上海首批供地首日揽金172.45亿 万科竞得松江地块建印象城二期

文｜黎永昊

4月18日，上海2023年集中供地拉开序幕。

首批次集中供地共出让19宗涉宅地块，总出让面积94.4万平方米，总建面约198.9万平方米，起价共计483.4亿元。根据安排，19宗地块将于18-21日分4天出让。

首日供地成功出让8宗地块，成交面积约33.91万平方米，共揽金172.45亿元，半数地块由联合体摘得。其中象屿地产以联合体的形式斩获2宗地块，成为首日供地中的“赢家”；龙湖与建华建材联合体竞得嘉定1宗商住用地；招商蛇口与南昌市政联合体竞得1宗宅地；越秀、万科、新天和、中铁置业各拿一宗。

整体而言，本场土拍有半数地块溢价成交，通过企业的参拍情况，可窥见土地市场的热度。

市场春风回暖

从意向参拍企业来看，近50家房企参与上海首批供地的争夺。

除4宗地块仅有一位竞买人外，其余地块均吸引了不少房企参与竞争。其中闵行莘庄的两幅住宅用地均吸引了约30家房企报名。此外，华润、万科以及中海的回归，更是提升了上海土拍市场的热度。

聚焦本场土拍，关注度较高的是普陀区桃浦地块，共吸引了11位竞买人，包括中海、华润、招商、建发、葛洲坝等房企。地块参拍企业积极性高，开拍5分钟，叫价就已达到中止价。

最终，该地块由浙江省交投控股集团有限公司和象屿地产集团有限公司组成的联合体以一次性报价37.78亿元竞得，折合楼面价44450元/平方米，溢价率9.51%。

此外，静安区中兴社区地块也是本场土拍的焦点地块。从报名企业上看，该地块不仅吸引了华发、越秀等品牌房企，同时也有华丽家族等老牌房企参与竞拍。地块最终由越秀以一次性报价7.24亿元揽得，成交楼面价67936元/平方米，溢价率7.54%。

除此之外，招商蛇口与南昌市政联合体以总价17.31亿元竞得浦东新区16号线周浦站附近地块，溢价9.39%；中铁置业19.05亿元拿下徐汇区田林街道地块，溢价率8.92%，同时创下了本场供地最高的楼面价，为85505元/平方米。

招商蛇口和象屿联合体以底价16.24亿元落子浦东新区新场镇；新天和实业12.2亿元拿下奉贤区金汇镇地块。

土拍市场的热度回归与近期上海楼市的回暖有着不可分割的关系。自3月份以来，上海重启“快开快销”，入市的32个新盘中有不少取得不错的成绩。楼市热度上涨带动行业市场信心的提升。

除了楼市的春风外，过去几年不少房企“折戟”三四线城市，也使越来越多的企业选择回归一二线城市，巩固布局。作为一线城市的上海，其开发韧性远大于其他城市，因此是众多房企争抢布局的区域之一。

龙湖聚焦一线

继去年落子松江广富林后，龙湖再度加码上海。龙湖联合建华以底价24.8亿元进场嘉定区江桥镇。该地块出让面积54964.2平方米，用途为商住，周边交通生活设施配套成熟，地块条件较为优越。

今年以来，龙湖持续聚焦一线及新一线城市。

在深圳首批集中供地上，龙湖斥资超24亿元摘得2幅优质地块，成为该批次土拍的最大赢家。在长沙，龙湖8.45亿元摘下1宗纯住宅地，加仓省府板块。在西安以6亿元拍下浐灞生态区1幅商住用地。此番在上海拿地，是龙湖城市聚焦策略的持续践行。

良好的经营状况是龙湖瞄准一线及新一线城市的底气。财报显示，龙湖2022年全年实现营业收入2506亿元，同比增长12.2%；归属于股东的核心净利润225.4亿元，较同期有所增长。土储方面，去年全国共新增34幅地块，新增土储总建面448万平方米。

据观点指数整理，2023年一季度，龙湖实现全口径销售金额507亿元，在众多头部房企中排名第八。

对于一众房企而言，经营安全依然是拿地的最高准则。目前多数房企资金压力尚未缓解，对于市场依旧保持着谨慎的态度。

此前，龙湖集团董事长陈序平表示，龙湖在策略上会更聚焦、更坚定在高线城市布局。龙湖集团高级副总裁张旭忠在业绩会上也强调，未来龙湖会主动把握投资节奏，围绕20个主力城市和14个机会城市来布局，持续聚焦一二线高能级城市。

万科重回上海

受2020年3月虹口“围标事件”影响，万科、华润、中海在上海土拍市场被“禁赛”三年。而44亿元接盘虹口围标地块的招商蛇口，则在上海市场“突飞猛进”。2020至2022年间，招商蛇口共在上海拿下17宗地块，全口径销售额也由2020年的180.97亿元增长至2022年的741.25亿元。

如今三年期满，为夺回上海市场，万科重回赛道便一口气报名了10宗地块。

但在首日的竞拍中，万科仅以底价37.83亿元竞得松江区富林街道一宗商住用地，该地块只有万科一家报名。有消息称该地块是定向给万科用来建万科印象城二期。在当日另外2宗报名地块中，万科未有斩获。

事实上，在“禁赛”期间，万科并非毫无作为。面对公开市场的“禁拍”，万科通过旧改拿地，与其他房企注资联合开发等方式获取土地，如斥资56亿元摘得两宗宝山区杨行镇的旧改地块。

此外，在2022年上海第三批次集中供地中，静安区中兴社区地块被北万置业斩获。彼时市场认为地块被万科拿得，但查询北万置业的股权构成后发现该企业的股东中并没有万科的身影——在拿地前几日，万科系已全数退出北万置业，股份转让给了静安国资。但拿地后静安国资又将50%股权回转给了上海万科。一番变更之后，万科在上海实现了曲线拿地。

由于“失去”了三年，万科在上海的销售金额目前已跌出前三，上海区域的房地产开发及相关配套业务收入占比跌至29.54%。万科补仓上海市场已是毋庸置疑。

据称，为应对万科、中海、华润三家巨头的回归，目前上海市场的“拿地王”招商蛇口采取了广撒网的应对策略，报名参拍15宗地块，保利发展则报名了12宗地块。

如此看来，万科欲重回上海土地市场，但同时也竞争者众。