上海将迎土地集中出让 调节“卖地热”仍难立竿见影

　　8月12日，苏州、南京调控新政同步施行。同样是地王频出的城市，长三角的核心上海将会如何？

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，从现有政策来看，苏州、南京对于高溢价地块的预售条件都做了简单限定，但力度不大；上海还没有过多限定。此外，这些城市都没有对土地出让之后开工时间、达到预售条件时间、竣工时间有明确限定，苏州和南京还没有限定中小户型套数和面积；从土地供应来看，虽然都有计划增加土地供应，但实际供应的数量有限。因此在政策实施效果方面还需要进一步考量。

　　接下来上海将迎来密集土地出让，但上海链家市场研究部高级分析师钱宁罗认为，土地大面积释放对市场热度的调节仍难以立竿见影。

　　配资拿地的风险

　　近期，上海郊区土地出让过程中地王频现。上海住建委相关人士曾在小范围内谈及，今年上半年拿“地王”的多为央企，拿地目的和普通开发商不同，往往会不惜成本。因此，此轮“地王”现象和上两轮不同，企业多有“场外配资”，对这方面要引起重视。据透露，目前上海住建委已给市里写报告反映相关情况。

　　张宏伟认为，尤其在火热的一二线核心城市，房企不断制造“地王”更是离不开场外配资。同时，这也给市场带来更多风险，一旦楼市进入调整阶段，“地王”项目有可能因此而陷入困局，系统性金融风险极有可能会爆发。

　　他认为，如果不断绝这种配资，即便抬高拿地资金门槛，也不会达到预期效果。加杠杆后，提升土地出让金首付比例，实则并不构成房企支付出让金额度实质性提高。

　　占用房企自有资金比例少了，则会促成房企拿更多的地或用作其他支配；另外一方面，一旦市场出现风险，则会把这种“地王”风险转嫁给配资的金融机构。

　　上海此轮“地王”现象是否会持续，还存有变数。目前大多数房企仍然在观望市场，而郊区房价上涨已成事实。近期即将加推一批住宅的青浦泰和虹桥项目，均价已从前期的2.5万元/平方米，涨到3.5万元/平方米。更多的房地产项目则调整了推盘节奏，每推一次新货都要把总价上调5%-20%。

　　土地集中出让仍难降温？

　　下周，上海将有八宗经营性用地集中出让，累计出让面积24.66公顷，可建面积59.86公顷。

　　上海中原市场研究部统计显示，截至8月12日竞买人数近或超10人的都为住宅或是以住宅为主的地块。从区域来看，市中心及传统自住板块或是重点规划板块更受欢迎。

　　目前报名参与竞拍数最多的是静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，该地块原本是“鸿临园旧改项目”。地块开发要求商业服务业占10%、住宅占90%，住宅套数下限931套；全装修比例80%以上，中小套型比例不低于80%，要求100%持有商业物业，持有不低于15%建筑面积的住宅用于租赁。

　　静安地块旁就是去年金融街以88亿拿下的地王项目。目前周边在售面积较大的项目，如“万科翡翠雅宾利”、“华侨城苏河湾”价格都超过10万元/平方米，而“复地新都国际”、“蒙特利城”等有小面积出售的房源售价在7.5-8.5万/平方米。

　　分析称，闸北和静安合并后出台新静安规划，使原闸北区域房价水涨船高，无论从地段生活便捷度还是从地块规模来看，该地块对房企都有相当吸引力，预计刷新楼板价地王纪录的可能性很大。

　　今年6月1日信达地产以58亿元竞得宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，溢价率高达303.41%。此次宝山区出让的地块是今年年内宝山顾村镇出让的第二幅地，位置较信达地王项目更为优越。

　　钱宁罗指出，此次一周内集中出让7幅经营性用地，横跨静安、闵行、青浦及宝山区，史无前例。密集推地背后，固然一部分原因在于今年以来新建商品住宅供应量下滑，这是对加剧的供需矛盾起到缓解作用，今年“325”房产新政推出后，市场短暂降温又连续3个月持续回暖，原本的暑期淡季也并未出现，几乎毫无意外，“金九银十”将产生更大需求压力。

　　从整体规划角度看，今年6月国土部印发《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020）调整方案》显示，上海耕地保有量指标由24.93万公顷减为18.80万公顷，基本农田保护面积从21.87万公顷降低为16.60万公顷，而这都给上海的建设用地指标雪中送炭。

　　但钱宁罗分析道，土地大面积释放对市场热度的调节显然难以立竿见影，因为地块开发存在一定周期，规划调整更多是引导舆论方向。原闸北中兴社区此次拍卖的商住地块起始总价已高达46亿元，这次7宗商住用地连拍恐难以起到降温作用。