房企融资迂回出击：2016发债忙 2017信托或卷土重来

　　2016年的房地产市场阴晴不定。

　　回顾2016年，前三季度伴随政府“去库存”带来了市场流动性宽松势头，低成本融资渠道打开，房地产企业普遍通过债券等形式置换高息负债，以降低整体融资成本。

　　然而在市场出现明显分化的形势下，从第四季度起因调控政策升级导致房地产市场资金面明显收紧，房企融资渠道收窄。但在债务压力之下，融资对于房企来说仍然迫在眉睫。

　　房地产企业2016年的融资成本发生了哪些变化，接下来又将如何继续融资，近期陆续发布的2016年报是一个较为完整的观察窗口。

　　而在2017年信托、海外债券或将成为房企“补血”重要渠道。

　　综合成本普降0.5-1.5个百分点信托下降最快

　　截至2017年4月初，近半数上市房企已披露2016年报，A股上市房地产公司中共有61家发布2016年报，主要业务位于内地的香港上市房企约70家发布年报。

　　在年报中利息支出主要反映地产企业的融资成本支出，总体来看，A股已发年报的上市公司中，47.5%利息支出相比2015年有所下降，这些公司中绝大部分带息债务一项同比增长。

　　例如陆家嘴集团，2016年利息支出同比下降9.85%，带息债务则同比增长95%。据其年报披露，2016年综合加权平均资金成本为4.39%，比2016年下降了0.87个百分点。

　　融资成本下降是行业的普遍现象。观察几家重点房企披露的信息，资金成本普遍下降超过0.5个百分点，融创地产、新城控股、万通地产等公司平均资金成本下降更达到1.5个百分点左右。

　　从部分公司年报披露的信息中还可以看到不同融资方式的成本变化。其中银行贷款的成本升降不一，信托等资管类融资成本下降最为明显。

　　例如华夏幸福在年报中银行贷款、公司债、信托资管等三种形式融资规模情况，2016年与2015年结构变化明显。2016年三者比例分别约为29%、46%、25%；2015年对应比例为27%、16.5%、56.5%。可以看到银行贷款比例变化不大，公司债则取代信托和资管成为最主要的融资手段。

　　三种融资形式对应的成本上，公司债平均利息成本从2015年的5.42%下降至5.2%，信托资管从2015年的9.6%下降至9.37%，银行贷款成本则有所上升，从2015年的5.25%上升至6.04%，上升了79个基点。

　　中粮地产同样对融资途径进行分类披露。其并未在2016年选择大量发行债券融资，融资途径中银行贷款成本上限略降，区间为4.35%-9.5%，上限较2015年下降0.5个百分点。信托降幅明显，成本区间从2015年的5.23%-8.5%到2016年基本稳定在6%。由于这个原因，中粮地产信托融资余额增长81%。

　　总结来看，地产企业融资成本普遍降低，最主要的原因是2016年公司债市场的开闸之后，大量发行低息债券来置换高成本债务，也借此机会获得更多融资。

　　如恒大地产发行总额100亿元境内公募债，42亿元境内私募债，以长债置换短债，低息债置换高息债优化债务结构。融创同样采用发行225亿低成本境内公司债及ABS，替换了历史高成本融资。

　　与融资成本降低相随的是融资量上涨。已发布年报的61家A股上市房企2016年带息债务总额约7840亿元，同比增长16.43%；利息支出271亿元，同比增长14.7%。

　　多渠道受限融资成本回升

　　然而利好时间短暂。海通证券统计，2016年四季度地产债券发行量和净融资额仅为三季度的30%，2016年11月以来，地产公司债仅发行29只，今年2月以来则是处于“零发行”状态。自2016年11月以来申报的地产公司债，至今无一例获准发行。

　　2017年地产融资将何去何从？

　　首先梳理一下各类融资方式，目前银行开发贷、基金券商等同类资管、公司债、住房尾款ABS是受政策限制较大的方式。

　　但近日，交易所市场AA+评级地产公司发行以购房尾款为基础资产的ABS已经获得监管机构放行。

　　另外资产证券化方面，一位地产投资经理认为，基础资产为核心城市优质物业的商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和类REITs产品可能得到快速发展。

　　其余方式中，回归信托或是趋势之一。据了解某大型信托公司2017年已经进行公司战略调整，房地产业务重回业务重点。

　　该公司一位业务人士认为，信托的高融资成本在近两年开始下降，相比其他融资形式受到的限制较小。从信托业协会发布的数据来看，去年四季度开始房地产业务回归信托趋势已经较为明显。

　　信托业协会统计，截至2016年末，信托资产中约1.43万亿投入房地产业，较15年末的1.29万亿元新增了1400亿元。而在2016年三季度末，信托资金投向房地产业的规模为1.35万亿，因此去年四季度信托资金投入房地产的规模新增约800亿元，而去年前三季度合计新增仅约650亿元。

　　地产融资收紧以来，海外债券开始升温。海通证券统计，2017年以来内地房企共成功发行海外债券13只，累计金额达到46.4亿美元，较2015年1-2月总额多出一倍。但人民币汇率波动，美元进入加息周期，海外发债成本已经开始回升。如果增加海外债券融资比例，房地产企业融资成本可能相应推高。

　　2017年到目前，房地产融资成本回升已经有所显现。“约有0.5%的回涨。”一位做房地产业务的资管人士反馈，“现在的上涨还不明显，主要原因是整体成本的上涨，资金端收紧和货币政策变化的原因占大头。”

　　在该人士看来，现在拿地受限，增量项目减少，房企去年大规模融资后资金宽裕，融资需求暂时还不会大规模的体现。一些存量到期融资还可以继续滚动，预计2018年会呈现紧张。