开发商难解资金之渴：大房企“甩包袱”小房企抛资产

 　　近日，上海出现一例开发商资金链断裂事件，项目被迫停工，此前，杭州、苏州等地已经出现过数起开发商资金链断裂、楼盘无法按期交付的案例。房企资金链危机，成为此次楼市调整中的焦点。

　　聚焦之一：项目停工

　　欠款引发项目停工 未来房企处境更糟

　　覆巢之下，安有完卵。在楼市坚挺的一线城市，房地产企业的资金风险也开始暴露。近日，上海嘉定项目资金链断裂被迫停工，由于开发商存在借贷纠纷，该项目已被法院查封。

　　长沙市岳麓区的九龙领仕汇项目三期，封顶后已停工超过一个月，该项目开发商湖南省九龙房地产开发有限公司因资金陷入困难，拖欠施工方数千万元工程款，导致工程停工。位于杭州的商品房项目田逸之星一期原本应该于去年年底交付，由于开发商浙江中铁拖欠施工方中豪建设工程款，工程自去年6月停工。浙江中铁属于地方国企改制后转型的民营房地产企业，法定代表人为张伟强。浙江中铁一直使用高杠杆腾挪项目，目前公司已被中豪建设起诉，法院已经对20余套底层商铺进行财产保全。此外，还有多笔民间借款未归还。

　　在房地产繁荣时期大肆扩张、过度借贷的开发商，正在面临后续融资艰难、资金回笼不畅带来的危机。

　　业内人士表示，目前存在资金链断裂风险的房企主要有以下几种：一是最近几年才开始大举进军房地产领域的企业，从拿地到建房再到销售的过程需要不断投入资金；二是一些主要从事钢贸、煤矿等行业的企业，在利润较高时投身房地产，资金来源有保障，但现在这些企业的主营业务不景气，对房地产的资金产生很大影响；三是一些对银行贷款依赖程度高的中小型房企，在银行信贷支持力度减弱的情况下，面临资金链断裂的风险。

　　聚焦之二：新校空关

　　开发商资金链断裂 学校建成两年未用

　　芜湖市新建小区东部星城小区里，有一座已经建成两年的学校，由于种种原因，这所小学迟迟未能交付使用，以致该小区业主的孩子无法就近入读，不得不向周边学校求助。

　　学校已经建好两年了，却迟迟没有投入使用。眼看自己的孩子已经到了入学年龄，芜湖市东部星城小区的周女士开始着急了。据周女士介绍，小区里很多孩子无法就读家门口的学校，只得到周边的鸠兹家苑和飞机场附近的学区就读，不仅上学路远，甚至有的学校还不愿接收。

　　日前，记者来到芜湖市东部星城东区，找到了这所已经基本建成的学校。学校内一共有5栋楼，包括三栋教学楼、一栋实验楼、一栋食堂和风雨操场楼，户外操场已经建好塑胶跑道，从远处看整个校园十分漂亮。但是走近一看，学校两个大门口都已杂草丛生，校园内空荡荡看不到一个人。

　　2012年9月，东部星城小区开发商因为资金链断裂，无法给付承建的建筑公司工程款，承建学校的老板拿不到工程款，无法交付验收。

　　东部星城小区西区、东区分别由芜湖联合置业有限公司和芜湖星城置业有限公司开发，上述两公司董事长同为徐某。

　　据媒体报道，今年4月29日，芜湖星城置业有限公司董事长徐某涉嫌抽逃出资罪、挪用资金罪、职务侵占罪、伪造国家机关、公司企业印章罪、合同诈骗罪在芜湖市中院开庭，涉案金额近2亿元，十多人受骗。徐某于2012年11月份被刑拘。

　　聚焦之三：房企自救

　　大房企开始甩包袱 中小房企抛售资产

　　在房地产市场疲软的背景下，房企资金正面临“寒潮”。不少中小房企近期频频出售资产以避免重蹈“光耀地产危机”，与此同时，一些看似稳健的龙头房企也开始“甩包袱”以加速资金回笼。

　　上周，上海联合产权交易所信息显示，房地产业新推挂牌金额居各行业之首，一周新推挂牌金额合计达到16.51亿元。在这些交易中，不乏中小房企身影，比如浙江润和房产集团转让千岛湖润和建国度假酒店，江西盛田房地产开发有限公司出售49%的股权，天津市金鑫房地产联合开发公司转让天津域通房地产发展有限公司35%股权等。

　　出售资产的不仅仅是中小房企，一些大房企亦在其列。北京城建年内已经两度挂牌出让资产。近期，北京城建以不低于1亿元的挂牌底价在北京产权交易所挂牌转让所持三亚樾城投资有限公司100%股权。此前，北京城建已将北京曜阳国际老年公寓项目公司股权的80%和6.18亿元债权，作价6.43亿元。

　　中冶置业日前加速分拆南京下关“地王”地块，以10.4321亿元的底价，将南京五道口置业100%股权以及6.8551亿元债权在上海联合产权交易所挂牌。这已是中冶置业今年第四次转让旗下公司的股权债权。万科也不再仅仅是买方角色。6月10日，浙江万科南都将杭州万业置业有限公司34%、33%的股权分别卖给朗诗绿色地产、宁波金翔。

　　业内人士表示，从现阶段来看，房企资金链紧绷的状况在未来一段时间内难以缓解。在资金吃紧的压力下，预计房企收购、并购、出售资产等动作将更为频繁，房地产市场正面临新一轮整合大潮。

　　聚焦之四：信托危机

　　地产风险逐渐暴露 信托市场受到波及

　　2014年，房地产黄金时期正在快速消失，在各方看淡之中，其对信托产品的影响也正在显现。统计数据显示，今年上半年，房地产类信托成立规模1137.15亿元，较去年同期下降20.73%。

　　根据用益信托数据统计，2014上半年国内信托公司共发行信托规模5088.91亿元，较去年同期增长0.56%；成立信托规模4116.14亿元，较去年同期下降7.25%。从投向上看，无论是发行还是成立规模，基础产业、房地产、工商企业、金融类，都较去年同期出现不同程度下滑。

　　某信托公司总经理说：“地产风险已逐渐暴露，地方融资平台也要限制着做，银信合作又是监管重点，实体经济又不景气，上半年业务确实不太好开展。”

　　从今年上半年情况看，多家信托公司的地产项目接连发生风险事件，除了光耀集团外，其余的开发商多为中小型房企，巨额民间债务让信托公司苦不堪言。而根据用益信托统计数据显示，从2014下半年至2015年，地产集合信托到期规模达到3029亿元，兑付压力巨大。

　　另有信托公司业务经理说：“一些被传出老板跑路的地产商都是小公司，需要项目经理扎根当地才能调查出其背后是否涉及民间融资，能做到这点并不容易。”