万科股东大会：将聚焦主业，清理和转让非主业的财务投资

撰文：冯嘉炜

作为1991年上市以来首个不分红和转赠的财年度，2023对万科每一位股东都有着别样意义。

4月30日，万科2023年度股东大会在深圳大梅沙总部召开，现场人数较前两年有所增加，管理层也收到诸多意料之内与意料之外的问题，并一一释疑。

股价与分红的话题无可回避。正如董事会主席郁亮在会上所说：“对于股价下跌，大家的一些不满、失望，从投资者热线、证交所互动平台和各个论坛上，我们都能听到大家的声音，感受到大家的情绪。”

当天在雪球上有参会投资者放出现场照片，评论区就有留言：“帮我提醒万科管理层，对待股价不能太冷漠，被伤害的股民，抛售股票后是很不愿意买万科住宅的。”

郁亮坦言，管理团队的命运和公司命运绑在一起。自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出，目前正制定增持管理团队股票计划方案。同时，提振股价最关键还是把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。

职业声誉

在提问环节，一位投资者的提问对象颇为特殊，指向万科去年上任的独立董事廖子彬。

资料显示，廖子彬现任中国香港商界会计师协会荣誉顾问，深圳前海微众银行、平安人寿、万科企业独立董事。他曾担任毕马威华振会计师事务所中国审计主管合伙人、毕马威亚太区审计主管合伙人、毕马威中国主席、中国香港毕马威会计师事务所高级顾问。

而在今年3月29日，万科发布公告，董事会同意续聘毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)和毕马威会计师事务所为公司2024年度审计机构。

该投资者提及4月19日香港会财局就一则针对普华永道的指控展开调查，涉恒大系5640亿元财务造假。他提问称，万科独董和第三方审计机构要如何保持中立性？

万科董事会秘书朱旭对此回应称：根据规定，境内要求过去12个月为公司服务的中介机构的人员，包括审计、法律等专业人士不能出任公司独立董事，香港则是要求24个月。廖子彬先生已经退休多年，符合规定；而且毕马威每五年更换一次审计团队，现在的团队组成和过去（廖子彬在任时）截然不同。

“如果真有独立性问题，监管机构也不会允许。”

这位投资者还表示，他作为上海本地居民，看到万科上海很多项目都在郊区，而上海中环以外楼盘销售较差，万科计提减值是否偏少？

对此，联席总裁、开发经营本部首席合伙人，也是曾经的上海区首张海表示，上海万科最早是在郊区拿地，近10年来在沪布局已相对完整。在绝对核心区虽然拿地较少，但项目都是按照人口、产业结构等进行决策，“在黄浦区我们也有项目，预计今年年底推向市场。此外，在嘉定的理想之地项目，2023年也实现120亿元销售。”

值得一提的是，就在前一天4月29日，位于闵行梅陇板块的朗拾花语三期水岸纯小高层开盘推出208套，当天去化149套，去化率72%，销售金额10.6亿元。该项目是上海万科首个“拾系”与中国铁建中高端改善“花语系”的融合作品。

同样是4月29日晚，万科发布2024年一季报，实现营业收入615.94亿元，同比下降10.05%;归母净利润-3.6亿元，同比下降125.04%。受销售回款减少影响，当季经营性现金流量净额-94.2亿元，同比减少234.7%。

一季度，万科开发业务收入466.7亿元，同比减少13.8%；结转毛利率10.5%，同比下降6.7个百分点；累计销售面积、金额分别为391.1万平方米、579.8亿元，同比分别下降37.5%、42.8%。

开源证券次日发布研报称，该公司业绩短期继续承压，但销售规模仍属前列，土地储备仍较为充沛，同时多元业务协同发展，待行业回暖业绩有望逐步改善，维持“买入”评级。

面对跌宕起伏的一年，和当下的料峭春寒，郁亮也在会上表达对万科未来的充分信心。

他表示，当前压力是阶段性的，未来两年会初见成效，统筹好降负债和高质量发展，公司才能可持续发展。

“万科管理团队对职业声誉的珍惜和重视从未改变，将不断自省，加倍努力。”

坚定瘦身

除了不断自省的态度外，郁亮表示具体执行层面万科制定了一揽子方案，以实现三个目的。

首先是“降负债”，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。

第二，完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。

第三，完成“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

一揽子方案主要包括两个阶段：第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体而言，除三项主业外将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时主动完成融资模式转型；第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。

除了被点名举例的商办资产外，零售商业、物流等业务也并未被归类到主业当中。一季报数据显示，报告期内万科大宗交易回款42亿元，获得超过10亿元投资收益。可见，万科正在对经营服务业务进行取舍。

“融资模式转型”方面，万科此次对外提供担保的一项议案中，新增的担保授权金额从2023年的350亿元大幅提高到1500亿元，总裁祝九胜在会上表示，这正是转变的一部分。

“现在按照政策要求，我们要转向新模式，项目制、落实抵押、封闭监管。现在的担保余额大概在300亿左右，为什么过往担保很少？因为过往所有的借款里面，90%是信用借款，80%是通过总部操作，借款主体本身就是万科企业。比如在去年年底，我们在跟银行合作的接近2000亿借款当中，直接以万科企业作为借款主体的有1200多亿，新融资模式以后要落到项目上，以后银行可能会要求担保、征信。基于总部融资和现有担保数据简单估算，大概需要1500亿。”

祝九胜还补充道，销售规模大体相当的同行担保规模在2000亿左右，万科转变是逐步的。

今年以来，万科已新增融资提款168亿元，境内新增融资平均成本3.33%，银行端融资渠道保持通畅，目前集团已有59个项目申请纳入白名单。

关于媒体此前披露万科拟新增1300多亿抵押物的问题，祝九胜并未明确回应，但透露了过往几个月跟银行在资源问题、资产问题特别是押品问题上有很多交流，基本结论是押品、资源、资产相对充足。

除了瘦身自救以外，万科仍有“外援”——大股东深圳地铁的董事长辛杰、总经理黄力平均出席了股东会。

辛杰在会上表示，作为万科公司长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。

他同时表示，与万科的其他合作项目，都在以市场化、法治化方式积极谋划和推进中，一旦落地将予以公告。

以下是万科2023年股东大会实录（节选）：

现场提问：过去31年公司一直都坚持现金分红，今年取消了，我们也理解这样的选择，但还是更希望公司能有一些更切实的举措，来保障中小投资者的利益。请问公司2024年、2025年有没有可能恢复现金分红？

朱旭：目前行业处于深度调整的状态，市场的信心还有待恢复。万科的销售表现虽然略强于百强房企的平均值，但是也下滑了43%，在这种情况下，董事会经过慎重决议，希望通过今年暂不进行现金分红，保留更多的现金在公司内部，以更好地应对未来经营上的不确定性，维护特殊时期的经营安全，为公司度过行业调整期提供更好的安全保障，也恳请各位投资者理解和支持。

至于2024年、2025年有没有可能恢复现金分红，未来的分红方案也要综合考虑到市场的环境、公司自身的经营状况和发展的需要，结合各方股东的意见来制定。

现场提问：刚刚有一个议案是关于H股一般性授权的问题，看到最近H股的市净率比较低，只有0.2倍，请问为什么会申请这项议案？今年预计会不会以低价来发行H股？

朱旭：向股东大会申请H股一般性授权是一个常规操作，我们以前每年都有申请，但并不是申请了就一定会做。

现场提问：想问一个融资模式的问题，祝总在业绩会上提到公司未来在融资模式上将从信用模式转向项目制的融资，这次对外提供担保的议案中，新增的担保授权金额从2023年的350亿提高到1500亿。两个问题：第一，大比例提高担保授权额度，是否与融资模式改变有关？2024年大概新增多少的担保额度？第二，近期报道提到公司有计划打包1300亿的资产作为抵押物，向银行申请贷款，请问是否属实？

祝九胜：去年四季度开始，我们遇到了因为监管条件或者政策变化带来融资模式的转变，过往万科跟银行都是采用总对总的合作，统借统还的方式，信用放款，行业里这么做的有两家，除了我们还有一家优秀的国企同行。

现在按照政策要求，我们要转向新模式，项目制、落实抵押、封闭监管。我们现在的担保余额大概在300亿左右。

为什么过往担保很少？因为过往所有的借款里面，90%是信用借款，80%是通过总部操作，借款主体本身就是万科企业。比如在去年年底，我们在跟银行合作的接近2000亿的借款当中，直接以万科企业作为借款主体的有1200多亿，新融资模式以后要落到项目，以后银行可能会要求担保、征信。基于总部融资和现有担保数据简单估算，大概需要1500亿。

这个担保授权的增加，一是融资模式说了算，二是银行家说了算，三是今天的投票说了算。跟我们销售规模大体相当的同行，担保规模大概在2000亿左右。我们的转变是逐步的。

您提到媒体披露万科1300多亿抵押物的问题。我们过往的融资模式，90%是信用，基本很少谈论抵押物的问题。这项工作分为三个阶段，梳理资源、盘点资产、为新的融资模式准备好押品。

银行家来谈融资模式会问三个问题：第一，我借给你的钱去哪儿了？第二，东西在哪儿？第三，有没有足够的现金流来付息、还本？我们这三项工作也是对应着银行的三个关切的问题。

经过内部的资源梳理、资产的盘点，再跟银行去讨论押品。万科过往没有怎么接触押品，经营性资产也都是按照原始成本入账。经过跟银行的反复沟通，银行会关注万科的资源、资产、押品，够不够覆盖负债？过往几个月我们跟银行在资源问题、资产问题特别是押品问题上有很多交流，我们的基本结论是，我们的押品、资源、资产是相对充足的。

现场提问：刚刚看到我们的审计方面，独立董事是有毕马威工作经历，而且是毕马威前高管。请问独立董事的独立性是否可以保证？还看到万科计提的减值损失有点少，如万科在上海的很多项目都在郊区，而上海在中环以外的地区销售是比较差的，

朱旭：境内外规则对独立董事的独立性，都有明确规定。境内是要求过去12个月为公司服务的中介机构的人员，包括审计、法律等专业人士不能出任公司独立董事，香港则是要求24个月。

廖子彬先生已经从毕马威退休了好几年，满足境内外上市规则关于独立性的要求。同时，毕马威也严格执行每5年更换一批审计团队的要求，确保审计团队的独立性。

此外，境内外监管机构对独立董事独立性也会进行严格审查，不会允许不符合要求的人士出任独立董事。

张海：关于在上海的投资布局，万科最早进入房地产是在郊区拿地，但是在近10年以来，我们在上海的布局已经相对比较完整了。

我们在绝对的核心区虽然拿的地比较少，但是项目都是按照人口、产业结构等进行决策。在黄浦区我们也是有项目的，预计在今年年底会推向市场。

此外，在嘉定的理想之地项目2023年也实现了120亿的销售，在全国销售排名第7名。