招商局资本董事总经理孙刚：投资美国地产为时不晚

　　投资美国地产，当下这个时间点，是否有些晚？具体投什么？投后怎么管？这些是核心的大问题。​　​

　　数据显示，自2010年第一季度起，4年来，美国房地产价格指数已经上涨27%，在很多一线城市，上涨幅度甚至接近40%。在早几年前的市场最低点时，个别嗅觉灵敏的中国大的机构或企业投资人，已布局美国市场。但当下，多数机构投资人，才刚刚开始思考跟进这个市场。跟进者能否控制投资风险，不重蹈日本企业早年投资美国地产的惨败之路，把握住美妙的未来？​　　​

　　招商局资本董事总经理孙刚在欧美考察了一圈。他结合多年的投行与投资实践，从本轮美国房地产投资周期说起，结合市场的需求分析、美国经济走势研判、美国城市发展新趋势等几个方面的考量，大胆预判，投资美国地产为时不晚，很多机会可供选择，并对具体的投资方向和风险对策做了细致的解读。​　　​

　　在日前举行的“中国企业海外房地产投资高峰论坛”上，孙刚同时提出，风险应对的对策，就是一个词，本地化。而本地化，人才为布局之首。​　​

　　对于如何融入当地的圈子，孙刚有自己的理解。在中国的金融界，孙刚以并购投资经验、创新领导力、互联网思维和资源整合能力强著称。随着在美国投资工作的展开，孙刚还积极主动教当地老美合作伙伴使用微信，并通过“能量午餐Power Lunch”这样的社交分享O2O平台，加速了中国投资人与美国主流投资圈子的融合。投资人这种互联网思维和整合资源的细微方法，值得产业中人学习。​　​　​　​

　　演讲要点​　​

　　1、把美国2010年第一季度作为上涨周期起点，这轮周期可走到2017年甚至2019年。​　​

　　2、美国一个新的明显趋势：一线城市的再造和更新，城市的功能和环境不断提升。年轻人乃至老年人回归城市中心，由此带来了相应的投资机会。​　​

　　3、机构投资人主要谋求风险加权后的最佳回报，根据风险偏好的不同，可选择出租型物业项目、增值改造或开发项目；个人投资海外房地产，主要驱动来自教育、医疗和环境等需求，学区房或成首选标的。​　​

　　4、资产价格最低迷的时候，可直接收购存量资产。当市场明显处于上升周期，开发项目和改造项目可能带来更高回报。但是，该类项目周期长，环节复杂，风险较大。​　​

　　5、风险主要集中在投后的运营管理上。项目如何卖，物业怎么管，成本如何控制，都直接影响投资回报率，搞不好，会亏损。​　​

　　6、要特别注意合作伙伴的选择，因为美国当地开发商善于充分使用各类金融工具，最大限度利用杠杆，用别人的钱生钱。当利息走向上升通道，投资风险随之增大。​　​　　 

　　7、在美国投资房地产税赋复杂，例如资本利得税、预提税，加上各州的税赋。在投资前，咨询优秀的税务律师实属必要。​　

　　8、如何应对风险？一个词：本地化，本地化，还是本地化。​

　　孙刚演讲实录摘要​​

　　我最近在美国和欧洲考察了一些项目，也接触了很多当地的房地产开发商、物业管理公司、中介机构，家族企业管理人等，有些体会跟大家讨论，与在座的各位专家学习交流。以下完全是个人的学习心得，不代表任何机构或他人的看法。今天我谈三个话题——​　​

　　第一，投资周期。现在投资美国市场，时机对不对？​

　　第二，选择的问题。选哪个城市？位置如何选择？投资模式定位？资产类别的确定，是学区房还是工业地产？​

　　最后，应对风险的策略。​​

　　投资美国地产的周期预判​　​

　　从数据看，美国房地产价格指数从2008年第一季度到2014年第一季度，已经上涨了近27%，实际上，在很多一线城市，上涨的幅度都超过了30%，甚至接近40%。​　​

　　如果把2010年第一季度作为美国房地产市场新上涨周期的起点，很多大型机构投资人真正出手和发力是在2010年下半年，或者是2011年开始投资的。我的初步预判，这个周期可能走到2017年，或者2019年。​　　 

　　周期的长短取决于很多因素，比如美国加息的步伐、美国的就业情况、美国市场的消费情况等等。我们保守估计，这个投资周期也许可以看到2017年，甚至更长的时间。当下，比较美国一线城市项目的收益和风险，不少项目很有吸引力。​​

　　需求来自哪里？​​

　　那么，我们再从基本面分析，需求来自哪里？​

　　首先，个人购房者，需求来自于高端富人群体。除了亚洲投资者外，中国个人投资者，不论是移民，还是仅仅购房，有四点原因：第一，子女的教育，很多人选的位置，特别是别墅类，都是考虑好的学区位置；第二，医疗，未来获得比较好的医护资源；第三，跟气候和环境相关。例如空气污染直接影响生活的质量；第四，文化，很多年轻人语言已经不是障碍了，而且喜欢西方的文化方式，所以一些年轻人也有计划购买美国房产。​

　　其次，机构投资人。机构诉求与个人不同，首选项是加权平均后的回报率，并考虑如何控制风险。中国房地产历经十多年的大牛市，不确定性越来越大，无论是融资、估值、退出，都遇到挑战，而融资上的兑付高峰期即将来临。国内市场没有更好选择的时候，很多机构投资人走出去看美国市场、伦敦市场等。　　 

　　第三，资产配置。从资产配置和分散风险的角度考虑，也有这个必要。人民币自2005年汇改以来已经累积升值超过30%，在一百块钱人民币中，你是否应该拿出20块钱、30块钱以外币的形式进行储备或投资？值得前瞻性的探讨。​

　　为什么高配置美国市场

　　投资海外地产，位置到底怎么选择？仁者见仁，智者见智。在基金投资过程中，涉及投、融、管、退四个关键环节，其中，退出问题，我们希望在五年之内，甚至七年退出的时候仍有充分的流动性。​​

　　简单说一下为什么高配置美国这个市场。​

　　第一，美国市场明显去杠杆化，企业和个人的资产负债表有很大的修复。2008年以来的6年间，从政府、企业、机构、个人四个方面都有非常明显的去杠杆化，各个层次投资人的资产负债表都有非常明显的减债或去杠杆化，各个层次投资人的资产负债表都有很大的修复，这一点与欧洲基本面变化非常不同。​

　　第二，能源成本优势。与国民生活息息相关的能源领域，由于新的油气技术，特别是页岩气和页岩油的开发和应用，美国的能源已经具备了最佳的成本优势，粗算一下，美国的能源成本大约是德国的1/2，日本的1/3，中国的1/4。​

　　第三，制造业明显回流。不管是美国东岸（资料、团购、论坛）、北卡，还是加州，制造业都有明显的回流，拉动就业与经济的持续修复。过去12个月中，美国市场已经新增250万个工作岗位，将目前的失业率拉低至6.1%,是2008年金融危机爆发以来的最低水平。​

　　第四，强大的创新土壤和人才的聚集地。硅谷不仅是高科技产业的引擎，更是创新文化(300336,股吧)的模板。全球市值前10大科技类上市公司中，有9家是美国公司，另外一家是中国的腾讯 。​

　　第五，领先的金融服务业。华尔街为代表的金融机构加上主权货币霸主地位，使美国成为世界资金流向的发动机。​ 

　　综上所述，我们看好美国中期市场基本面。但是，美国也有投资收益率非常糟糕的地方。怎么选择城市和项目所在位置，投资什么样的资产类别，这都需要认真比较。​　​

　　新趋势：美国一线城市的再造和更新​

　　我们最近在美国发现一个新的明显趋势，且已经被很多本土地产商和家族企业所共识，就是一线城市的再造和更新，吸引了很多人流聚集和回归到城市中心来，这一点几乎在所有的一线城市和门户城市都在发生。​　​

　　什么是城市的再造和更新？过去在美国，很多人有钱或者是家庭成员壮大后，他会从城中心搬出去住在郊区。现在的情况是，年轻人本身就希望住在市中心周围，那里生活便捷，有更多的娱乐、文化、餐饮，和面对面的交流，老人也愿意回到城市。这出于以下几点原因：​　​

　　第一，与六七十年代相比，城市环境和形象有所改善。城市交通、公园、购物、文化、旅游业等软硬件设施大幅改善，城市形象不再与肮脏、犯罪挂钩，孩子们成长也比以往有安全感了。​

　　第二，城市功能在延伸。举个例子，大家非常熟悉曼哈顿下城区，这里有华尔街以及全世界的金融服务中心，可是最近两年，很多媒体公司都在往下迁。举个例子，谷歌和脸谱等公司都把加州总部的一部分扩展到了曼哈顿紧靠下城的西区。这些区域已不再是传统的金融服务中心，正在发展成为文化娱乐、高科技和社交媒体的中心。​​

　　这一轮行情很多不是只由以往的对冲基金、银行家、律师带动的，更多的是由TMT，社交媒体以及娱乐、时尚公司带动的。​

　　第三，城市的公共交通越来越发达，很多人不愿开很长的车路上下班。城市里新开发的项目已经开始融入智能家居。因此，纽约的房地产开发商、设计师都在改变原来的设计理念。他们发现，停车场的位置不用再放那么多了，因为很多年轻人不想再开车上班，每天真正使用汽车的时间只有2-3小时，对他们来说这是对环境和资源的浪费。​

　　由此，开发商在楼宇设计上有一个变化，以前都是开车进到公寓里，所以进车的入口非常大，可能装修多花一些钱，反而在一层下的工夫不大。现在他们花大量的精力放在一层的装修上，很多人不是开车进来的，而且楼里的很多项目是跟智能家居相关。在纽约，我们看到了一个项目，采用最先进的智能家居的系统。即便人远在北京，你都可以控制房间的温度，甚至下指令关窗户。​

　　种种原因都在吸引很多年轻人、中年人、老年人在回归城市，这是一个明显的趋势，所以我们觉得美国一线或门户城市是有投资机会的。​

　　还有一点与大家分享，很多美国的城市其人口不到十几万人，医疗设施很好，购物环境好，教育学校也不错，可是它的人口还在流失，都在往大城市里涌。​　　 

　　在中国有城镇化，在美国明显有一个趋势就是城市再造和更新，而且大的城市人口在不断地增加，纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿和休斯顿等都是这种情况。​​

　　城市选择，优先看纽约​​

　　首先谈一谈城市选择。我们的思路是优先看纽约。为什么？因为纽约比较抗周期。投资配置时，我们首先考虑大纽约地区，那里是经济文化、消费娱乐最活跃的城市。在美国的其他城市各有特色，例如：旧金山的特色是就业和教育环境好，洛杉矶华人社区方便，波士顿就是医疗和教育，休斯敦一定与能源相关，选择迈阿密肯定是因为气候和娱乐。​​

　　第二，谈一谈在纽约投资的主线思路。从需求出发，围绕学区、消费中心和交通布局等进行商业和住宅地产配置。我有一些朋友都买了纽约的房子，除了在曼哈顿买公寓房以外，都选择了长岛或新泽西，主要就是为了小孩上学，希望将来孩子能出人头地。中国人和犹太人很像，把教育放在第一位，所以我们投资住宅项目时，首要考虑学区房。与之相关联，投资商业地产，可以选择看跟物流、工业、办公室、零售相关的项目。​　​

　　第三，投资资产的类别。每个投资机构有不同的风险偏好，所以我们在接受投资者的资金之前，一定要充分交流，看看他的风险偏好，期限是多少，想要什么的回报组合等，来确定投资资产的类别。​

　　简单来说，在美国房地产项目的特点是项目开发周期长，环节复杂，风险相对大，不过，部分地段的开发或改造项目会有很好的机会。写字楼、零售、物流和酒店等也都有自己的特点和周期。​　　 

　　第四，再谈一谈出租型的物业投资。出租型的物业往往都有相对稳定的现金流，机构投资人特别是保险公司比较喜欢这一类别，因为它的周期可以配置比较长，风险相对小，但是收益也就低一些。所以，从这一点上看，机构投资者和开发商的投资，以及地产基金的投资风险偏好和目标可能不同。​

　　风险应对策略​　​

　　最后，遇到的风险以及应对的策略。​​

　　第一，美国房地产投资的风险很大的一块是运营管理风险。投出去不难，机会也很多，但是投完以后怎么做销售，怎么做物业管理，怎么控制成本，学问特别多，这些环节会直接导致你的回报发生很大的变化，甚至有亏损风险。​　​

　　第二，美国的融资杠杆非常高。对中国投资人来说，中国的开发商大多是股权方面用自己的钱，最多从一些渠道去融资，美国非常不一样。美国很多开发商自己只放10%-20%的股权投资，然后找共同投资人放20%-30%，银行直接拿到50%，甚至70%左右的贷款，银行债权杠杆已经偏高了。从股权投资人角度来说，杠杆放大了很多，甚至有些大牌的开发商项目他自己才投放不到10%，这在中国人看来，几近空手套白狼，但美国的市场惯例就是这样。​​

　　在纽约本土比较活跃的地产开发者，很多是俱乐部式投资，地产基金、开发商一起合作，他们自己放很少的钱。他们都知道中国投资人的情绪在高涨，也都希望能够吸引来自中国的钱，但是对中国的投资人来说，我们要注意选择合作伙伴。不能让他们轻易利用我们的钱，所以在项目选择、合作伙伴的选择上要特别小心。​

　　第三，在美投资相关税赋复杂。税务非常复杂，比英国市场复杂多了，伦敦就没有资本利得税这一说，而在美国不光有资本利得税要交，之前还有预提税，每个州的税制规定还不一样，而且这个税负成本在投资的时候，一定要算进去，所以很有必要请优秀的税务律师好好地搭建投资结构。​　​

　　接下来还有一点风险，毫无疑问就是文化。包括大家讨论比较多的文化的融合，对当地商业惯例的理解，公司治理以及合规等。​　​

　　上述风险怎么应对？简单说，一个词，本地化，本地化，还是本地化。​　​

　　大家都知道，地产投资强调位置，位置，还是位置，可是中国的机构即使你再熟悉美国，哪怕你在那住了十年、二十年，这仍是美国本土人的游戏，是犹太人的文化，所以要渐渐融入他们的文化。​​

　　第一，首先要融到当地的圈子。先混进去，而且是跟当地美国人本土的开发商、物业销售的中介、物业管理、共同投资人以及地产基金有良好的沟通与互动。现在有微信方便多了，我见了美国的地产商，我都把微信教给他们怎么用。我说你想跟中国的投资者交流，微信是好工具，利用你自己的社交媒体、微信公共账号。​　​

　　第二，建议提早去招募本土的当地人才。不是等你这个机构要投什么项目再去做人才的布局。提前跟当地的老外交朋友，去招募这样的人才，同时多和本地的专业咨询顾问机构、律师团队、税务专家去交流。在业界有一个共识，相同的钱，相同的时间，怎么能够保证高回报？这个时候，人决定了一切。​​

　　第三．要尊重本土的文化，特别是学会跟犹太人交朋友，也要注意合作伙伴的掌门人的政治派别，项目的背景是怎么回事。比如在下城区有一个非常活跃的开发商，他打算在标志性的楼里建一个非常高档的公寓，但是公寓下面是一个伊斯兰教的博物馆和伊斯兰教的教堂，这里面就涉及宗教与文化习俗等问题。​　​

　　简单说，就是要尊重美国本土文化和适应当地的游戏规则。​　​