客流即财富：以香港商业为例对复合客流使用的解读

　　香港商业之繁华名重于世，2011年笔者为了上实发展青岛啤酒城项目，考察了9个香港对标商场，虽形态各异却各有擅长。在潮水般客流的背后，无不体现出开发商和管理者的智慧和巧思。

　　商业的研究重心就是消费者，香港商业的共性就是建立在对消费者行为的深入理解之上。而其中最具有代表性的就是对复合客流的使用。其中如下几点值得借鉴：

　　1、办公室与商业客流复合使用，在综合体项目中办公楼部分的大堂设于2-5层，让出低层的高租金铺位，上下班人流可以通过商场进出，例如：观塘APM中的东亚银行大楼的大堂在地上5层（图一），与上海淮海路的IAPM异曲同工；铜锣湾皇室堡中的纽约人寿大楼大堂就在地上2层（图二）。

　　图一：APM与东亚银行大堂入口交接处

　　图二：皇室堡与纽约人寿大楼入口交接处

　　2、轨道与商业客流的有效对接。以新鸿基为代表的香港开发商深谙商业规划之道，以APM为例：因为观塘地铁站在二层出入，故其将商场主入口设在二层（图三），直接与地铁口对接，形成品牌和业绩强层（图四），而将传统商业最为关注的一层用以巴士和出租车落客，再吸引乘坐公共交通和打的前来的客人，从而达到强力集客的效果（图五），这种做法在崇邦地产开发的上海嘉亭荟已有使用。

　　图三：APM与地铁关系

　　图四：APM与地铁联通主入口

　　图五：APM一楼落客区

　　3、住宅与商业客流的巧妙联系。东涌的东荟城名店仓是香港唯一的一家OUTLET，但所有的大牌店铺全部集中在三楼很长的楼面上，而非传统的一、二楼（图六）。当眺视窗外时方知原来三楼之下二层挑空是北大屿山高速公路（图七），三楼是联接东荟城办公楼和东荟城诺富特酒店的通道，此通道同时与高速公路两侧由长江实业等公司开发的“东涌四宝”住宅楼盘以回廊联系，避免了客人日晒雨淋之苦，同时也巧妙的解决了将住宅客流引入商场的问题（图八）。

　　图六：东荟名店仓的3楼店铺

　　图七：东荟名店仓横跨大屿山公路

　　图八：东荟名店仓与住宅联系的回廊

　　4、低区与高区客流的上下互动。由于香港地价昂贵，所以其购物中心的层数远高于内地，其中旺角的朗豪坊是其中的代表。该项目由美国捷德设计师事务所设计，地上13层，地下2层。为了能把客人快速带到顶层，使用了2部跨楼层的“飞天梯”（图九），其中一部由4楼到7楼，另一部由7楼到13楼，从而形成客流由上往下流动的“花洒”效应；为了让客流能在高区停留，其特别设计从13楼至7楼的螺旋步道（图十），两侧排布香港本地的潮流店铺，让客流从高区随着步道漫溯而下而趣味横生（图十一）。此种规划理念在上海大悦城已有体现，但精度和实现效果与朗豪坊仍有明显差距。

　　图九：朗豪坊的“飞天梯”

　　图十：朗豪坊的螺旋步道

　　图十一：朗豪坊的潮流店铺

　　此外，为了能解决高、低区客流的交互，香港购物中心在电梯选择上颇费思量，除了上述两部“飞天梯”之外，另外还有两类电梯在国内甚为少见，一类是时代广场连卡佛内从1楼到2楼的弧形电梯（图十二），另外一类是在沙田新城市广场中的全港最一条带特长缓衡区的跨层电梯（图十三）。个人理解连卡佛内的弧形电梯是在设施改造时替代原扶手楼梯而设，个性鲜明而生动，与连卡佛的买手制百货的定位十分相符；而新城市广场的特长缓衡区电梯也是在2006年翻新时，为了使5至7楼的客流可以互动而专门安装的，但由于各层建筑结构已经确定，为了防止电梯碰到6楼顶板而做了巧妙的设计处理。而也正是因为此次翻新，使新城市广场的平均租金上涨了20%。

          文/赢商网《大家专栏》 孙浩

          现任复地集团商业事业部总经理，复地（上海）资产管理有限公司总经理。历任上实发展商业事业部总经理、南京水游城总经理、上海鹏欣集团资产管理总经理。长期任职国内优秀开发企业，在谙熟国际最佳运营经验的同时,不断创新零售概念,将许多崭新的商业概念运用于不同的商业项目并将之推至新的领域。在担任南京水游城总经理期间，他带领商业团队对南京水游城进行大力调整和重新定位，荣获“2010年度中国商业地产地标形象金奖”。孙浩先生一直站在中国商业地产最前沿，对商业地产运作具有创新思维，独到见解，以及丰富经验，对于商业资产管理已形成自己独有的理论体系和实战体系。