融资提速并向少数房企倾斜，地产信用危局可否被打破？

近日，房地产企业融资的节奏显著加快，这被认为是房地产融资逐步回归常态的重要标志。

一方面，央企和国企融资提速，比如，保利、中海、招商、建发、大悦城地产、华侨城等近期先后发债，另一方面，优质民企如龙湖、绿城、滨江、新世界发展等也陆续完成或启动发债计划。

显而易见的是，虽然融资回归常态，但也“因企而异”，行业融资正倾向于央企、国企及部分龙头民企，而身处流动性旋涡的房企仍然挣扎在生存线上，并期望通过交换要约、出售资产等方式获得一线生机。

行业洗牌还在持续，趋势很明显，房地产行业将在收缩中逐渐完成优胜劣汰，形成新的行业格局。

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融资向少数房企倾斜

密集发债成为当前房地产行业最显著的现象之一。

1月20日，招商蛇口、建发地产相继披露中期票据融资方案，前者拟发行额度为12.9亿，后者拟发行额度为10亿元。同一天，越秀集团发布公告称，拟发行不超过7亿元公司债，而此前一天，大悦城地产也确认将发行15亿元境内公司债。

据和讯房产观察，2022年开年以来，保利、中海、华侨城、电建地产等央企相继以较低利率发债， 以中海为例，1月17日，中海披露2022年度第一期中期票据发行情况，3年期票据发行总额18亿元，发行利率低至2.88%，5年期票据发行总额12亿元，发行利率3.25%。

很多地产国企和城投公司也成为债券市场的常客。 据不完全统计，1月以来，首开、金隅集团、上海浦东发展、广州地铁集团、宁波城建、苏州吴中城投、长春城投、鄂州城投等企业均进行了相关融资。

去年下半年，国企和地方城投公司成为土地市场的主角，在大多数城市的二三批集中供地中，他们普遍以低价成交的方式撑起了土拍市场。在业内看来，在行业遭遇流动性危机的背景下，国企和城投公司对各地方楼市的稳定性起着至关重要的作用。

不过，真正令外界相信行业融资境况明显好转的标志是民企融资力度增强。

1月21日，碧桂园发布公告称，拟发行于2026年到期的39亿港元的4.95%有抵押担保可换股债券。此前一天，碧桂园成功发行今年首笔ABS ，发行金额5.2亿元，票面利率5.3%。标普认为，碧桂园此举凸显了在动荡的融资环境下高于同业可比公司的融资实力。

1月17日，龙湖发布公告称，已于2022年1月13日及14日向专业投资者公开发行2022年公司债券（第一期），规模及票面利率分别为6年期债券发行规模为20亿元，票面利率为3.49%，8年期债券发行规模为8亿元，票面利率为3.95%。

据查询，龙湖2021年第三期境内公司债5年期利率为3.35%，7年期利率为3.7%，2021年上半年，龙湖整体融资成本为4.2%。也就是说，从票面利率角度看，龙湖的融资能力稳中微增。

除了龙湖和碧桂园，据和讯房产不完全统计，金科、滨江、绿城中国等也于近期陆续发债，比如，1月10日和1月21日，绿城先后发行票息为3.62%的中期票据和年利率为2.30%的增信债券。

“目前民营房企融资确实有所恢复，政策也确实在边际改善。” 联合资信表示，当前房地产行业的融资更多将利好国企、央企及优质民企。该机构认为，从市场反应来看，地产企业的分化也越来越明显，虽然近期部分正向措施不断出台，但投资者信心仍相对有限。

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投资者信心难言恢复

当前，房地产企业的融资分化有进一步扩大的趋势，一方面，融资向央企、国企和少数龙头民企倾向，另一方面，身处流动性危机中的房企境况难言改善。

比如，1月21日，标普将融创长期发行人信用评级下调至“BB-”，前一天，惠誉刚刚将融创长期外币发行人违约评级（IDR）由“BB”下调至“BB-”，展望负面，这意味着，持续的重大不稳定情况可能令融创没有足够能力偿还债务。

不仅是融创，雅居乐、时代中国、世茂、禹洲、富力等房企的相关评级均遭不同程度的下调。1月19日，奥园表示不兑付1月到期的两笔美元债，保留有限现金资源以待债务重组。这在一定程度上说明，流动性比较脆弱的房企境况不仅没有显著改善，甚至还可能进一步恶化。

对于这种现象，联合资信认为，房地产行业销售情况在2021年12月份仍未充分恢复，加之房地产企业在2022年上半年仍有较大到期债务需要偿还，弱信用资质房企的流动性压力依旧处于高位，金融机构对于房地产企业融资仍持谨慎态度。

更深层的原因仍然是投资者信心不足。“投资者对地产债的投资核心是对资金、政策和个体风险的博弈。”联合资信工商三部认为，在目前的市场环境下，投资人对财务政策的稳健性、表外债务、理财产品、境外债务、实控人及关联方债务更重视。

一位不愿具名的证券分析师表示，企业财务指标已经失效，背后反映出来的是投资者对财务报表真实性的质疑，当下的投资逻辑更多是基于历史经验和长期的信任关系，再叠加基本面的分析，仅凭指标很难去判断。

虽然已出台并购贷等相关政策支持，但实际效果传导需要时间。联合资信认为，宽信用的利好通常通过强信用资质企业逐步传导到普通房地产企业，预计融资分化的局面至少在上半年仍将持续。

当前，多数房企应对债务危机的普遍方式是展期，比如，禹洲、大发、富力、祥生、上坤等房企已完成或正在推进交换要约。在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，展期可以为部分房企争取时间，但走出困境还要看市场回暖的速度以及这些房企自身销售去化的恢复情况。

好的现象是多个层面的利好政策仍在不断出台，比如，五年期利率下调5bp至4.60%，可以切实减轻购房者的还贷负担，在“增信心、防风险、稳增长”的预期之下，业内人士预计，2022年楼市调控政策会有松绑。

但不是所有出险房企都能在这场危机中生存下来，那些资产质量良好，只是流动性暂时遇到困难的房企，显然更容易走出困境。