还原光耀集团民间借贷路径：始于收购新都酒店

　　近日，位于惠州（楼盘）市桥东街道的翡俪港工地分外热闹，百余名业主鸣炮庆祝，桥东街道办也通过惠州政法短信平台发布翡俪港已复工的消息。翡俪港项目停工一度备受关注，源于其开发商、全国房地产百强企业深圳（楼盘）市光耀地产集团有限公司（下称“光耀地产”）陷入债务困境。

　　6月20日，光耀地产相关人士向21世纪经济报道记者证实了惠州翡俪港项目确实已经复工，其他停工项目也有积极的推进。

　　不过，出于谨慎，光耀集团珠三角区域常务副总裁房云俊6月18日接受媒体采访时表示：“复工只是短期阶段性成果，不能下任何定论。”

　　21世纪经济报道记者最新调查获悉，在部分项目问题得以解决的同时，光耀集团的财务仍有压力，部分银行、非银债权人对贷款表示极大关注，一些已与光耀地产协商还款事宜。

　　“民间借贷带来的压力更大，事实上，光耀集团部分债务前两年已逾期，此后不停在滚动续借，此问题已显性化了。”一位知情人士称。

　　光耀集团董事长郭耀名此前接受媒体采访时表示，2011年至今，光耀地产民间借贷占融资总规模1/3左右，数额超过10亿。21世纪经济报道记者进一步了解，光耀地产部分民间借贷为短期借款，此前滚动续借，但2013年下半年有借款人已强行要求还款。

　　借壳埋下隐患

　　21世纪经济报道记者独家获悉，光耀地产的一笔旧怨正在成为新的烦恼。2010年，为了借壳上市，郭耀名从润旺矿产品贸易（深圳）有限公司（下称“润旺公司”）手中收购了瀚明投资100%股权，从而间接收购上市公司新都酒店4555.1万股（占总股本13.83%），成为新都酒店第一大股东。

　　然而，这起股权转让还有前传。

　　2007年，陷于财务纠纷的润旺公司实际控制人对外欠款2100万，直到2010年仍未能偿还上述款项，因此润旺公司80%股权被法院查封。为了解封资产，润旺公司引入了一家第三方公司偿还了上述款项。

　　代价是，此后润旺公司与第三方公司签署了一系列复杂的股权期权协议、还款合同协议等，至2012年润旺公司需支付该第三方公司5200万元，还款期限为2012年6月，逾期需支付每月5%月利息。

　　乍看这一民间借贷与光耀地产并无直接关系，但据上述知情人士透露，作为光耀地产收购润旺公司子公司股权的一个后续安排，光耀地产需要对上述5200万的还款承担连带担保责任，由此光耀地产间接进入了民间借贷领域。

　　对于这一事件，郭耀名曾有过这样的说法：公司的第一笔民间借贷可以说是被迫借的，因2010年收购新都酒店，从前任大股东处承接了一笔民间借贷。

　　2012年6月，润旺公司并未归还上述5200万借款，因此每月需支付高达5%利息，直至2013年被上述第三方公司诉至法院。

　　上述知情人士表示，这一纠纷的终审判决结果今年5月份已经出来，光耀地产对该笔民间借贷担保有效，若润旺公司不予还款，光耀地产必须代偿。

　　光耀地产这笔借壳交易的后续是，由于国家地产调控，涉房企业重组、借壳上市被严格控制，借壳新都酒店宣告无果。郭耀名曾在接受广东媒体采访时表示，光耀地产原计划重组借壳成功后募资8亿到10亿资金还款，最终未能实施。

　　光耀地产的债务压力由此埋下伏笔。

　　爆发于信贷调控

　　5年时间坐上惠州市地产销售冠军宝座的光耀集团，2009年起开始酝酿大规模扩张计划，这一计划被称为“3+X”。即要完成遍布珠三角、长三角、环渤海三大经济圈的全国性布局，此后光耀地产在全国多个地区同步上马项目。

　　“2008年后的两三年时间，信贷政策相对宽松，某种程度上推快了光耀地产的步子。”上述知情人士称。

　　然而，2011年起政府部门对地产的调控政策如暴风骤雨般降临，尤其是涉房贷款全面收紧。一方面银行的按揭款放不出来，房屋销售回笼资金变慢；另一方面，银监会也要求商业银行压缩房产开发贷款。

　　也正是在这一年，资金饥渴的光耀地产介入了民间借贷。21世纪经济报道记者获取的一个例子是，2011年8月、11月，光耀集团分别向广东普宁市一自然人借入了5000万、2000万，借款期限分别为4个月、2个月，利息均为月息2分。

　　“地产商民间借贷并不鲜见，一般都是在6个月内，项目销售完成就还款，这样还能支撑高额利息。但光耀地产从那时起资金一直绷紧，这两笔借款一度延期几次，到目前仍未偿还，利息支出高昂。”上述知情人士称。

　　据21世纪经济报道记者粗略估算，在不计利滚利的情况下，一笔月息2分的借款，2年时间需支付的利息就已在本金的50%左右。

　　然而，光耀地产的报表则是另一番景象，据中国指数研究院发布的数据显示，2011年光耀地产资产负债率仅为55%，远低于行业平均71.8%的水平。

　　上述两笔仍未偿还的债务，是光耀地产10亿民间借贷的一部分。

　　6月20日，上述光耀地产相关人士对此民间借贷数据未有确认，称“以郭董事长公布的数据为准”。