商业项目如何盈利：集合店代替主力店 写字楼部分出售

　　（赢商网湖北分站报道）在赢商网郑州城市沙龙中，针对“中原经济区商业形态创新合理规划布局商业地产”的话题，各位嘉宾纷纷发表了自己的观点。其中，河南大地房地产开发有限公司总经理周磊认为，经营和管理才是商业地产的核心，除了有主力店等要素外，还需有自己强大的管理团队。

　　初期的招商固然不可忽视，然而在后期对商业项目的管理也是不可或缺的部分，周磊认为，商业项目归根结底是以盈利为目的的，如何盈利是商业项目思考的根本问题。

　　集合店取代主力店的时代来临

　　在许多一线城市，不少的核心商圈里的商业项目其商业定位、品牌重复率较高，同一个品牌同时出现在几个购物中心里，重复率有的甚至达到60%到70%。在同质化加剧的同时，不少商业项目开始努力标新立异，去主力店的概念也被逐渐提出来，主力店自身的生存也遇到了问题，现在包括百货、超市每年开店的速度放缓。2014年的第一季度，全国超市关店约160家，大润发、华润万家、家乐福、沃尔玛等都出现关店的情况。在这样的情况下，主力店的选择也成为了商业项目目前的谨慎之处。

　　而在主力店愈见危机的时候，集合店、概念店、旗舰店应运而生了，相比于拥挤的百货，这些店铺给人的体验感更强，舒适度更高。因此，不少商业项目开始引入这一类的店铺，如苏宁、热风等均受到了不上商业项目的喜爱。他们从提供的商品到商品的陈列，给顾客的感受都与一般的百货或者其他品牌有所不同。而这些集合店需要较大的营业面积，因此出现在百货里的可能性不高。因此周磊认为，如果购物中心加大这些品牌的引进力度，完全可以取代品牌主力店的时代。

　　在大多数的商业项目中，女性和儿童成为主要的客户群，因此不少购物中心均加大了女性和儿童类的业态。周磊认为，商业项目需要把商品的配比，以及后期的一些配套服务，包括内部的装修颜色，还有一些人性化的服务结合起来，尽可能满足顾客的需求。

　　而在做儿童为主的商业项目时，虽然以儿童为主，但带领着孩子前来的家长同样有购物的需求。在加大了儿童娱乐、冒险城、儿童体验式的手工画等业态后，同十也加强足疗、SPA等成人体验业态，在家长带领孩子前来的同时也能找到自己需要的服务。整个业态的配比根据顾客的需求，分析顾客的消费习惯、行为习惯等，来做好合理的分配。

　　出售部分写字楼、商铺从而满足预期收入

　　为了回笼资金，不少商业项目将商铺出售，即便是万达也有部分商铺是出售的状态。然而，出售后的商铺存在着两个弊端：1、招商运营难；2、业态布局难以把控。

　　从第一方面说，一般的商业项目会选择返祖或者买断经营。但于此同时，体验业态的租金是商业项目里租金较低的部分，如果要引入体验业态，运营就存在难题。从第二个方面来说，当商铺销售给业主，业主之间没有配合，业态布局上便很容易出现混乱的状态，这样给顾客的体验感便不好。因此，大多数的商业项目从运营的角度出发更多的是支持自营的，但是自营的商业项目在如何盈利上存在较多的问题。

　　目前来讲，国内大多数的商业项目为了回笼资金，都采取了出售商铺的手段，那么如何能让项目运营得好又能更好的回笼资金呢？周磊认为，应计算好项目的预计收入，从而可以将项目中的部分出售，如写字楼、商业街的一部分，从而收回预计收入，而剩余的部分可以用来运营。

　　而在运营的同时商业项目本身也要彰显自己的优势，在品牌之前权衡收益最大化。在品牌的引入上将自己的品牌特色与自身定位及特点相结合，形成差异化，防止“千店一面”的现象发生。