万物云分拆上市，市值能赶超万科A？

要说今年持有什么行业的股民最惨，毫无疑问，持有房地产的股民最有发言权。就算拿地产老大哥万科的股价看，也不容易，万科A自2018年创新高后，这个槛就再也没迈过去。

自今年3月初触33元以来，万科便冲高回落，陷入了漫长的回调期。直至前几天还创新低，5个月内累计跌幅超过45%，接近腰斩。

周末，万科突发公告，启动万物云上市计划，给54万股民带了一丝希望。

要知道，万科旗下的万物云，被认为是最有潜力的物业资产。碧桂园服务目前的市值为1700亿港元，其2020年营业收入156亿，而万物云2020年营业收入182亿，比碧桂园服务还要高，是妥妥的行业老大。

所以说，万物云一旦上市，其市值有望超过2000亿港元，而目前，万科集团总市值也就2000亿，也就是说，万科将孵化出另一个跟自己同等量级的上市公司，这必将带动万科股价的上升。

值得注意的是，前段时间，万科一直说万物云不急着上市，现在突然打脸，这是为什么了呢？

01

寒冬瑟瑟发抖

9月20日，新力股价暴跌87%；

10月4日，花样年官宣美元债债务违约；

10月26日，当代置业美元债实质债务违约；

10月29日，阳光城股东内讧，股价跌停；

11月4日，中国奥园拟出售奥园健康自救；

11月4日，佳兆业理财暴雷，甩卖资产自救；

11月5日，世茂股债大跌，紧急自救。

2021年下半年，应该大多数人都想不到，上半年看着还好好的房地产行业，下半年行情却急转直下，各种房企债务违约、理财产品爆雷，加上销售大幅下滑，行业寒冬凌烈。

就连早在2018年，就喊出“活下去”的老大哥万科，三季报数据也不理想，虽然营收仍然正增长，但增收不增利，净利润再度录得双位数下跌。

具体来看这份作业，营业收入上，第三季度同比增加9.70%，2021 年 1~9 月同比增加12.42%。归母净利润，第三季度同比下降23.30%，2021 年 1~9 月同比下降15.98%。很显然，第三季度的表现拉低了前三季度的数据。

而在2020年第三季度报告中，完全不是这个样子。在2020年第三季度，万科营业收入同比增长12.5%，实现归属于上市公司股东的净利润同比增长14.9%。

利润的下滑，与毛利率的降低有关。1-9 月，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为 17.5%，较 2020 年同期下降 5.4 个百分点。

实际上，万科的净利润下滑，早在半年报中就已显露。今年上半年，万科毛利率22.9%，同比下滑8.9个百分点，归母净利润约110.5亿元，同比下降11.7%。

此外，公司连续12年为正的现金流同比大幅下滑96.35%,今年前九个月，万科的经营性现金流录得12.2亿元，同比大幅下滑96.35%，其中7~9月，万科经营活动产生的现金流量净额进一步降为-55.62亿元，同比下降151.62%。

而这，应该是整个房地产行业的缩影。

02

全村人的希望？

按照三季报算，离年底还有三个月时间，大环境不乐观，翻盘的概率小之又小。按这样的趋势来看，或许2021年万科的现金流就要变成负增长。

在这样的背景下，和之前很多房企分拆物业板块上市一样，或许是为缓解流动性，万科终于把全村人的希望的万物云上市日程提上了董事会。

还记得去年万物云更名之后，朱保全就声称，万科不差钱，不会着急让物业上市，不过可能2021年才会缺钱，没想到一语成谶。

在很多场合，郁亮都一再表示，上市不着急，还没准备好，万物云要以城市服务商的角色去上市。

据中报数据，万物云城市服务商的比重仅占5.44%，个头太小，撑不起城市服务商的门面。算上住宅、商管、万物成长的科技等组成部分，万物云至多有点城市服务商的内味，离城市服务商还差不少。

但眼下万科的处境不是多么好，如上提到的业绩下滑，增收不增利，导致股价腰斩，股票市值已经跌破了净资产。

万科需要一个好消息来提振市场士气，而可能唯一能改变局面便是万物云上市。

据媒体估算，万物云上市可能估值在2000亿上方，而万科A股最新市值是2071亿，几乎追平。

万物云如若上市，能一定程度上缓解万科现金流危机，提振万科股价和地产股股价，以及对下行的物业股也有一定积极意义。

03

值多少钱呢？

作为全村人的希望，万物云有啥看点呢？

万物云CEO朱保全希望万物云上市的时候不被当作一家物业服务公司。

万物云的前身是万科物业，成立于2001年2月20日。2020年10月28日，据工商信息显示，万科物业更名为万物云。

目前，如上图所示，万物云分成三大板块：SPACE、TECH、GROW；七个子板块：万科物业、万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长。

万物云包括Space、Tech和Grow三大模块。其中，Space模块含社区空间服务的万科物业、朴邻发展，以及商企空间服务的万物梁行和城市空间服务的万物云城；Tech模块则包括万睿科技、第五空间，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务、搭建社区住户&商户线上服务平台；Grow模块的万物成长将以科技连接空间，推动更多优质业务完善空间服务。

然而，万科物业、万物梁行、万物云城是万物云主要收入的“三驾马车”，所以目前的万物云主要还是靠 SPACE，也就是传统的空间服务。

不过，朱保全曾表示，万物云定位为空间科技服务，发展重点是“科技”，“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”

未来，万物云将服务近千万个家庭。在商企服务方面，万物云以“万物梁行”为品牌，已服务项目近2000个。前十位互联网企业，已有八家成为万物梁行的客户。这些都是万物云宝贵的资产，利用得当，万物云可以成为万科未来发展的主要牵引力。

但具体看财务数据，万物云的营收主要来自传统的物业服务，“科技”化任重道远。

2020年，万物云营业收入182亿元。其中住宅物业服务收入100.5亿元，占比55.2%，商业物业服务 53.1亿元，占比29.2%。万物云在管面积 5.66 亿平方米，提供了大部分营收。

2020年其他收入占比约15%。其他收入包括：智慧城市服务 9.9亿元，占比5.4%，社区生活服务9.8亿元，占比 5.4%，万物成长收入8.6亿元，占比4.7%。

按照上面所说的，万物云定位为空间科技服务，发展重点是“科技”，看这样子含科技类的万物成长，即智慧城市服务全部收入占比才4.7%。

2021上半年，万物云营业收入104亿元，同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55%；商业物业服务31.6亿元，占比30%；其他收入占比仍约为15%。

这样看来，这离朱总所说的“非传统”物业还相差甚远。

不过，作为行业龙头，万物云能值多少钱？

8月，阳光城以持有的阳光智博100%股份与万物云换股，获取万物云4.8%的股份。市场当时预计，万物云估值约为1000亿元。

按照一般算法，万物云2021年的净利润约为20亿元，所以以上估值市盈率介于30-80倍之间。万物云的利润增速多年保持在30%左右。如果再考虑万科的龙头地位，30倍的估值就偏低了。

看部分港股物业服务公司的估值情况，最高的四家为：华润 57倍，碧桂园42倍，融创和旭辉都是37倍。考虑到万科的综合实力高于融创和旭辉，所以万物云最低估值应该大于37倍。

如果万物云未来能成功转型，不以物业公司，而是以平台公司、科技公司估值，那么万物云有可能拥有超过华润的市盈率。

因此，万物云上市时，估值在40-60倍之间，对应市值为800-1200亿元，是合理的区间。不过，市场所说的超平母公司2000亿的市值，或许只是成长性的溢价，有或没，这不好说。

04

结尾

万科危机意识很强，早在2018年，就喊出“活下去”的口号。当时，很多人觉得万科在哗众取宠。因为那个时候，综合实力前三的万科根本不存在生存问题。

现在看，万科对未来做最坏打算的做法可谓前瞻。

而现在，房市行情却急转直下，行业寒冬凌烈，目前看，万物云作为全村人的希望，已经上路。

此外，万科目前市值2000多亿元，归母净利润400多亿元。相比之下，物业服务板块太小，目前净利润仅约20亿元。所以，单靠物业服务无法支撑万科这个庞然大物的生长。

对于大鱼，必须选择一个大池塘，放手让他自己成长。

虽说愿景很好，可资本市场似乎也不太买账，消息公布后，万科股价并没有来一波轰轰烈烈的拉升。

或许，大家还在等这个万物云少年成长吧。