万科千亿断舍离 那些年买的散装商服地块与产办往事

撰文/冯嘉炜

打开万科集团官网首页，在“多元业务”一项，依次可以看到房地产开发、物业服务、租赁住宅、海外、酒店度假、食品、物流仓储、商业开发运营八大业务，其中唯二不能跳转到专属网页的业务是海外和食品。

唯独产业办公业务并未被单独收录，因为万科总部至今仍未设立相关BU。

5月8日，深圳交易集团发布转让公告，深圳湾超级总部基地一商业服务地块T208-0053宗地使用权、地上建筑物及附着物将以22.35亿元的起始价公开挂牌转让，挂牌期自2024年5月18日至5月27日15时止。

该地块面积为19227.53平方米，由万科于2017年以底价31.37亿元竞得。根据公示信息，万科这宗地块现状是停工。本次转让起始价为22.35亿元，相当于拿地价格的七折。

深超总地块挂牌，在展示万科割肉决心之余，也提供了重新审视其产业办公业务的切口。

货架上的产办

此次折价挂牌，首先令人联想到4月30日郁亮在万科股东大会上所说的瘦身战略，“清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。”

七年以前，郁亮宣布万科定位迭代，从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”，自此各项多元业务陆续进入快速发展阶段，其中也包括了产业与办公业务。随着时间推移，物业分拆上市、长租实现盈利、商业由印力统筹并率先发行消费REIT、万纬冷链仓储规模全国第一……

相对而言，起步并不算慢的产业办公资产还未打造出统一平台，就被搬上货架。

正如官网首页上的无迹可寻，万科财报也并未给出产业园和写字楼确切规模，观点新媒体去年初获得一组官方数据显示，当时万科集团层面管理办公资产共计142个，分布于25座城市，可租赁面积714万平方米，总投资1234亿元。

至于产业园区，则缺乏相关统计口径。在2022年11月16日，万科与6家深圳市属国企签订协议时曾提到“产业园和办公物业服务板块”这一概念，表示为总面积超400万平米的先进制造业工业园区和企业提供高品质物业服务，包括推行“工业上楼”的高科工业园和长园工业园，但也并未提及重资产和轻资产的比例。

据悉，长期以来万科的产城公司隶属于每个区域BG，而区域内各城市公司也可以拿产业用地、商服用地，这导致内部常常存在项目获取“打架”的情况，最终由高层决定地块归属。

一位接近万科某区域产城公司的人士也向观点新媒体透露，以此次出让的深超总地块为例：“新地块都是通过产品部门研策做出收益测算及强排商与办比例后，才会定是否销售以及是否委托产城经营管理，未进入这个阶段前都是未知的。”

除了这宗已停工的地块外，由深圳地铁集团与万科集团联合打造的SIC超级总部中心也同样位于深超总基地，这座集购物中心、办公、商务公寓、酒店、文化设施于一体的巨无霸项目，也并未交由南方区域产城公司管理。

“这两年深铁与万科成立合资经营管理公司，目前已逐步过渡由南方区域交接合资公司管理。”上述消息人士透露。

各自为战

深超总地块并非个例，从整体来看，万科的产城业务都呈现出各自为战的特点，例如南方区域成立了产城事业部，而北方区域则有产城产办事业部，又称“双产事业部”，二者甚至连名称都不一样，此外，万科上海区域、中西部等大区也都有相关事业部。

一方面，国内各区域的产业发展本身就存在不同方向，产城业务具有天然的属地性质；另一方面，万科并未从集团层面建立专门的BU，也给予各区域公司发挥余地。

譬如北方区域产城产办事业部，相对而言有着更多重工业气息，并强调对外合作。2020年7月，郁亮与沈阳市政府签署560亿元投资战略合作协议，计划在沈投资中日产业园、中德产业园等7个项目，涵盖园区开发、产业办公、城市旧改等多种业态。

万科中日产业园是万科集团首个中日产业园区，也是沈阳与日方合作的标志性产业园区，前期与东芝、三菱、松下、罗森等25家日本知名企业签订合作协议，其中，东芝集团将在沈阳新能源领域，如氢能源发电技术、车用钛酸锂电池以及先进医疗设备等领域扩展深化合作。

另外，2020年2月27日，由万科投资200亿元建设的中俄产业园正式落户哈尔滨新区。截至次年8月，中俄产业园签约企业14家，在途协议谈判企业25家，预计当年可实现产值超5亿元。

在2020年10月17日区域媒体交流会上，时任北方区域首席执行官刘肖透露，“万科北方区域已经签约数十个科创园。”

上海万科产城更是早在2017年就运营13个产业地产项目，布局张江、徐汇、七宝、滨江、前滩、虹桥六大商务区，并推出星商汇和浪花2大服务品牌。截至目前，徐汇区漕河泾开发区鑫耀中城等项目也在深入推进。

在今年4月10日的2024观点数字未来发展大会上，万科南方区域事业集团产城事业部首席合伙人、总经理辜庆永透露，产城方面目前万科南方区域在7个城市经营管理项目达51个，在管面积约为131万㎡，入驻的企业超过3000家，服务产业人口大概有10万人。

产城业务对于万科而言，就像是各大区在其自留地开辟的试验田，如今各自结出果实。

作为对比，万科的商业地产板块也同样呈现“散装”局面，但2022年万科就将49个商业项目交由印力管理，促进该板块融合，到今年1月14日更是成立商业事业部，将7大区域的商业业务和印力集团统一并入。

有业内人士分析，在万科早年的理念中，产业地产是为了辅助 “城市配套服务商”这一战略定位而适当介入，万科不会单纯去针对产业维度去考虑和操作一个产业地产园区，这一思维惯性也并未像其他业态那般实现转变。