万科2023年报：利润大跌，商业营收微涨至91.1亿元

“万科管理团队一定不会躺平，会跨过这个关口。”

面对近期债务展期风波，郁亮在万科2023年业绩发布会上再度回应“活下去”的问题。

从数据来看，作为行业优等生的万科，正在经历利润大幅下跌的艰难期。据财报显示，2023年万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；实现归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.4%；每股基本盈利1.03元，同比下降 47.3%；全面摊薄的净资产收益率为4.8%，同比下降4.5%。

对此，万科管理层在2023年集体选择降薪，其中董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。

但郁亮对万科的未来仍充满信心，其指出以公司目前的能力轻装上阵后，能够更好地、更长久地为股东创造价值。

据了解，去年深圳国资表示将对万科给予支持，目前深圳国资与万科合作项目正在逐步落地，如果全部完成，预计可以帮助万科释放流动性百亿规模以上。

同时万科也将通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，计划未来两年削减付息债务1000亿元以上。

//商业业务稳健，年内收入微涨4.6%

尽管企业利润承压，但万科的商业开业与运营成为了财报中的一大亮点。报告期内，万科商业业务营业收入91.1亿元，同比增长4.6%。其中印力管理的商业项目营业收入57亿元，同比增长4.1%，出租率94.8%，同比提高1.6%。

年内万科新开了重庆印象城、上海龙华会、深圳湾睿印购物中心等15个商业项目。

新开项目亮点十足，比如重庆印象城开业实现 98.2%招商率，97.2%开业率，引入西南首店老佛爷、重庆首店茑屋书店等核心品牌。上海龙华会开业实现 85%开业率，首进体系品牌地上占90%，全新定制形象店铺达 81%，区域首店 70 多家。与深铁集团合作的深圳湾睿印项目也在深圳湾超级总部基地正式开业，引入湾区知名品牌、新兴品牌，并积极构建科技品牌全球旗舰店组合。

同时在非标商业-历史文化商业街区上也成就颇多。新开业杭州玉鸟集成为文化艺术商业街区标杆；城市更新项目福州烟台山，打造首店经济，报告期内引进首店 28 家，总客流达 1100 万。

至报告期末，万科合计开业 203 个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积 1158 万平方米；规划中和在建商业建筑面积为305 万平方米。其中印力合计开业 74 个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积 714 万平方米；规划中和在建商业建筑面积为 71 万平方米。

在万科管理运营的商业项目中，长三角及珠三角城市规模占比超过52%，四个一线城市的占比为 24%，一二线城市的占比超过 90%。

此外，扩充品牌资源库、聚焦会员体系完善，建立商业护城河，报告期内印力已与超过 12000 家品牌建立良好合作，数字化会员数量3432 万，月度活跃会员数量最高超过 429 万，月活同比增长 39.6%。第七届印力花花节全国联动50多个城市超过100个项目，总销售额提升 30%，客流同比提升超过 40%。

//探索商业资产的退出变现，2024年大宗交易实现123亿收入

面对企业向高质量发展转型的压力，万科也在探索商业REITs为公司带来新机遇。据悉，2023年11月26日，中金印力消费REIT正式获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs之一。截至报告披露日，中金印力消费 REIT 已完成网下询价，预计募资 32.60亿元。

作为本次消费REIT底层资产的杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。自开业以来，凭借稳健运营、区域深耕等优势，西溪印象城实现业绩显著增长。2022年营业额超过35亿元；2023年1-9月营业额突破32亿元，创历史新高。

财报表示，公募 REITs 的发行将助力公司构建经营性业务的“投、融、管、退”完整商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。

此外，万科也在开辟优质商业资产的退出变现。据万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，在大宗交易方面，去年实现了123亿的交易金额，打开了退出渠道，2024年的资产交易规模会比2023年更大。

据悉，开业8年的七宝万科资产价值已达到阶段性峰值，去年初开始便将其纳入优先的退出计划中，2024 年 2 月，成功将上海七宝万科广场剩余50%权益转让给领展，交易对价为 23.84 亿。