金融街物业通过聆讯 60%集资额将用于战略收购等

　　6月18日，金融街物业在递交了招股书接近5个月后，终于通过了港交所的聆讯，即将在港交所主板挂牌，股份代号“1502”。

　　受疫情影响，金融街物业于当天下午在线上举行了IPO新闻发布会。出席在现场的有公司执行董事、董事长及总经理孙杰；执行董事兼常务副总经理薛蕊；副总经理、董事会秘书兼工会主席陈曦；财务总监项峥；风险法务总监张晶。

　　金融街物业此次将发行9000万股H股，占扩大股份后的25%，发行价格在7.16-7.56港元之间，倘若不发生额外发行股份的情况，金融街物业将最多集资6.8亿港元。

　　目前，公司的三位主要股东分别为中国人寿保险间接持有29.49%；金融街集团间接持有47.52%；以管理层为主的员工持股22.99%。

　　金融街物业继承了国企谨慎、稳健的风格，管理层在面对媒体的追问时并没有透露太多额外的信息，要了解公司还得更多从招股书中获取。

　　业务及收入

　　从总体的业务模式或许能更清晰的了解公司。金融街物业向客户提供综合物业管理及相关服务，其物业管理费主要由客户按包干制支付予，而小部分则按酬金制支付。

　　据观点地产新媒体了解，金融街物业主要服务对象分为两大类，以办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店的商务物业，该部分收入占比从2017年的70%逐渐降低至去年的65%；及以住宅物业、公共物业、医院、教育物业为主的非商务物业，该部分收入比例则逐年增加，从2017年的28%增加至2019年的33%。

　　值得一提的是，金融街物业还有一小部分增值餐饮服务，通过专属“怡己(IZEE)”品牌系列经营咖啡馆、餐馆及面包店。

　　金融街物业收入由2017年度的7.57亿元增长15.7%至2018年度的8.75亿元，并进一步增长13.9%至2019年度的9.97亿元。年内溢利由2017年度的8270万元增长10.7%至2018年度的9150万元，并进一步增长23.9%至2019年度的1.13亿元。

　　以金融街物业2019年的收入结构为例，办公楼收入5.09亿，占比51.1%；综合体收入8233万元，占比8.2%；零售商业大厦及酒店收入5540万，占比5.5%；住宅物业收入2.22亿，占比22.3%；公共物业收入1.11亿，占比11.1%；餐饮服务占比1782万元，占比1.8%。

来源：企业资料

　　公司整体的增速步调也并不快，无论是收入、还是年内溢利增速都在20%以下，公司的在管面积同样如此。从2017年开始，每年大约增加300万平方米的在管面积，财务数据较为稳定是金融街物业的一大特点。

　　截至2019年12月31日，金融街物业为全国共144个物业项目提供物业管理及相关服务，涉及在管建筑面积合共约1990万平方米。其中，商务物业在管建筑面积约为800万平方米，占比40.3%；非商务物业约为1180万平方米，占比59.7%。

　　值得注意的是，前文提及商务物业的收入占比明显要高于非商务物业，两者差距接近一倍。这或许说明，金融街物业的非商务物业管理面积虽然大企业并不赚钱，商务物业的收费水平要远在非商办物业之上。

　　以毛利率为例，金融街物业去年综合毛利率仅为19.2%（头部物业均在30%以上），商务物业为24.6%，非商务物业仅为10.5%，拉低了公司的整体表现。

　　对此，孙杰却并不担心，其透露，未来金融街物业仍将坚持扩展以商业物业为主的市场占有份额，这部分管理面积的增加，或许可以持续改善公司的毛利率表现，“商务物业管理收入更高，每月每平米12.66元，同期物业百强整体月物业费平均价格3.26元。”

　　而对于商办与住宅之间的扩张平衡，孙杰认为“面积比例是在相对平衡的状态，50%多是公建，40%是住宅类物业。”其中，住宅类服务于母公司系统内的业务，“两者增速都很可观。”

　　未来计划与收并购现状

　　未来，金融街物业主要把计划分成了3部分。

　　首先是拓展增值服务，以此来提升品牌价值，并改善公司不理想的盈利表现；其次，持续与母集団金融街合作，孙杰表示“对物业公司支持是多方面，不光是地产，同时还有教育、医疗公司，母集団只要有物业管理的业务都会大力支持。”

　　除了母集団的直接输送外，第三方对于金融街也十分重要。2019年末，来自独立第三方项目的收入占物业管理及相关服务总收入的18.9%。独立第三方项目的在管建筑面积670万平方米，占总在管面积的33.6%。

　　虽然第三方对业绩和在管面积的公司都在逐年增加，但其业务表现却一直并不理想。对此，观点地产机构在媒体会上向公司寻求答案，但管理层却并未作直接回应，仅表示金融街会大力拓展第三方业务。

　　金融街物业表示，公司将积极参与招投标工程，从独立第三方获取新业务。但从其招股书披露的数据看，却并不理想。

　　从2019年12月31日后及直至目前，金融街物业已订立11份新物业管理服务协议，涉及额外总建筑面积约为150万平方米，其全部均与金融街联属集团订立，并无订约向独立第三方提供任何物业管理服务。

　　金融街物业拟将此次集资额的60%用于战略收购及投资设立相关公司，以此来扩大自己的市场份额。金融街物业这两年将首选位于京津冀地区、长三角及大湾区的现有城市群目标，并计划自2023年起在成都、重庆、武汉等西南及华中各大城市寻找机遇。

　　而对于并购标的，金融街物业会优先选择专注于商务物业的物业管理公司，亦考虑在物业管理产业链下游具有稳定经营业绩及发展前景的公司，以便补充业务运营，例如保安公司、清洁公司及园艺公司。

　　此外，另有20%将用于发展增值类服务、类似咖啡品牌IZEE和提供相应运营服务；10%用于信息技术的升级；剩余10%用作一般企业用途。