业绩发布会直击 | 经营服务业务开花，万科再提“活下去”

3月28日晚间，万科发布2023年度报告，并在次日召开了业绩发布会。

财报显示，2023年，万科实现营业收入约4657.39亿元，同比下降7.56%；归属于上市公司股东的净利润约121.63亿元，每股基本盈利1.03元。

这份年报受关注的地方，一是当年度将不派发股息，这是万科上市以来首次不分红。

业绩会上，万科董事会主席郁亮坦言：“打破31年的分红惯例一定是非常艰难。”

他还表示，万科未来两年削减有息负债1000亿以上，不分红也是为这项非常重要的工作创造条件。

与此同时，万科集团8位高管自愿放弃2023年度奖金，自报告披露之日起，郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取税前1万元月薪。

在市场短期超跌的背景下，这似乎有些“共克时艰”的意味。

现金流基本面稳固

提问环节，当谈及此前被境外机构降低评级以及市场上的各种关切时，祝九胜坦然回应称:“有压力，能过关。”

他表示，基本面没有根本性变化，评级影响相对有限。万科长期以来跟银行保持良好的合作，长期合作的有26家，共同发展，共同控制风险，“在风险防范方面是我们的同盟军。”

从财报来看，万科的现金流基本面仍相对稳妥。

截止到2023年底，万科已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降，较年初下降2.1个百分点。

债务结构上，有息负债总额3200.5亿元，境外负债占比降至20%以下，短债占比19.5%，较年初下降，债务期限从22年末的4.79年延长至5.14年，境内新获融资的综合成本3.61%，创历史新低。2023年，万科新获融资约900亿，融资总量基本稳定。

外债部分，祝九胜也在会上介绍：“以海外的公开美元债务为例，我们只在二季度还有56亿到期，也有新的融资渠道和新的融资方式。”

“就像老话讲的，老天爷关了一扇门，同时也开了两扇窗。”

其中，一扇窗是房地产融资协调机制，俗称“白名单”，截至2024年3月末，万科已在22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿，后续将组织各个城市按照要求积极申报。

另外一扇窗是经营性物业贷，也被祝九胜称为“平衡提款和还款矛盾的双利手”，前3个月新增约100亿元，体现万科经营性物业资源丰富。

在祝九胜看来，目前融资挑战主要来自三个方面，其一是过去几年开发收入与工程支出之间存在剪刀差，随着交付高峰过去，这一压力2024年将全面下降；其二是融资模式改变，从过去总对总转向项目制，目前金融机构会给1到3年适应期；其三是部分经营性业务EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，与银行贷款利率之间也存在剪刀差。

会上，万科当年喊出的“活下去”口号被再度提及，郁亮表示，管理团队坚决不躺平，一定会跨过阶段性关口，将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上。

作为基本盘，截至2023年底万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761亿元。据介绍，该公司2023年开盘50个新盘，首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%，年内完成交付28.9万套。

郁亮表示，当前房地产市场短期显然超跌，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，而2023年住宅新开工面积不足7亿平米，较2019年的高点下降了59%。目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。

经营服务业务开花

在2024年，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业，这也将成为万科经营服务业务的里程碑。

商业物业板块，2023年万科新开业15个商业，累计开业面积1158万平方米（不含轻资产），管理项目超过200个。全年商业业务整体营收(含非并表项目)91.1亿元，同比增长4.6%，其中印力营收57亿元，印力出租率94.8%，较22年底提升1.6pct。

2023年10月26日，中金印力REIT正式申报，成为首批申报的消费基础设施REITs之一。该REIT将于4月8日正式发售，预计募集资金32.6亿元。

此外，万科旗下物流及公寓租赁两大业务的资产证券化亦取得重大突破。

3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。

该REITs资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，三个项目合计建筑面积26.77万平方米，总估值11.49亿元。

据业绩会上管理层透露，万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链园区203万平方米，仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%。

此外，2023年万科长租公寓业务在成本法的会计计量方式下首次实现整体盈利。

作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，全年出租率达96%，超过60%客户选择续租。为积极响应国家保障性租赁住房政策，泊寓还在全国23个城市纳保147个项目，涉及房源10万间。

会上，万科首席运营官刘肖透露，虽然物流REIT招股说明书尚未披露扩募资产，但是万科整体持有管理的仓储规模1200万平米，有充足项目可作为潜在入池资产。

此外，公寓方面有望再过两周左右就会正式申请公募REITs，标的为北京、天津、杭州等重点城市表现优异的保障性租赁住房。

“伴随REITs渠道打通，我相信不论是公寓资产还是物流和商业资产，公司都能够推动这些经营性物业健康和有质量地发展。”刘肖说道。

需要注意的是，REITs是打通投融管退路径的重要补充，但不是唯一手段。

今年年初，万科就以27.7亿将上海七宝万科广场50%的权益售予项目合作方领展，以回流现金。

刘肖表示，资产交易是业务由重到轻并持续提升经营水平的重要路径，所以相信2024年的资产交易规模会比2023年更大，大宗交易更多。

布局多年，当众多经营服务业务逐渐步入收成阶段，将成为万科“削债千亿”庞大工程底下的重要根基。

以下为万科2022年业绩会问答实录（节选）：

现场提问：如何看待今年全年的房地产行业走势？之前万科也提出行业存在超跌，目前是否延续这一观点？预计行业什么时候能够筑底回升？

郁亮：我们还是维持过去的看法，尽管行业已经很难回到过去的高点，但是前景依然广阔。

从行业趋势来看，要用动态的眼光来看住房需求。中国房地产市场已经从有没有住宅的阶段到好不好的阶段。

现在的我们人均居住面积跟欧美发达国家平均水平还有差距，另外中国目前城市住宅有63%的房子还没有电梯，从人均居住面积到建筑技术、小区环境等方面都还有非常大的改进空间。

第二方面，中国城市化进程并没有结束，过去一年新增加的城市人口1196万，非常接近于2021年。未来住宅需求建设维持在10亿平方米左右，过去一年住宅新开工面积不足7亿平方米，应该是超跌。

今后拼的是高质量、高新科技，拼的是好服务，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，有发展，有未来。

现场提问：公司如何保持现金流平稳，1000亿压降债务的资金从哪里来？

祝九胜：我们现在的货币资金998亿，一年内到期的有息债务是624亿，倍数是1.6倍。剔除预售监管资金以后的资金来源够不够？客观说肯定是有压力。

以海外公开美元债务为例，我们只有二季度56亿到期，不同的月份有不同的应对，融资状态正常。有压力，能过关。

目前挑战主要来自三方面，一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战，过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差，随着交付高峰的过去，这个剪刀差压力2024年将全面下降。

二是融资模式改变，由于万科信用优势强，过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业，因此从过去总对总转向项目制，比其他企业更需要适应时间。目前金融机构非常支持，会给1到3年的适应期。

三是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差，公司将努力提升经营业务的EBITDA、NOI。

近期公司有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITs的企业，也说明了公司在经营性业务的能力优势，相信未来经营贷会以百亿级芝麻开花节节高，给公司提供新的资金来源。

“两岸援声啼不住，轻舟将过三重山”。

现场提问：减值准备是否已经充分反映市场的风险？毛利率未来趋势展望如何？

韩慧华：万科一直是坚持非常审慎的财务策略，过往每年都会定期对存货进行全项目减值测试，既包含合并报表范围内的项目，也会包含联合营项目。

今年我们整体进行减值大概45.8亿，包含联合营项目和并报表范围内大概计提35亿。

我们认为目前减值相对充分，未来还会坚持审慎的策略动态评价项目的实际运营情况，结合市场变化来审慎判断是否需要进一步计提减值。

毛利率是大家关注的焦点，毛利率下降也是行业趋势，今年结算项目毛利率大概是15.7%，同比去年有4.7个百分点的下降。

过去3年连续下降，主要还是受到这几年地售比不断上升影响，今年结算项目里面的地收比大概是46%，同比去年同期大概有6个百分点的下降。

未来毛利率如何？一方面受制于市场情况变化，另外一方面跟销售资源结构也有关系。近两年所有新项目毛利表现还是不错的，对于整个投资质量的把控进一步提升，投资兑现度也有明显回升。

新项目平均毛利率大概在20%，随着不断进入到结算期，对于毛利稳定和改善会有一定帮助。

经营服务业务毛利率也在不断给公司业绩带来正向贡献，在扣除折旧摊销后提升到了22.2%，比去年有5.2个百分点的提升。

现场提问：去年11月，深圳国资表态，将通过市场化、法制化手段帮助万科应对风险。截至目前，这些支持举措的落地进展如何？

朱旭：深圳国资与万科合作项目的进展情况方面，有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有的正在逐步落地过程中。

这些项目如果全部落地完成，预计可以帮助万科释放流动性百亿规模以上。

印力基础设施消费REITs询价公告可以看到，大股东深铁集团认购了10亿，占总体募资总额的30%以上，是深国资体系在全国范围内认购REITs最大一笔。

此外，深圳国资旗下海港人寿也认购了一个亿，以真金白银的方式，体现了深圳国资和大股东对万科旗下资产证券化和提升资产经营能力的大力支持。

总而言之，万科不是一个人在战斗。

现场提问：万科是最早提出活下去的房企，近期市场上也出现了对于万科能否活下去的担忧，如何面对市场的担忧？

郁亮：过去一年里面，地产市场还在下行，公司经营上还取得了一些进展。销售我们跑赢了大市，继续维持在行业头部，很好地完成了28.9万套房子交付，新投资兑现度都很高，产品能力有长足进步。这些都是我们未来竞争的一些优势。

万科快装快建的技术能力得到很大进步，比如说在海南，从拿地开始到竣工交付销售大概12到14个月之间。

假设未来行业往现房销售转换，应该说万科这方面的能力已经做好。代建方面，万科规模也已经不小，做了相当多年积累。

开发业务这一边，我们的基础能力和竞争力还都在。

经营服务业务的话，也在稳定发展，形成了一批好的资产，受到市场欢迎。过去一年大宗交易有123亿元，这个数字比大数同行都要多。

万纬物流REIT正在申报，长租公寓REIT正在积极准备，所以今年有可能会成为同行里面唯一具备3个REITs的公司。

但是要活下去的话，光业务能力还是不够的，需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，要做好最充分、更充分的准备。

面对一个比较脆弱的市场，过去很多习惯的东西可能会发生改变。比如说万科一直坚持稳健的财务策略，信用一直比较好，跟金融机构合作稳定，但是一旦市场出现了恐慌情绪，出现了超预期的下跌，合作可能就会发生变化。

现在看来，我们虽然很早提出“活下去”，但现在看来危机意识还需要更加强，改变的决心和力度还要更大，安全垫还是要更厚。

基于这些考虑，我们对今明两年提出坚定降杠杆的目标，未来两年削减了有息债务1000亿以上，不分红也是为这项非常重要的工作创造条件。

我们相信以目前公司能力，在轻装上阵之后能够更好、更长久地创造股东价值。