华夏幸福融资术：关联公司交叉担保 负债率高达88%

　　楼市调控未见松动迹象，房企从银行渠道融资变得越来越难。然而，今年以来华夏幸福在融资市场上可谓全线出击，银行、融资租赁、信托、资产管理公司、基金子公司等均成为其融资渠道。

　　截至7月17日，华夏幸福对外担保的累计金额达到289.58亿元，均为其与全资或控股子公司相互间提供的担保，担保规模为2014年一季报107亿净资产的2.71倍。

　　“从担保占比、资产负债率等指标看，华夏幸福的融资确实激进，并且信托、资产管理公司、基金子公司等融资渠道都较高。”上海一位地产基金人士向记者表示。

　　国泰君安统计显示，上半年华夏幸福的销售额为242 亿，同比增52%。“能保持如此快的扩张速度以及承受较高成本的融资，与华夏幸福的产城结合模式有关。”上述地产人士分析说。

　　多线融资担保额有增

　　华夏幸福的营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发，其中产业新城开发与建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发。截至2013年末，其担保金额为167.59亿元，目前已经上升至289.58亿元。

　　近期，华夏幸福间接控股子公司三浦威特园区建设发展有限公司（下称“三浦威特”）拟从固安县农信社、廊坊城郊农信社、永清县农信社、大城县农信社及三河市农信社组成的社团贷款人贷款1亿元，期限为 1 年，借款利率为 8.5%。资金用于补充三浦威特的流动资金。

　　华夏幸福上半年披露的对外担保公告显示，中国银行、工商银行、渤海银行、浦东发展银行和中信银行都为其提供了相应的融资额度。但是，今年以来的新增融资中，资产管理公司等非银渠道相比银行渠道更为激进。

　　譬如，其子公司廊坊京御房地产开发有限公司（下称“京御地产”）及三浦威特拟与中国华融资产管理公司河北省分公司（下称“华融河北分公司”）签署《债权转让协议》，京御地产将持有的三浦威特9亿元债权转让给华融河北分公司；华融河北分公司则向京御地产支付7.5亿元作为该标的债权的转让价款。债权转让后，还款限期为24个月。

　　早在3月份，华夏幸福的子公司大厂华夏幸福基业房地产开发公司（下称“大厂华夏”）、固安京御幸福房地产开发公司（下称“固安京御幸福”）及京御地产就与中国信达资产管理公司河北省分公司（下称“信达河北分公司”）进行了债权收购暨债务重组协议合作，涉及规模达15亿元。

　　此外，三浦威特还准备以其所拥有的固安工业园区地下管网以售后回租方式向正光国际租赁有限公司北京分公司融资3亿元，融资期限为3年，年租息率10.5%。华夏幸福则为上述融资提供保证担保。

　　华夏幸福的其他子公司在上半年就已开始使用租赁融资。其全资的三级子公司大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司（下称“大厂鼎鸿”）在5月上旬，向中国外贸金融租赁公司申请以融资租赁大厂潮白河工业园区地下管网方式融资2.86亿元。

　　负债率88%

　　在信托融资方面，华夏幸福也频繁出手。

　　7月2日，华夏幸福全资子公司京御地产、京御地产全资子公司香河孔雀城房地产开发有限公司（下称“香河孔雀城”）实际控制人王文学及其配偶拟与华宝信托签订《华宝·宝睿5号华夏幸福大运河孔雀城六期项目集合资金信托计划合作框架协议》。

　　具体内容为，信托规模预计10亿元，华宝信托将其中的5.1525亿元向香河孔雀城增资获得该公司60%的股权，另外的4.8475亿元为香河孔雀城提供贷款。信托资金将用于大运河孔雀城六期项目的开发建设，信托总期限预计30个月。

　　在风控方面，华宝信托要求华夏幸福应始终满足的财务安全边际条件是：资产负债率≤88%或者是货币资金余额≥1.1×1年内到期的非银行负债。截至今年一季度末，华夏幸福的资产负债率已达到86.77%。

　　“资产负债率偏高。正常来说，房地产企业保持在75%的资产负债率较为安全。”上述地产基金人士向记者分析。

　　在此前不久，京御地产及其全资子公司廊坊市幸福基业房地产开发有限公司（下称“廊坊幸福基业”）还曾与平安信托进行合作。信托计划拟募集金额总规模不超过10亿元，其中不超过5亿元向廊坊幸福基业增资，持有41.67%的股权，剩余不超过5亿元则发放贷款，期限为24个月。

　　另外，京御地产全资子公司无锡幸福基业房地产开发有限公司（下称“无锡幸福基业”）还与与华鑫国际信托进行合作，由后者发行聚鑫2号集合资金信托计划，规模为4.9亿元，用于受让京御地产持有的无锡幸福基业49%股权，并且该资金限制用于孔雀雅园A块项目。

　　不仅如此，其间接全资子公司大厂鼎鸿还向北方国际信托融资10亿元，用于补充流动资金。

　　从披露的担保公告看，今年以来西藏信托、中原信托和渤海国际信托也为华夏幸福提供了“资金支持”。

　　除信托公司外，3月中旬，京御地产全资子公司天津幸福基业房地产投资有限公司（下称“天津幸福”）与北京天地方中资产管理公司（下称“天方资产”）签署了《债权转让协议》及《债务重组协议》。天方资产为天弘基金的子公司。　　 

　　协议内容为，京御地产将对天津幸福拥有100180万元债权转让给天方资产，天方资产则向京御地产支付10亿元作为该标的债权的转让价款。债务重组期限为2年，资金占用费率为债务重组金额的9.8%/年。

　　另外，京御地产全资子公司固安京御幸福还与上海长江财富资产管理公司进行合作，由后者设立2亿元的专项资产管理计划，对固安京御幸福进行增资。上海长江财富的主要股东是长信基金和长江证券。

　　“华夏幸福的模式一方面从土地整理、基础设施建设等环节开始参与，最后到住宅配套开发，在成本上就会有优势，另一方面也相当于有地方政府信用的依靠。”上述地产基金人士说，融资规模过猛、负债率较高也隐藏着一定风险。