万物云IPO，朱保全写下了八个字

文/乐居财经 徐酒眠

“恰逢其时，合伙奋斗”，11月5日20:33，朱保全更新了一条微信朋友圈，一共八个字。

配着文案发出的，是万科A（000002.SZ）半个小时前发布的一则公告截图——万科拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）到香港联合交易所有限公司上市。

万物云要来了，许多人发来祝贺，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江也给朱保全的这条朋友圈点了赞。

下半年的物业港股市场很不平静。接连卖物业的风仍未停，但上市的潮还在涌动。

王健林刚携万达商管完成递表，如今万物云也在预备冲击；而那边，佳兆业美好公告短暂停牌、奥园健康正在与若干独立第三方进行出售的初步讨论、融创服务宣布收购第一服务、恒大物业还在货架上等候买主……

物企洗牌已经悄然开始。

有分析称，参照碧桂园服务等公司，市场给予万物云的估值在1500亿－3000亿之间；此前递表的万达商管，碧桂园服务在7月战投入股时给出的估值达1800亿。而截至11月5日收盘，碧桂园服务的总市值1772亿。

万科持股62.889%

万物云顶部的股权架构一直相对稳定，年内最大的波动应该是在阳光城。

此前，阳光城发布公告，拟以旗下物业公司阳光智博全部股权换取万物云4.8%的股权。待换股完成后，阳光城或将成为万物云的第四大股东。不过，眼下阳光城深陷的债务危机，为这份股权的最终去向增添了几分不确定性。

而截至公告日，万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权。分拆上市后，万科仍将保持对万物云的控股权。

一个月前，万物云进行了一次增资扩股。不过，股东的持股份额并未随之改变。9月26日，万物云的注册资本从10亿元增加至约10.5亿元，增资5042万元，增幅为5.04%。

企查查显示，目前万物云的所有股份由14位股东分享，持股比例在0.3%-60%不等。其中作为万物云的大股东，万科的直接持股比例为60%；万顷管理咨询、万殊之妙管理咨询、万斛泉源管理咨询、万斛管理咨询、盈达投资基金管理、万马争先管理咨询，6家万科的子公司各自持股占比0.5%。

这6家子公司进入万物云股东中的时间并不长。2018年1月，6家公司各自出资500万元，获得了当前的股权占比。

除了万科及其子公司7名股东之外，万物云余下7名股东分别是6家香港公司Dream Landing Holdings Limited、睿达第一、睿达第二、睿达第三、睿达第四、睿达第五，以及1家海外公司Radiant Sunbeam Limited，各自的持股占比分别为5.00%、3.5%、2.3284%、0.3057%、0.297%、0.5689%，以及25%。

往上穿透，万科A的大股东为深圳市地铁集团有限公司，持股27.58%；而后者由由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会100%持股。据此，万物云的最终实控人为深圳国资委，持股占比17.3943%。

姚劲波潜伏持股5%

万物云筹备上市的股权腾挪，更多的在于旗下子公司。

年初，万物云在9天事件里里，将旗下24家物业子公司股权转让给万科物业控股。

除了万物云内部，年内万物云从外部也吸纳了不少资产公司，其中不得不提除了阳光智博，还有伯恩物业，其股权已经全部被纳入万物云控股子公司深圳市誉鹰物业服务有限公司（简称“誉鹰物业”）名下。

此外，在万物云投资的股权链条中，还有不少像誉鹰物业一样担任投资属性的公司，往下穿透，目前万物云控制的企业已经达到275家，涉足领域包含房地产业、金融业、餐饮业等多个行业。其中，房地产业的控制企业数量最多。

未来除了筹备“粮草”，万物云的“兵马”配备也有不少动作。今年3月26日，黄玮从彩生活离场，辞任首席执行官一职。履新的消息来得很快，一个月的时间，黄玮的“新东家”已浮出水面，4月26日，黄玮入职万物云的消息传开。

黄玮出“彩”入“云”一度被广泛讨论，不过目前在万物云的主要人员在，尚未见其身影，对他的安排，在更细节的地方。日前，阳光智博与伯恩物业人事大换防，黄玮接替林腾蛟、林荣滨，在两家公司都出任了法人代表与董事长一职。

目前，万物云的主要人员表中，朱保全兼任董事长与总经理，副董事长何曙华同时是万物云城的首席执行官。而5名董事中，姚劲波的存在尤其引人瞩目。

姚劲波与万物云的渊源，可以追溯到2017年。当时，58集团用战投身份进入万物云，以下属公司名义认购了5%股权；次年3月，姚劲波正式成为万物云的董事。

对照万物云的股东进出名单，姚劲波在万物云持股的这家公司，应该就是香港注册公司Dream Landing Holdings Limited。

会打包什么资产？

万物云要如何上市，和万物云的上市时间一样，备受关注和讨论。

早在万科2019年的业绩发布会上，郁亮就曾说过，万物云要以“城市服务商”的身份去上市，而不是“物业服务商”。此前，万物云CEO朱保全也曾多次强调，万物云不以物业公司的概念上市。

年初，万物云对旗下公司大腾挪时，有传闻其将打包“物业+科技”业务一同上市。不过，在此次公告中，对分拆主体万物云的介绍，首先还是落在了“物业管理”一项上，362个字的主要经营范围罗列，城市服务商与科技公司的身影，均位直接体现。

不过在万物云de Space、Tech和Grow三大模块中，城市服务与空间科技贯穿始终。目前，万物云“家族”已有万物梁行、万科物业、朴邻发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长七大板块，其中万物成长已孵化出首个产业链——安防机电品牌——万御安防。

在十月底，万科2021年度业务交流会上，万朱保全用了很大的篇幅介绍万物云的城市服务子品牌万物云城。

“到今天我们已经完成了40个城市，所以3年百城计划是可以提前完成的。”朱保全表示，目前，万物云城的“百城计划”已经完成五分之二的目标，接下来的计划将是进入城市的“千条街道”。

“住宅、商业、城市三驾马车已经集齐，接下来会聚焦以街道为单位的、发展有浓度的空间服务。”朱保全介绍，在过去几年，万物云已经在全国288条街道拥有超过25%的市占率。

除了城市服务与街道生意，万物云的业务触角也已经伸向了机场物业。

此前，万物云通过增资入股的方式，以782.05万元持有了深圳市机场物业服务有限公司61%股份，以此正式介入了机场物业。

半年营收104亿

以城市服务商上市，是万物云的最大的愿望。

在万科此前公告的半年报中，万物云的相关营收数据披露的更详尽。2021年上半年，包含向万科集团提供服务的收入，万物云实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。

其中，住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务收入6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长板块收入3.2亿元，占比3.1%。

住宅物业仍是万物云收入的最重要的支撑，而智慧城市服务收入的占比并不高。而截至今年上半年，碧桂园服务的城市服务已经成为其第二大收入支撑，实现收入20.95亿元。

不过，万物云的商业物业及设施服务营收31.6亿元，与先一步递表的万达商管倒有一争高低之势。截至今年上半年，万达商管管理全国204个城市380座万达广场，实现营收33.56亿元；而同期，碧桂园服务的商业运营服务实现营收还只有1.4亿元。

另一方面，万物云的运营方式刷新着物企的边界，体量也在不断膨胀。

截至去年底，万物云的在管面积已经超过5亿方，达5.66亿平方米。而彼时，保利物业在管面积3.80亿平方米，碧桂园服务的在管理面积约为3.77亿平方米。

公告披露。截至2021年6月30日，万物云未经审计的总资产为190.10亿元，总负债119.30亿元，所有者权益70.8亿元；同期，其经审核的营业收入103.83万元，营业利润10.43万元。

万物云与碧桂园服务的竞争，一直咬得很紧。截至今年上半年，碧桂园服务合同管理面积为12.05亿平方米，在管理面积约为6.44亿平方米；同期，万物云的最新在管面积没有披露。

不过，截至今年上半年，碧桂园服务的营收115.6亿元，首次超越万物云，坐上物管行业头把交椅；同期，万达商管用5420万平米的商管面积撬动了高达106.36亿元的收入，插进碧桂园服务与万物云中间。

今年下半年，碧桂园服务收入富力物业、彩生活旗下的邻里乐等；万物云收入阳光智博、伯恩物业。总的来看，在管规模这方面，碧桂园服务应该已经远超过了万物云。