房企三巨头洗牌，“铁娘子”宋广菊退休一年后，保利超越万科成老二

民营房企长期霸榜前三强的格局正在瓦解。

近日，多家上市房企陆续发布2022年10月销售数据和第三季度报告，数据显示，继3月份取代融创成为销售额排名第三的房企后，保利在第三季度排名再进一步，目前，已连续三个月坐定“老二”之位。

此前多年，民营房企扩张迅猛，前三强的位置由碧桂园、万科、恒大和融创轮坐。

综合参考克而瑞和上市公司公告可知，2022年1-10月份，碧桂园实现销售金额为4032.9亿元，保利为3631.14亿元，而万科为3467.7亿元。

老大和老二的差距也在明显缩小。2022年1-10月份，排名第一的碧桂园比第二的保利仅仅出了401.8亿元，而2019-2021年同期，第一名分别比第二名高出1580.2亿元、577.9亿元、1193.6亿元。

民营地产龙头销售规模的大幅倒退，给保利上位的机会。根据克而瑞的数据，碧桂园、保利和万科的销售额分别同比减少40.35%、21.1%、34.25%，保利跌幅最小。值得一提的是，2021年1-10月份排名第三的融创今年已跌落至第十，销售额同比减少70.17%至1529.1亿元。

由于“三道红线”等融资政策的限制，部分房企现金流吃紧，经营策略转向“以销定投”，但销售的持续低迷却让房企不得不大幅减少土地投资，其中，民营房企受到的影响尤为显著。

中指数据CREIS显示，2022年1-10月， 百强房企拿地总额11229亿元，拿地规模同比下降50.2%，但降幅比上月收窄1.0个百分点，连续五月维持收窄态势。实际上，2021年房企投资已经在收缩，百强房企拿地总金额25377亿元，对比2020年下降了21.5%。

从拿地的权益金额来看，排名前三的均为央企，华润置地、中海和保利分别投入了803亿元、691亿元、563亿元。从权益面积来看，排名前三的分别是华润置地、保利和中国铁建，对应的面积为525万平方米、447万平方米、414万平方米。可以对比的是，2021年全年，权益拿地金额排名前三的房企是碧桂园、万科和保利。

此前多年，民营房企在公开市场和收并购方面表现激进，而同时期的国企、央企被市场指责过于保守。

以保利为例，曾是行业老大的保利发展自2013年之后便无缘前三，尤其是在不少房企依靠“高杠杆、高周转”实现大举扩张的时期，其更是由于规模的缓慢增长饱受争议。保利前任董事长宋广菊曾多次表示公司要重回行业前三，但直至“铁娘子”2021年退休，重回前三依然是一个未竟的梦。

新增土储影响总土储，总土储货值很大程度影响了房企未来的销售额，而销售额又是利润的来源。根据中指数据CREIS，2022年1-10月，权益新增货值排名前三的房企同样是央企，华润置地、保利和招商蛇口分别凭借1682亿元、1338亿元和1136亿元的权益销售货值斩获前三强。

房地产项目从形成销售额到确认为营业收入和利润，一般需要1-2年的时间。

就前三季度披露的数据来看（注：港股不要求上市公司披露季报），A股上市房企营业收入排名前三的万科、保利和中海，分别实现3376.7亿元、1564.37亿元、1213.1亿元，同比变动幅度为24.4%、12.97%和-19.73%。按归母净利润排名，前三的应为中海、万科和保利，分别为258.1亿元、170.5亿元和130.94亿元，同比变动幅度为-34.49%、2.2%和-3.61%。

此外，2022年中报数据显示，港股和A股上市房企中，营业收入排名前三的分别为万科、碧桂园和保利，分别实现2069.2亿元、1623.6亿元、1107.2亿元；归母净利润前三的为中海、万科和保利，分别为167亿元、122亿元和108亿元。

相对而言，国企、央企在销售、投资方面的表现比民营房企更为积极，保利目前呈现的上升轨迹是本轮房企洗牌的缩影。

克而瑞的数据显示，2022年1-10月份销售额排名前20的房企中有11家为国企、央企，而2021年同期仅有7家。另据民生证券的报告，同比数据方面，20强房企中共有9 家同比为正，其中国央企业占比超7成，中国铁建、招商蛇口及华润置地分别以78%、53%和36%的同比增幅排名前三。

从权益拿地金额来看，中指数据CREIS显示，排名前20的房企中有16家为国企、央企，而2021年全年民企的占比依然过半。