万达广场能火选址功不可没:只因它比你多关注这5点

2014年06月19日09:26 来自:万达集团商业地产系列丛书
核心提示:其实,万达广场能火,它的选址功不可没。万达每到一个城市,对于选址十分讲究也十分科学。万达选址时,除规划条件、交通因素、市政条件之外,还会十分注意以下五点。可以说,万达广场选址的秘密,就在这五点里了。

万达广场能火选址功不可没:只因它比你多关注这5点

  “万达广场之所以比较火,人气比较旺,很重要的是定位比较准确。定位叫时尚流行,或者叫年轻时尚,我们的客户群大概在15岁到35岁年龄段,这是我们主要的客户群体,根据这个来考虑定位。”这是王健林2012年9月在“2012在万达商业年会高端论坛”上的一段讲话。这很好的回答了外界所关注的:为何在每一个城市,万达广场总是最火的。

  其实,万达广场能火,它的选址功不可没。万达每到一个城市,对于选址十分讲究也十分科学。本文告诉你,万达选址的时候,除规划条件、交通因素、市政条件之外,还会十分注意以下五点。可以说,万达广场选址的秘密,就在这五点里了。你造吗,你住的越高,其实对你的健康越不好,这是为什么呢?看看万达的干货吧。

  1.项目初期,要和人防部门尽早沟通

  对于其他类型建筑而言,人防因素只是会影响建造成本。但是高等级(五级及以上)人防和人员掩蔽、救护站等类型人防在大型商业建筑中非常难以实现,大空间地下室从技术角度难以满足高等级专业人防的疏散要求。另外,2006年颁布的新《人防法》中,对人防面积的控制增加一条,即:地下基础埋深超过3米的建筑,按照建筑覆盖面积100%设置人防。而之前多层建筑及高层裙房是按照覆盖面积的4%设置。对于商业建筑而言,设置大型地下停车库及部分地下营业面积是必然的,地下埋深至少两层,所以人防面积大幅增加。商业建筑的地下室要满足营业、后勤、设备、停车的多功能需要以及人流、车流、货流等交通组织,人防的设置给设计实施带来很多困难。

  所以,商业综合体建筑争取尽量好的人防设计条件是项目实施过程中非常重要的环节,对项目建设、建造成本、后期运营都有非常大的影响。而且,因为人防上级主管单位属于军队,在全国大部分城市仍然属于独立部门,不可能在拿地初期得到人防的规划设置意见,但是没有人防条件就不可能开始完成设计和开始项目建设。所以,在项目初期,要与人防主管部门尽早沟通,争取尽量简单和有利于商业地产开发的人防条件。

  2.避开高架路

  高架路不仅影响商业开发项目的交通疏散,使商业的抵达性降低,还对商业项目有着视线遮挡的不利因素。

  3.远离沿主要道路的大型城市绿化带

  在城市规划中,很多主要道路旁会规划城市绿化带,作为城市道路景观,也作为道路与建设用地之间的视线和噪声隔离措施。但是对于商业开发项目,购物中心与城市道路需要有很直接的联系。

  根据万达十四年开发商业地产的经验,商业建筑与道路红线之间的合理距离大约在15—25米,并在购物中心主要人流出入口设置大型广场满足人流集散的需要。

  4. 要充分考虑航空限高

  简单来讲航空限高就是“能够允许飞机飞行的最小高度”,所以建筑不能超过此高度。航空限高对于综合体总图规划、空间形态、功能关系均有直接影响,在规划阶段要充分考虑。

  5. 避开微波通道

  微波一旦在高空遇到障碍物,就会发生折射、反射现象,从而不能沿直线传播。因此,为保证微波通信的正常运作,在城市规划时就需要给建筑物限高,高空空出来的那部分“净空区”就称为微波通道。

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