傅德荣：经济社会形态转型下的中国商业地产创新

　　浙江农发澜海实业有限公司开发运营的杭州湾江南生态城（杭州湾旅游商贸综合体）荣膺“2013年度中国商业地产金地标·旅游商贸新地标大奖”。杭州湾江南生态城何以在众多项目中脱颖而出一举拿下全国性商业地产大奖？日前，浙江省农发集团总经理助理、浙江农发澜海实业有限公司董事长傅德荣介绍阐述了项目前瞻性的市场定位和独特的开发思路。

　　问：随着住宅市场调控的深入和房地产行业的转型，商业地产的开发热度不断上升。您如何研判中国未来十年商业地产的发展态势？

　　答：未来十年将是中国经济社会快速急剧转型的重要时期，也是我国推进“三化”同步战略、实现基本现代化目标的关键阶段。放在这个宏大的时代背景来思考，才能对未来商业地产发展趋势做出合理的前瞻性判断。我认为中国经济社会将在以下四个方面产生巨变：

　　第一个方面是老龄化社会来临。2013年我国老年人口数量将突破2亿大关，老龄化水平达到14.8%。据预测，我国老年人口2050年将达到峰值即占总人口的三分之一。老年人口的快速增加，对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。老龄化社会特征是今后发展商业地产需要重点考虑的因素之一。

　　第二个方面是经济产业呈现融合发展态势。未来农业的发展需要顺应市场对食品安全、绿色生态的需求，机械化、信息化手段的普及以及生产规模化，使得农业生产的工业化成为必然；未来现代制造业的产能布局将进一步摆脱上游资源和终端市场的物理距离限制，更注重人才、技术、品牌资源的获取便利性，形成产业虚拟核心价值集聚的态势，与服务业的界限被模糊；未来服务业将空前发展，行业领域不断拓展和细化，并将逐步侵蚀第一、第二产业的边界，对产业的划分和演化带来颠覆性的变化。这对未来商业地产的发展是一个重要的启示和导向。

　　第三个方面是新型城镇化的快速推进。我用四句话来定义新型城镇化的“新”，即：突破城市的边界，扩大资源的共享，强调生态的保护，延续文化的传承。新的城镇化，就是让社会福利资源在城乡一体化基础上更大范围地为公民所享；新的城镇化，就是注重“人的城镇化”，打造具有优美生态环境、可靠社会保障机制、延续性文化传承和久远生命力的社会群落。如果一提城镇化便简单的将其理解为依靠传统房地产扩大城市地盘，将误导商业地产走传统城市化的老路。

　　第四个方面是生活方式和消费方式的变化。随着中国现代化水平快速提高，中产阶层不断扩大，居民个人财富和休闲时间的增加，人们对物质和精神生活方式产生更为个性化的追求，特别是由于环境破坏对生活环境带来伤害，绿色生态、安全环保、健康养生、休闲娱乐、文化修学等将成为主流的生活消费方式。未来商业地产的发展必须研究人们生活和消费方式的变化。

　　有别于过去10年处于黄金期的住宅产业，未来10年商业地产的发展会更加注重差异化的定位和运营。产业导向和消费导向，是未来我国商业地产的两大主要风向标。

　　问：越来越多的国内房地产企业宣布进军商业地产领域，但是如果不科学规划、理性定位，商业地产过热开发导致的过剩有可能无法避免。您认为中国的商业地产应该选择怎样的发展道路？

　　答：商业地产发展的一个必然逻辑是，按照产业导向和消费导向实现产品及模式的创新，引领中国商业地产主动适应经济社会转型。结合规划建设“杭州湾江南生态城”过程中的一些思考，我们提出了几个可供选择的发展方向：

　　一是产业紧密结合型的地产。今后的产业地产开发将更依赖于产业的融合发展，展现旅游、商贸、会展、文化、人居等多重功能和空间结构。这类产业融合型的地产，更适合新城镇居民的当地就业、就地发展、跨产业边界交流，在资源相对均衡化的前提下，保障城镇居民具备和大城市居民同等的发展权利和机遇。即使是在大城市内部，这类多种产业紧密结合的地产项目的发展，也有利于改变工业时代城市从业者“钟摆式”的早晚高峰流动，缓解传统城市规划布局下的诸多弊端，创造更高效、更宜居的城市生活空间。

　　二是生态养生型地产。市场对具有生态、健康、环保属性的产品需求不断增长，这对商业地产开发者来说是一个重要信号。新型城镇化势必引发一轮郊区化浪潮，如果一处地产项目能在完善的现代医疗、教育、商务、娱乐保障体系下实现田园牧歌式的生态人居需求，那肯定能在商业地产的战国混战中异军突起。

　　三是养老地产。随着老龄化社会的快速到来，养老产业有潜力发展成为中国现代服务业领域的龙头型支柱产业，关键是开发商要创新运营模式，摆脱纯粹卖房的盈利思路，建立完善的养老服务保障体系。中国的商业地产开发商要提升整合能力，集聚日用品供应、专业护工、医疗体检、金融保险、老龄休闲等专业服务资源，配合信息化系统和物流网络，以养老地产项目为平台，完整地提供专业养老、居家养老服务。

　　四是文化体验型的地产。电子商务的爆炸式发展，使传统零售业受到越来越大的冲击。因此，未来的文化体验型地产，应该是当前城市综合体休闲业态的升级版，借助特有的文化资源优势[-0.66%]开发稀缺的文化地产项目，比如依托城市综合体较为稀缺的田园风光提供农耕文化的体验，借助高端艺术品的集聚资源打造文化会展和收藏交流的商业平台等等，提升文化体验型地产项目的附加值，增强品牌识别度。

　　问：“杭州湾江南生态城”的开发建设模式是怎样建构的，或者说它的优势和特点体现在哪些方面？

　　答： “杭州湾江南生态城”是浙江省农发集团商业地产开发的创新尝试，也是集团实现现代农业和现代服务业融合发展的集聚平台。

　　该项目位于杭州湾绍嘉跨海大桥南桥头堡，绍兴滨海新城的核心区域，规划占地13000亩，其中建设用地1500亩，总建筑面积约130万平方米，计划总投资近百亿元。项目突破了传统城市综合体的商业属性，意在打破“千城一面、千店一貌”的怪圈，根植于开发商自身的产业和资源优势，在更广阔的产业发展层面和消费需求层面上，创造出引领多种业态融合发展的空间结构和运营模式，创造一个大型商业地产与生态创意农业主题结合的成功案例。

　　一是构建国内现代农业智力中心。现代农业是浙江省农发集团的产业根基。通过拓展城市农业、休闲农业、体验农业等创意性农业发展模式，将农业元素融入到商业地产的开发运营架构，是农发集团产业转型升级的新课题。我们遵循现代农业的发展规律，依托集团长期以来积累的产业优势和资源，建设“杭州湾江南生态城”国家级现代农业总部园区，吸引国内外一流的农业科研实验、种子种苗培育、农业设施研发、物流技术创新、创意农业运营等现代农业龙头企业和科研院所入驻，集聚农业科技、农业创意、品牌运营等专业人才和资源要素，把传统农业发展为融生产、生活、生态为一体的现代创意农业，打造国家级创意农业新平台；开发国际生态农业博览园、农业科技企业孵化器、农业国际会议会展中心、绿色农产品[-0.53% 资金 研报]展示展销中心等，致力于打造国际一流、国内领先的农商总部经济园区。

　　二是打造田园生活全产业链。我们充分考虑未来国内消费市场对生态办公、生态度假、生态养生、生态养老、生态居住的需求，以“杭州湾江南生态城”万亩生态田园为基底，构建由田园种养、田园休闲度假、田园科技、田园文化、田园乐购、田园养老、田园人居等构成的田园生活产业体系，打造完整的田园生活产业链，实现区域范围内各种业态的有机互动和聪明生长。依托田园生活全产业链，“杭州湾江南生态城”在未来运营中将突出产业经营和服务增值功能，向不同需求的消费群体提供多元化、可持续的高端服务，确保整个商业地产项目在生命周期中的健康运行。

　　三是创建海上花田慢城家园。目前世界公认的有八大成熟湾区，具备优质的人文氛围与人居环境，是世界“居住精神”的象征和跨越文化差异的人居梦想。杭州湾具有壮观的钱江潮、广袤的海滨、长三角都市群核心枢纽区位交通优势，是浙江实施海洋经济战略的主阵地，具备成为生态与人文、居住与创业完美结合的世界第九大湾区的最佳条件。我们一方面将开发海上花田生态旅游度假区，打造优美湾区生态环境。海上花田度假区总占地近13000亩，以滨海湿地、四季花海为主体景观，围绕田园生态风光和创意体验农业，营造七彩田园、海上花田等大地艺术景观，开发丰富的景观和体验项目，提供田园生态深度体验。另一方面将营造特色湾区文化，建设田园生态慢城家园。围绕生态养生和滨海休闲旅游特色，开发国际化健康管理中心、四季花海主题酒店、国际乡村俱乐部、滨海庄园等项目，引进专业机构提供生态养生、健康管理、休闲度假、文化交流等业态，打造一流的田园生态人居环境，形成分时度假物业、健康养生物业、商贸旅游物业、滨水庄园物业等结合的多形态人居区块，倡导舒适、优雅、隐逸的“慢生活”方式，开发成为人们向往的生态湾区人居胜地。