地产信用保卫战

作者/吕秀伦

闽系房企老板们喜欢抱团，不仅经常组局线下闭门会议，还有自己所属的微信群。11月8日，网传融信中国董事长欧宗洪在群里发了一段言论，呼吁国家帮助民营地产企业渡过难关。

虽然融信方在傍晚立即辟谣，声称此段长文出自一位香港投资人，但这番言论还是引起了不少地产人的共鸣。从7月到11月，短短4个月时间，数家top级房企接连爆雷，地产形势从未像眼前这般严峻。

暴雷背后，真正击碎的是信心。

正如那段文字所言：蓝光恒大等个别房企暴雷波及行业，境外对地产企业及行业评级下调、二级市场纷纷股债双杀；新力花样年躺平，拉暴美元债市场，美元债市场不仅失去融资功能而且变为暴雷引线，境外风险传导蔓延至境内，境内融资全面收缩。

在美元债发行和再融资窗口短期内难有明显恢复的背景下，一批民营房企不得不打起一场信用“保卫战”，重建行业信心。例如，提前回购美元债，诚实与资本市场公开企业真实近况，回购增持自家股份，确保按时保质交楼等等。

更为甚者，如阳光城老板林腾蛟赌上全部身家性命下场进行实控人全额担保，希望能够寻求投资人的理解和信心。

这份诚意很有分量，继而好消息接踵而来。11月5日，阳光城一笔6.365亿元“18阳光04”展期12个月的兑付方案，在2021年第一次债券持有人会议获得通过；一笔“20华济建筑ABN001”展期议案获90%投资人同意通过。

信心比黄金重要。这些积极正向的举动，能让境内外投资者们感受到，虽然一些开发商因为暴雷而“躺平”，但更多房企在珍惜和保护自己的信用羽毛。

集体提前还钱

房地产融资多样，但美元债不失为一种重要方式，它或多或少为房企发展提供一些资金动力。可如今，美元债正从“救命稻草”变为“洪水猛兽”，弄得开发商胆战心惊。

10月4日，花样年约2.06亿美元的未偿还票据已到期且未付款，构成实质性违约。该次违约被认为击碎了市场信心的最后一道防线。花样年“躺平”后，新力控股、当代置业也相继披露了其信用风险事件。

10月19日，新力控股确认其未能偿还于10月18日到期的2.5亿美元离岸高级无抵押票据的本息；紧接着10月底，当代置业一笔2021年10月25日到期的12.85%利率美元票据，本金及应付利息的还款安排，未能于当日达成。

祸不单行，受部分房企债务逾期影响，20余家房企海外评级或展望受到评级机构下调。与此同时，也牵连其他开发商出现美元债较大波动，例如佳兆业、阳光城也有多笔美元债遭遇了同样的急挫。

群体性下跌，体现出市场对房企信用风险的担忧不断加重，定价提前反映了房企的潜在违约风险。换言之，当一家企业的债务价格打折，说明资本市场开始看空这家公司，其风险也会随之骤增。

地产美元债是蜜糖还是砒霜，是房企不得不重新审视的问题。然而，如何修复出现裂纹的信用，则是摆在当下房企眼前的头等大事。

值得注意的是，过去房企偿还美元债时，多采用“借新还旧”的方式。但违约事件频发后， 发不出债才是最棘手的问题，自然而然“借新还旧”这条路也被堵死了。

打铁还需自身硬。解决信用危机，最好的证明还是自身资金稳定。由此，一场浩浩汤汤的地产美元债回购潮推向了台前。

与此前的单打独斗不同的是，在这一轮房企回购美元债大潮中，房企颇具“抱团”之势。

据乐居财经不完全统计，自10月份以来，包括旭辉、融信、正荣、银城、佳源、龙光、中梁、弘阳、建业、新城等在内的房企均开启回购美元债。再将时间线拉长，下半年以来，房企陆续回购超100次，向市场释放释放出保兑付的信号。

不过，在这一波地产美元债回购潮中，多以民营房企为主，央企、国企房企罕见；另一方面，房企回购单笔回购金额较小，一般为100万美元-800万美元不等，且出现高频率回购的特征。例如，正荣在10月份进行3次回购，每笔金额几百万到几千万美元不等，回购金额累计达3950万美元。

当然，也有大手笔回购美元债的开发商。例如，新城控股于11月7日晚间公告，计划提前赎回2021年12月16日到期的3.5亿美元债券。次日，11月8日新城控股开盘大涨，最大涨幅超过5%。

综合看来，房企集中回购美元债，一方面可以缓解短期内债务到期带来的压力以及逾期风险；另一方面，可彰显自身资金充实，维护房企信用，提振市场信心。

地产债陆续暴雷，也引发了监管层关注。10月25日，国家外管局上海分局召开会议，对房企境外债到期情况进行摸排。多家房企人士表示，此番排摸的目的是要掌握是否存在违约风险，同时强调这并不是新出台的规定和要求，仅为定期摸排，更新信息。

“护盘”大法

一方面，房企回购美元债提振市场信心；另一方面，也不乏房企老板开启“护盘”大法，频频回购、增持股份。

眼下，地产股跌跌不休，此举也给正处在低谷中的自家股票送上了一颗“定心丸”。

在增持方式上，更是五花八门。除了常规的控股股东、股东、董监高增持外，还有公司通过定向资产管理计划、员工持股计划，甚至高管亲属进行增持。

据乐居财经不完全统计，9月份以来，地产圈至少发生了超过40笔股东增持。郭梓文、林龙安、胡葆森、许华芳、凌克、田明、黄朝阳等，都有增持旗下企业的记录，有的还涉及多次增持，提振市场信心。

例如，奥园董事会主席郭梓文于年内进行了连续三次股份增持的行为，累计增持与认购公司回购公司股份累计7亿港元，成为了奥园未来发展信号的关键信号。

与此同时，9月底，恒基地产执行董事兼主席李家杰斥资4亿港币参与奥园新股认购。这不仅为其注入财务流动性，更彰显出外来投资人对奥园持续稳定发展的信心。

在增持行列中，甚至出现了地产大佬罕见护盘的情形。9月16日，金地董事长凌克通过集中竞价交易方式，增持金地股份共计10万股。这是凌克2016年期权行权后，首次增持。

凌克增持的同一天和后一日，禹洲集团董事会主席林龙安也再度出手，在市场上共计增持600万股禹洲集团股份，总代价约682.86万港元。而一个月前，他才刚斥资154万港元完成增持100万股。

最近一笔发生于11月9日，碧桂园获杨惠妍增持1000万股，涉资约7349.1万港元，增持后其持股比例上升至60.88%，这也是她月内第二次增持；早在11月2日，杨惠妍增持碧桂园500万股，涉资约3616.4万港元。

另一边，房企也不断购入旗下公司股份，向市场释放了积极的信号，11月1日，金科股份新增回购285.08万股，交易金额1239.75万元。截止目前，其累计回购4099.79万股，交易总金额1.83亿元。

不过，增持、回购股份不是唯一“护盘”大法，还有房企掌舵者自掏腰包为公司提供资金。10月，当代置业董事会主席张雷和总裁张鹏，有意向集团提供合共约8亿元的股东贷款。

此前的9月，富力地产李思廉及张力为支持集团将提供约港币80亿元的股东资金，并预计于未来一至两个月内完成。

“保交楼”才是王道

地产商回购美元债，以及不断购入旗下公司股份，向市场释放了积极的信号。但支撑信任修复的关键，还是部分房企解决流动性问题的态度，以及对于购房者解决方案的出炉。

购房者，犹如开发商的“衣食父母”。但眼下，却因为暴雷事件一波接着一波，使得这类群体的利益受到直接损伤，不仅拿不到房子，还有可能多年积蓄付诸东流。如此一来，传导在市场层面后果不堪设想。

一旦买房人群不相信开发商，房企的销售将遭受新一轮“滑铁卢”。10月，超八成百强房企单月业绩同比下降，其中，同比降幅大于30%的房企达到44家。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，有近八成企业单月业绩不及上半年月均水平。

此前，恒大集团召开“复工复产保交楼”专题会。许家印对参会的4000多名各级领导表示，必须认识到全力以赴抓好复工复产的重要性，保质保量顺利交楼是公司必须履行的义务，是公司一定要承担的责任。

风口浪尖上的恒大，除了保交楼，还将全面实施现楼销售。这不得不说是一个终极大招，对于购房者而言，不仅不用担心开发商跑路、工程烂尾等问题，还能节省时间，不用等期房。

不过，市场上同样也有持有怀疑声音，例如，这只是缓兵之计，过渡性策略。归咎原因则是房企属于资金密集型行业，需要大量资金沉淀，若要现房销售，就意味着回笼资金推迟24个月左右。就连当前央企也难以实现全面现房销售。

另一边，同样出现流动性危机的花样年也在“保交楼”上做出了承诺。

花样年创始人曾宝宝第一时间发布家书，花样年绝不躺平，实现保项目高品质交付。并在微博上称，购房客户有任何问题可通过“花样年花花客服”公众号反馈或拨打花样年集团客服电话。

所幸，国内的政策端已有暖风吹过，在包括央行等在内的监管层定调“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”之后，按揭贷款、开发贷也有放松的风声。