南京城东商业探访：东城汇混乱定位 加大运营难度

　　编者按：如今越来越多的区域商业选择脱离繁华的中心——新街口商圈，入驻南京周边，带动区域消费。下半年，南京还将迎来数家商业项目依次开业，而他们的地点也大多分布在南京远离市中心的地方，这让我们不禁想到那些已经开业的周边商业项目，为了解他们如今的生存现状，赢商网记者通过实地走访森林摩尔，招商花园城，东城汇，仙林金鹰，江宁万达五家项目，带领大家从项目地势交通、人流动线、业态分布到细节处理，一起看看这些区域商业对消费者的“心意”究竟几成。

    （赢商网江苏站报道）万达将落子仙林，建造第四代万达MALL的消息在坊间传闻已久，但一直没有确定消息，就在上周六，万达集团正式与栖霞区政府签约，据了解，此次万达与仙林签约地块为仙林白象商业中心区，该地块总出让面积约25.22万平方。　　 

　　此次万达的顺利签约，让我们再一次的把目光聚集到城东板块。南京城东自紫金山南从中山门一直延续到麒麟门、汤山一带，近年来城东一直在发展，然而步伐太慢，缺少商业中心，买衣服、看电影也要进城是城东人的普遍状况。　　 

　　然而自去年起，随着招商花园城、森林摩尔商业街陆续开业，城东商业一度被外界期待，上周二，赢商网记者探访了招商花园城、森林摩尔、东城汇以及仙林金鹰四大商业项目。

　　没有一棵树的“森林摩尔” 容易迷失的“花园城” 

　　森林摩尔与招商花园城都位于南京城东板块，两家商业近相距地铁一站路的距离，而花园城与地铁二号线无缝对接，与森林摩尔相比显得更为方便一些。

　　6月20日，森林摩尔终于迎来了他的开业，而这个时间距离其首次发布的开业时间——2013年圣诞节，已有足足半年之久。项目从确定名字伊始，一直以国内首座以森林为主题的漫步消费场所为宣传亮点，然而记者在探访中却没有看到一颗树，甚至是一片绿叶，让人不禁觉得所谓森林主题就是一个噱头。

　　可能由于是工作日以及开业不久的关系，森林摩尔显得有些冷清，不少品牌店内空无一人，有少数商家甚至没有开铺，大门紧锁，午餐时间，一家西餐店在外招揽顾客的店员告诉赢商网记者，周六周日人气会稍微好点，平时几乎没什么生意。

下午的森林摩尔几乎看不到几个消费者

　　赢商网记者看到在餐饮品牌方面，除去星巴克、汉堡王这样的快餐轻食品牌外，森林摩尔几乎没有什么知名的餐饮商家，例如乐莫意式餐厅、田来西南主题餐厅，等火车餐厅、大乔小乔主题餐厅，都是消费者比较生疏的餐厅，很显然，想要依靠餐饮吸引人气，森林摩尔显得颇为无力。

　　然而这样的情况在一站之隔的花园城似乎要好了许多，同样的午餐时刻，其位于三楼的晋家门已经出现了等位的现象，麻辣盛宴、塔可、外婆私房菜等都有一定的上座率。

　　而在服饰零售方面，森林摩尔选择H&M作为主力店，除去nike、三叶草、only，jack jones以外，也吸收了一些小众潮流品牌，符合其预期想要达到的打造潮人聚集地的初衷。与此相比，花园城的招商显得中规中矩，一些百货常见的品牌，例如：圣迪奥、百家好、ONLY、veromoda、星期六、千百度、瑞贝卡、海澜之家、热风等。　　 

　  如今购物中心正不断加大体验式业态的配比，开业时间不长的森林摩尔和花园城在这一点上做的都尤为突出，两家商业深谙抓住儿童就等于抓住一个家庭的道理，花园城的三楼几乎被儿童业态所垄断，孩子王、七匹狼童装、悠游堂、巧童手工馆、爱学习等品牌悉数入驻。

　　而森林摩尔则引入了凡尼宝贝亲子乐园、咔乐坞国际儿童俱乐部。亲亲宝贝创意中心、悦丽手工坊、真人CS、立体影像3D生活馆、以及LK数码休闲驿站这样小众的，覆盖年龄层更广的品牌来招揽人气。其中，早已名声在外的林端艺术馆更是不得不提，作为国内首个位于商业街区内的非盈利的当代美术馆，它的加入让森林摩尔呈现出了与购物中心不一样的一面。　 

　　无论是森林摩尔还是招商花园城，让记者不得不说的便是两家的动线设置的问题。如果说在花园城时常面临着“向左走还是向右走”的选择问题，那么在森林摩尔，你所需要面对的则是“踏破铁鞋无觅处，得来真是费功夫”的尴尬局面，眼睁睁看着要去的店就在对面，却要绕来绕去找出路，颇有几分迷宫的味道。 

　　在森林摩尔中，几乎三步一个小拐弯，五步一大拐弯。面对如此复杂的动线，记者一度束手无措，一路寻找导视牌无果，又找不到可以咨询的客服人员，无奈之下几次求助清洁师傅。

　　两家商业的体量都不大，严格意义上来说，都属于社区商业，花园城负一楼配备了华润苏果、三楼则配备了幸福蓝海影城、南京歌城KTV作为主力商家，不难看出花园城的项目定位更倾向于服务周边居民的大号社区商业，消费人群也更加偏向家庭式消费。而森林摩尔的主力商家选择了更具特色的BHG、保利影院。在赢商网记者看来，这样的差异化竞争其实对于商圈形成有一定的益处，互相也能起到补强的作用。

　　大学生的选择 仙林金鹰奥莱城OR东城汇  

  　同天，记者也来到了仙林大学生口中的“聚会圣地”--东城汇和金鹰奥莱城。东城汇地处仙林大学集中区与高档住宅集中区的衔接地带，紧邻大学城商业的主干道文苑路，与公交站台距离较近，但距离地铁学则路站约15分钟的路程，交通并不算特别便利。而仙林金鹰距离地铁站仅5分钟的路程，且停车位较为充裕。　　 

　　无论是从招商的品牌还是项目的环境来看，东城汇的调性非常一般，街区地面非常脏乱，由于其一楼聚集不少餐饮商家，赢商网记者在现场看到，大滩的垃圾油渍撒在路上，散发出阵阵恶臭，让人不得不绕行。　　 

　　招商方面，大多餐饮、零售品牌属于大众平价类型，例如苏果、肯德基、屈臣氏等，这些平价的品牌，让仙林的大学生对东城汇情有独钟。一位正在上学的朋友告诉赢商网记者，“东城汇餐饮选择比较多，单价又比较低，离大学生又不算远，基本上聚会都会第一时间想到那儿。”　　 

东城汇的某块地面显得“劣迹斑斑”

　　也许是因为暑假，大学生基本已经离校的原因，到了饭点，东城汇的人气还是很一般，一进街区就能听见商家揽客的声音。为了应付这样的淡季，赢商网记者在东城汇看见，江苏教育台《超级宝贝》少儿达人选拔赛正在其一楼中庭如火如荼的举行，不少家长带着孩子前来参与表演。与此同时，东城汇的负一楼还设置了临时泳池，开起了一对一游泳培训班，以吸引附近的家庭。工作人员告诉赢商网记者“泳池将一直对外开放到9月18日”。　　 

　　同样依靠周边消费的仙林奥莱，相比较东城汇人气则显得相对高一些。仙林奥莱城共有五大场馆组成，其中E馆、F馆都属于名品折扣街区，赢商网记者在现场看到场馆的一楼、二楼大多品牌商家门口罗雀，较为冷清，三楼的运动品牌则显的热闹很多。一家服饰店店员告诉赢商网记者，他们的业绩来自于部分大学生，更多的是附近的居民。因此大学生放假对他们造成的影响相对于餐饮、影院来说并不算太大。“可能就是看起来人少了很多，不过七八月份本来就是销售的淡季”，一位店员说。　　 

　　另据了解，在今年6月20日出让的G29地块，由金鹰以2.97亿底价成交。该幅地块将新建总用地面积约48亩（3.2万㎡）的商业综合体，建成后将与目前开业的金鹰奥莱城相连，形成全国规模最大的奥特莱斯。　　 

　　有专家认为，目前仙林商业发展还处在集中社区商业到次级商圈的转型阶段，以学则路地铁站周边商业为主，虽然有金鹰、东城汇等商业的存在，但是在距离上都相隔一段距离，后期还需通过人口的入住以及多商业布局进行合理的调整来解决这些问题。　　 

　　未来随着万达的进驻、金鹰的扩建，仙林的商业配套或将逐步改善，整体商务中心区建设也有望形成规模，从社区到区域开始逐步形成商业合力。