地产商“戈多”真的到来了？

作者/严明会

当下，地产商心里OS或许能套用《等待戈多》的一段经典对白：

我们走（躺平等死）吧！

我们不能走（死）。

为什么？

我们在等待戈多

啊，对啊！

戈多是谁？对于暴雷房企而言，他是神秘战投；但对于大多数开发商而言，他是一个行业信号。

在一位top10房企老板看来，“这个信号是政府给的”。他相信到明年年初可能会有更多利好政策出来。

但寒冷年关还未过去，这个信号便提早到来了。12月6日下午17点，央行挂出了下调金融机构存款准备金率的告示，共计释放长期资金约1.2万亿元。

以往央行降息降准的新闻都选择在周五下班时间，这次却将时间前置到周一。而上一个工作日的晚上21:55分，央行官网发布了央行有关负责人对恒大问题答记者问，公开表态称，“短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能”。

另外，还有自媒体注意到，按照央行惯例，在降准降息时，往往都会重点提到加强资金监管，防范资金违规流入房地产。然而，此次降准并未听到这类的声音。

相反，当天中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作，提出要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

自下半年以来，一大批暴雷房企困境，很大程度源于融资端实质收紧，以及销售端的按揭贷款周期拉长。而监管层的近期表态，对于房企来说无疑是一个积极信号，意味着控制并化解房企债务的风险已经迫在眉睫，以及优质房企可能将迎来融资破冰。

所以，“戈多”真的到来了？

民营房企“开闸”

冰封的民营房企融资，迎来了一阵“暖风”。

12月3日晚间，证监会表态，支持房地产企业合理正常融资。

紧接着12月5日，碧桂园集团拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品。同日，金地集团公布，一笔ABS获准发行，该ABS为“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”，拟于2022年初发行。

更早的两天前，龙光集团全资子公司深圳市龙光控股有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券的申请，已获得证监会及上交所审核批准。此外，该企业还将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作。

除了ABS之外，房企中期票据亦逐渐畅通。

根据银行间市场交易商协会近期披露信息显示，12月1日，碧桂园地产集团有限公司和重庆龙湖企业拓展有限公司的债务融资工具注册发行计划已被受理。此番两家公司获准注册发行中票，被视作国内债券市场向民营房企开放的积极信号。

具体来看，碧桂园、龙湖的中期票据注册规模为50亿元。其中，碧桂园中期票据进入“预评中”环节，这也是它首次在银行间债券市场注册发行境内债务融资工具。

相比境外美元债，境内债对房企的发债要求和资质审核要求更为严苛。一些安全的企业经营稳健、综合实力较强的民营企业会得到资源倾斜，对于目前处于财务困境的开发商而言，再融资仍然具有挑战性。

此次获准注册发行中票的碧桂园、龙湖，正是这类民营房企中的优等生代表。

以碧桂园为例，其2020年年末净负债率仅为55.6%，已连续多年保持净负债率低于70%，远低于行业均值。稳健的财务状况，让它赢得了国际权威评级机构的认可，穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级，标普亦于2020年上调评级展望至“正面”。

而龙湖更是地产界有名的“自律生”，连续5年保持绿档，手握近千亿现金，低融资成本堪比央企，成为民营房企里的一棵常青树。早在2017年，龙湖就已经是境内外全投资级民营房企。

闸门打开的背后，是开发商捉襟见肘的现金流及承压的债务。

复盘2021年上半年上市房企现金流数据，乐居财经发现，像蓝光发展、阳光100、泰禾、新华联等早期出现债券违约的房企，现金流确实在“缩水”。

此外，2021年房企偿债压力将聚焦在今年四季度和2022年。按照彭博口径，10月14日至12月31日到期未偿还规模达到79.37亿美元，2022年到期规模547.86亿美元。

央企国企忙发债

密集的融资动作与政策面不无关系。

11月9日，中国银行间市场交易商协会曾举行房地产企业代表座谈会。参会人士透露，会议中，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、美的置业等房企均表示近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

此次座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所倾斜，同时银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止其资金链恶化。

座谈会召开后，已有房地产企业抢先于11月发债。不过，发债主体以国企或央企居多，并以发行中期票据和超短融资券为主。

“依靠政府信用背书，央企国企或者城投公司的主体信用等级及债券信用等级皆较高，抗风险能力较强，更容易获得融资”，业内人士指出。

11月11日，保利发展拟发行20亿元中期票据，将银行间债券市场的融资主体从城投扩展到主流房企，给行业带来了一剂强心针。

随后，光明地产、招商蛇口、厦门建发、栖霞建设等纷纷公告拟发行中期票据和超短融，企业融资“冰冻”状态有所缓解。从募资说明书来看，上述企业们所募集的资金多用于偿还旧债。

据克而瑞不完全统计，11月10日以来，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元，数额及发行企业数量相对较高。

与此同时，本轮房企融资审批速度也明显加快。小商品城11月10宣布拟发行的10亿元超短融计划，已经于11月15日发行完成，发行周期仅为5天。

除银行间发债外，国有房企在美元债市场也有所开放。据悉，济南高新、菏泽城投、上虞城建集团、宜昌高投等企业欲发行美元债，利率在3%-5%。

当央企国企和优质民企终于能长舒一口气之时，姿色一般的民营房企目前只能靠出让股权、变卖资产项目等断臂求生的方式来自我“造血”。

自10月以来，已接连有包括旭辉、新城、富力、当代置业、佳兆业等数十家房企采取配股、出售资产等不同形式的融资方式。

以融创中国为例，它采用低价配售自家股份的方式募集约9.52亿美元的资金，再加上老板孙宏斌自掏腰包给予融创4.5亿美元的无息借款支持。

此外，融创还通过出售贝壳股票、转让项目股权等动作，在半个月内成功回笼超160亿元的资金。

中国恒大，目前在无融资的情况下，凭借许家印的一己之力为恒大续命。据悉，自7月恒大爆雷至今，许老板出售两架私人飞机，卖掉香港三栋别墅，摆卖广州深圳超级豪宅，透过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金，向恒大注入超70亿元现金。

信贷松绑

银行间市场融资回暖的同时，央行降准也终于在12月6日靴子落地。

央行发布消息称，中国人民银行决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。

同日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作，提出要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。针对房地产行业“良性循环”的表述是近年来首次提及，释放出很强的信号意义。

这次降准，对于购房者有一定的利好，可以适当缓解当下房贷收紧，大部分排队贷款购房者有可能加速获得贷款，而房地产市场也有望逐渐企稳。

更早之前的9月底，央行窗口指导银行贷款有序发放，个人按揭贷款额度紧张的问题已得到初步缓解。统计数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

这是央行首次单独发布个人住房贷款单月数据，维稳信号明显。

从1-10月房企到位资金来看，个人按揭贷款10月单月到位金额2554亿元，同比增1.0%，增速自6月以来首次转正，这也意味着按揭贷款发放明显提速，未来开发商销售回款压力将有所缓解。

除了银行放款速度在加快，部分城市的房贷利率也有所下调。据统计，11月100城主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点；二套房贷利率为5.96%，较10月回落3个基点。

贷款放松效果显现，新房、二手房成交量明显增加，以上海为例，11月二手房成交量15073套，比10月13396套交易量上升12.5%。

虽然，当前政策风向缓和以及个人按揭贷款发放提速，但这并不意味着企业贷款方面彻底“松绑”，包括这次降准并非等同于房地产行业“救市”，或许仍然只是修复市场，并没有像外界狂欢得那么热闹。

业内人士分析道，政策边际放松的口子不会开得太大，金融机构对开发企业的信心重塑仍需时间，高风险房企短期融资环境仍难言实质性好转。

对于绝大部分房企来说，只有积极推动自身降负债，并加大现金回款，保证企业资金链安全，才能更好等待“戈多”降临。