综合体扎堆萝岗体量超370万平 过量供应谁是赢家？

　　在建综合体总建面超370万平相当10个太古汇

　　作为新兴片区，凭借靠近天河的区位，地铁的建设，越来越受关注，萝岗吸引众多大房企进入，这两年逐渐成为近郊一个成交热点区域。虽然住宅已经热闹起来，但是路宽人少的萝岗，商业缺乏却是一个显见的事实。经过几年的发展，目前区域内较成形的大型商业只有科学城商业广场的高德汇，主要满足餐饮方面的消费需求，戴德梁行广州办事处商业地产部主管及高级助理董事伍林在接受网易房产采访时就表示，萝岗的商业只是处在起步发展阶段，相比广州城区商业的发展情况是“薄弱”。

　　多个综合体集中扎堆在萝岗核心区域

　　不过，这样的情况或许很快就将会发生改变。

　　广州绿地中央广场，萝岗万达广场、大壮国际广场、萝岗敏捷广场、萝岗奥园广场……一个个你熟悉或不熟悉的名字占据着科学城主干道两边众多户外广告牌，各种不同的综合体如雨后春笋般在萝岗冒出来。

　　沿着科学大道接开创大道走来，这些项目正在紧张建设，豪华装修的销售中心正不断在努力拉来更多投资者，今年它们都有公寓、商铺等产品的不少货量推出。

　　记者不完全统计，就在这片区域，目前已集中八个综合体在建，总建筑面积超过378万平方米，相当于超过10个太古汇综合体，其中大壮国际广场总建面高达168万平方米，开发商在自身宣传中更是以“大壮国际广场规模=天河城+太古汇+万菱汇+中华广场+正佳广场+花城汇”这样的公式来强调其体量的巨大。此外，广州绿地中央广场约60万平方米，萝岗敏捷广场约45万平方米，萝岗万达广场约42万平方米。

　　多个大开商集中进入，项目的业态组合多有重叠，商场、公寓、写字楼和酒店几乎成为了“标配”，部分甚至还涵盖住宅。伍林告诉记者，根据近两年土地出让情况，按照土地性质分类和用容积率计算，其中商业（包括商铺、酒店、公寓等）的新增供应总建面已经超过200万平方米，这里面有部分是8个综合体之外的。

　　而按照今年广州市国土房管局公布的供地计划表所示，萝岗今年计划推出17宗商服用地，合计用地面积约40万平方米，相应的计容建筑面积达到60万平方米，这也意味着未来还会有新的综合体出现。

　　今年超5000套公寓面市 价格或走软

　　几大综合体来袭，公寓产品冲在了竞争最前线。

　　广州绿地中央广场推完50平方米loft公寓，现推酒店式公寓，而萝岗敏捷广场loft公寓持续在推中，萝岗万达广场在售精装SOHO公寓，大壮国际广场豪装公寓也正在认筹中，低总价成为吸引投资的一个宣传点。

　　不限购不限贷，在住宅严控下，近两年广州公寓火热。据合富辉煌市场研究部报告显示，今年广州预计将推出近2 .5万套的(商务)公寓新品，而萝岗片区是其中重点，该报告数据显示仅绿地中央广场、大壮国际等4个全新项目今年公寓总货量就超过5000套。

　　据记者不完全统计，萝岗片区目前8个在建项目已知的公寓总建面不低于60万平方米，其中万达广场规划有12.7万平方米公寓，大壮国际广场一期有9万平方米，绿地中央广场有7.4万平方米，按60平方米的套均面积计算，将有1万套的供应，而这还不是全部。

　　中地行副总经理郑隽宸认为公寓供应大增，即是住宅限购下的一种投资刚需，另一方面大型综合体打造对资金要求巨大，需要沉淀较多资金，为平衡资金链开发商需要“快消品”公寓等来回笼资金。

　　供应的大增带来的必是更为激烈的竞争。有一个细节或可见一般，萝岗万达广场开售公寓当天，现场不止迎来汹涌的投资者，敏捷、绿地等开发商也纷纷前来探营，互探“敌情”成为各项目的必修功课。

　　更关键则体现为对价格的影响，郑隽宸认为价格会有竞争压力，特别是在开发商想要尽快出货回笼资金的情况下。在今年春节，已经开售的萝岗敏捷广场就曾推出特别优惠，加速出货，引得同行哗然。而降价在广州市场已经逐渐从点到面扩大开来，萝岗已有中海誉城、万科东荟城、万科金色梦想、岭南雅筑等楼盘下调价格，低至“9”字头起。

　　市场整体低迷时，如此大货量的公寓供应令人担忧。方圆地产首席分析师邓浩志告诉记者，受供应大增和市场整体大势影响，公寓产品价格已经在走软，今年预计会有10%左右的下调。

　　未来居住、租赁行情难预测

　　在邓浩志看来，公寓是土地为商业性质的住宅，这和通常理解的酒店式服务公寓产品不一样，更多购买者出于投资目的。“现在可以看到投资需求很大，但是未来居住、租赁需求有多大却还不清楚”，对于公寓的未来，邓浩志表示还要看萝岗接下来发展情况。

　　作为投资，公寓升值或是获取投资回报一个重要路径，郑隽宸认为升值如何关键看所在整个综合体的经营情况。

　　伍林则强调投资有风险存在，要看自身的承受能力以及对未来的判断，其认为现时萝岗公寓的售价并不低，关键在于投资者对未来的判断。

　　萝岗公寓产品的井喷已受到政府部门关注。去年11月，萝岗区国土规划局曾研究制订《关于加强我区商业、科研和办公建筑规划管理的意见》，其中就提到“公寓形态的商业和办公建筑面积不大于地块总建筑面积的30%”，意在控制公寓的供应量。

　　未可知的不只是未来，由于目前公寓产品涵盖有住宅、办公楼和商铺三种不同土地性质，目前市场中该类产品的存量、成交量究竟怎样是“谁也不清楚”。

　　购物中心所需人口基础几倍实际人口数

　　大量公寓供应让开发商快速回笼资金，然而商场部分，特别是开发商自持的购物中心，也将面临巨量供应的局面。据网易房产不完全统计，万达、绿地、奥园、敏捷、大壮等几个大型项目，商业（购物中心和街铺）总体量超过45万平方米，其中巨无霸大壮国际广场仅计算其一期，此后的二、三期规模还更大。

　　已确定面积的大型购物中心体量合计超过30万平方米，仅萝岗万达广场的大商业规划已达19.6万平方米。此外，还有规模相对小些的飞晟文汇广场、汇丽国际等，加上已经开业的高德汇，超过40万平方米，相当于3个天河城。

　　据业内人士介绍，一般而言，不考虑人口结构和消费力差异的情况下，一个10万平方米的购物中心，主要辐射周边3-5公里的半径范围，拥有30-50万的人口支撑会较为合理。按照目前在建的这些商业中心体量，广东省流通业商会执行会长黄文杰表示需要100多万人口，可能要接近200万人口。

　　据广州统计局统计显示，截止2013年年底萝岗常住人口为39.61万人，还不足40万，按照区域发展规划，萝岗区到2020年预计人口将达到65万人，商业体需要的基础人口远超过目前萝岗的人口数量，是规划未来人口数量的三倍左右。

　　商圈能否成形尚需考验 差异化是关键

　　虽然现时萝岗人口还不足以支撑已知在建的这些项目，不过邓浩志表示接下来大量楼盘交付使用，地铁最快在两年后开通，此外商业等配套增多，萝岗人口将会有一个爆发增长，消费需求在接下来几年会有大幅提升，郑隽宸也持相似看法。伍林也指出人口增长过程中将会有不同商业空间可操作，是一个不断成长的市场。

　　不过无法回避，人口的增长仍需一段不短的时间，且是否可以增长到足以支撑这些购物中心所需数量也是未知数。

　　等待人口增长同时，区域形成大商圈吸引周边消费人群是各个项目的“如意算盘”，也是解决过量供应的必然选择。伍林认为多个大项目出现，拥有不同业态，可以辐射周边，形成萝岗商圈，且轨道交通将有巨大带动作用。

　　不过，邓浩志认为萝岗商业主要满足区域内需求，其表示一个商圈不只是有几个大商场，还需要成千上万的小商家，萝岗目前已知商业体量还达不到成为商圈的要求，且定位集中在中低档，此外现有几大商圈位处中心城区，交通便利，消费者没必要舍近求远。黄文杰也认为萝岗商业首先是立足本区域需求，能否形成商圈辐射更远是后话。

　　“正面竞争将是不可避免”，黄文杰告诉记者未来如何差异化运营，避免同质化下，刺刀相见你死我亡的的恶性竞争十分重要。伍林也表示要有不同的特点，面向不同的消费客群。

　　商业成熟或需10年等待

　　几大综合体大部分紧连地铁站点而建，地铁自然成为宣传重点。地铁站开通后带来的人流量，特别是其他区域的消费群也是综合体所期望的。不过地铁是把双刃剑，即可以把人带来也可以把区域内的人带走。

　　在黄文杰看来，萝岗商业拥有后发优势，萝岗正处于快速发展阶段，商业跟随区域发展，可以就近抢占到本区域不断增加的消费人群；二是区位优势，萝岗处在外围，商业如果做出特色，可以对从新塘、东莞来广州消费的人群实现截流，另外还有成本优势，比起市中心的租金或售价，萝岗相对低些，可以吸引一些负担不了市中心高租金的有特色商家前来，以此吸引更多消费人群。

　　一切想象的未来总是美好，然而等待是必不可少。伍林认为要商业成熟，形成萝岗商圈概念，整个过程需要10年左右，各大商业开业都要2年后，从开业到成熟也需要5至8年，黄文杰也认为要达到成熟需8-10年。乐观一些的郑隽宸也表示初步成熟要在5年左右。时间的等待将对开发商资金和运营形成极大挑战，此外，还需面对电商等新消费方式带来的冲击和竞争。

　　借用邓浩志的话，商业体间“鹿死谁手还有待考验”。