揭秘北京CBD产业格局如何整合升级

　　163家驻华使馆云集，超170家世界500强企业入驻，如此“世界级”区域所在何处？没错，人们会想到这便是北京CBD。

　　作为北京商务中心区的北京CBD商圈，目前，入驻企业总量已达19000家，规模以上企业8900家，年均增长27%；注册资本过亿元企业184家。已形成以国际金融为龙头、高端商务为主导、国际传媒聚集发展的产业格局。

　　但是，北京CBD仍然面临一系列挑战，包括如何实现空间优化，持续完善区域功能布局，加快推进非首都功能疏解，严格控制人口增长，发展高精尖产业体系，促进区域整体功能最优和整体效能最大化，着力提升发展质量和效益。对此，赢商网以现有信息为依托，综合分析北京CBD商圈产业格局整合升级。

　　CBD的“高、精、尖”

　　北京CBD目前已经发展成为公共服务设施完善、新潮繁华、交通便利的新区，吸引了47.7万高学历、高素质人才在这里工作和生活。目前，北京CBD营业收入超过5800亿元，地均产出率达830亿元/平方公里，劳均产出率达到187.6万元/人。尤其是北京CBD的楼宇经济的“含金量”富可敌国。

　　随着北京CBD的建设发展，高端产业聚集效应日益明显。CBD最突出的特征是国际化。区域内国际化资源聚集，集中了北京市约90%的国际传媒机构，约80%的国际组织、国际商会，约80%的跨国公司地区总部，约70%的世界500强企业和国际金融机构。这里国际交流频繁，多元文化交融，区内登记外籍人口近4.4万，约占北京市的50%。北京市约50%以上的国际性会议、90%的国际商务展览在这里举办。国际化程度高，国际化资源丰富，是其他CBD所望尘莫及的。

　　高含金量背后的高租金

　　由于当前经济增长减速以及写字楼供应量增加，这里甲级写字楼租金全国最高。就租金而言，北京甲级写字楼的平均租金为人民币330.6元每月每平方米。高额的租金压力也迫使一些企业搬离CBD。

　　日前据仲量联行对北京金融街甲级办公楼的调查显示，2016年金融街的“高价”租金迫使一些外资公司迁址，此类企业占比较一年前减少了25%。同时，高力国际监测显示，2016年六个甲级写字楼项目完工入市，市场总存量同比上升7.3%至约600万平方米。受北京经济增长减速影响，内资及跨国企业均缩减租赁预算，致使市场出现更多缩减面积及搬迁活动。

　　发展楼宇经济成为重中之重

　　易居智库研究总监严跃进表示，北京CBD的建设其实是楼宇经济发展的一个缩影，总部经济聚集使得此类区域的楼宇经济发展相对较快，也较好地实现了此类区域的财税税收目标。当然新的压力还是存在的。

　　第一，新的商圈不断出现，尤其是北京副中心的概念出现以后，部分总部型产业会外迁，这要求北京CBD商圈的商办楼宇不断调整租售策略。第二，移动互联网的概念出现以后，办公和商业消费的形式增加，这会使得此类区域的物业经营压力增大。第三是总部经济发展面临新的压力，比如说受海外市场经济波动的影响，部分企业会转变租售策略和经营策略，这也会对北京CBD商圈带来新的挑战。

　　虽然租金高，但北京市甲级写字楼空置率仍处于相对平稳、健康的状态。很多企业还是会“挤破头”进驻CBD。不仅出于企业形象的考虑，更是为了借助CBD来获取更多优质资源。所以从市场动力上来看，对北京CBD的前景依然可以看好。

　　（文章部分内容来自中国经济时报，赢商网综合报道）