其它业务提供容错空间。在这方面华发也进行了相应的战略转型升级。

　　其中的重点是区域布局调整，华发股份2015年数次对外表示将加大广州、上海、武汉等重点区域城市的拓展力度，争取在尚未进入的一线城市实现战略突破。2015年前后，华发在广州广钢新城拿地，联合华润置地以72.4亿元竞得上海大宁地王等；2016年进驻北京、苏州、南京、佛山、嘉兴及旧金山等，再往后扩张至深圳、天津、杭州、沈阳、青岛等。

　　在2017年年报中，华发股份谈及发起的新一轮投资布局时表示，公司与多家行业标杆企业的建立良好的合作关系。观点地产新媒体了解，华发股份当时逐渐与泰禾、碧桂园、招商、金茂、美的、九龙仓等房企有项目层面的合作。

　　数据也显示，在投资布局调整后，2016-2019年华发股份分别实现销售金额357.25亿元、310.17亿元、582亿元及922.73亿元，年复合增长率约为37%，距离千亿门槛仅一步之遥。

　　通过收并购或合作进行扩张，是开发商寻求规模扩张最常见的手段之一，包括早期的千亿房企万科，以及近年来千亿新面孔金地、旭辉、阳光城、蓝光、金科等房企都运用了此道。在今年5月份的金地集团年度股东会上，凌克对投资者表示，土储权益占比太低不行，太高也不好，公司还是希望保持权益在50%以上。2019年金地的新增土储中，权益占比仅52.4%。

　　合作模式能带来降低投资风险、提高资金使用率、杠杆撬动规模等益处，华发也是受益者之一。

　　中信建投披露，2018年华发股份新增建筑面积310.6万平方米，权益地价180亿元，占销售额约30.9%；而西南证券统计，2019年华发股份权益拿地309亿元，对应货值则达1300亿元。截止2019年底，该公司总土储2064.5万平方米，4年间复合增长率14.6%。

　　观点地产新媒体查询，在企业集团构成一栏，2016年华发股份旗下共133家公司，至2019年已经达到406家。从财务报表看，2016-2019年长期股权投资中，合营企业、联营企业的期末余额也由25.78亿元增长至83.24亿元。

　　从负债率看，合作模式也能一定程度上缓解扩张带来的负债压力，更何况华发股份是国有企业。2019年华发股份的资产负债率为81.51亿元，同比下降1.01个点；华泰证券称，今年一季度末，华发股份净负债率197%，较去年底下降11个百分点。

　　数据来源：华发股份披露，观点指数整理

　　但对于投资者而言，上市公司采取合作模式所带来的少数股东损益问题仍是刺眼的存在，2019年华发股份归母净利润27.85亿元，同比增长22%；少数股东损益5.32亿元，同比则增长355%。

　　即便如此，对于2020年，华发股份判断行业两极化格局愈加明显，行业资源加速向更大规模的企业集聚，行业集中度进一步提升，因此该公司提出的策略包括“加强行业之间的合作”。无独有偶，花样年董事局主席潘军在今年的业绩会表示，合作开发是公司进入主流赛道的标志动作。在规模与效益之间，更多房企选择向前者倾斜。

　　对于未来合作计划及合作的权益指引等问题，观点地产新媒体致电华发股份相关高层，截止发稿未获得回应。