万盈服务赴港递表：林亿不见万物云

　　单独上市似乎已不是物企眼中的“香饽饽”。已经递表在排队，就差临门一脚，却选择下场不踢了。

　　前有阳光智博“换股”入万物云，后有富力物业“全身而退”卖给碧桂园服务。

　　不过，有人主动退出，也有人在加紧入场。

　　碧桂园服务宣布收购富力物业几个小时后，被称为万物云“睿联盟”合作平台上首个上市“试验品”——升龙物业向港交所递交了招股书。

　　9月20日晚，万盈服务集团（简称“万盈服务”）向港交所完成递表。而万盈服务便是升龙集团腾挪物业资产中成立的最终控股公司。

　　去年10月底，在万科的一次媒体交流会上，朱保全曾透露已与升龙投资集团达成战略合作。也因为万物云的预备战投，万盈服务的上市进程一直备受瞩目。

　　不过，如今招股书摆上港交所，但其中，并没有看到战略股东万物云的“身影”。

　　股东名单不见万物云

　　“未来升龙物业上市，我（万物云）是它的战略股东和科技服务商。”朱保全在采访时说的话，兑现了一半。

　　升龙物业的境外母公司万盈服务已经递表，但是股东名单中却不见万物云的身影。

　　从万盈服务的股权架构来看，股权分配较为简单，分别由创始人林亿的直接持股公司AL Pontos（简称“AL”）和其家族信托Pontos Nominee（简称“PN”）持股99.9%和1%。

　　由于林亿为家族信托的委托人，所以其间接持有了万盈服务100%股权，在此之前受林亿委托的代持人，如今已全部退场。

　　万盈服务之前，林亿在河南创办的升龙物业已经小有名气，一度被当作上市的“种子选手”，如今也是万盈服务的运营主体之一。

　　升龙物业成立之初，林亿派来两位代持人黄伟庆和许清峰，均持股50%。一年后，黄伟庆辞职，其手中股权落到了林章平头上。直到2012年，许清峰再将其股权转让给林江海。至此，升龙物业重组前的股价已经清晰，分别由林章平和林江海持股50%。

　　林亿的代持人戏码还没有结束。万盈服务介入前，升龙物业的股权还经过上海升龙投资集团有限公司（简称“升龙投资”）之手，这是一家受林亿安排成立于2007年的公司，并逐渐从林章平和林江海手中接过股权。

　　最终，升龙投资以1.03亿元将升龙物业100%股权转让给广州万盈，这是万盈服务的全资附属公司。

　　填充资源也提上了日程。今年以来，万盈服务陆续将升龙投资集团旗下的升龙物业、泽龙物业、尚锦物业、天瓴物业收归麾下。眼下，其运营和主体已经又升龙物业、泽龙物业、尚锦物业等6家公司。

　　主要股东“留白”

　　单从万盈服务的股权穿透中，很难看到万物云的身影。不过有意思的是，其主要股东尚未确定，万物云是否会入股，还要画上一个问号。

　　万盈服务的招股书中，巧妙地将“主要股东”一栏用“编纂”代替，即尚未确认，为后续股东的加入留下了一扇窗。

　　而在这一章节下面，万盈服务100%权益目前仍由林亿享有。

　　虽然难以从股权判断万物云对万盈服务的影响，不过按照双方的口径，早在去年10月便已经有合作落地。

　　去年10月31日，朱保全在华东媒体交流会上表示，万物云会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市。在这场媒体交流会的前一天，万物云便与升龙投资达成战略合作，还成立了合资公司加入睿联盟。

　　乐居财经翻阅工商变更信息，并未发现该合资公司成立的迹象，也就不排除在境外成立合资公司的可能。

　　对于为何战投升龙物业，朱保全曾直言，“升龙不会做物业，所以想找人做物业，但是它又不想失去今天资本市场给物业的这份红利。现在帮他梳理全套物业管理流程，我帮他找总经理，这个公司还是升龙物业......”

　　即使在股权合作中难以窥见更多信息，但是如朱保全所言，管理层或许是二者重合的地方。

　　目前，万盈服务共有7名董事，其中担任非执行董事的施剑锋，曾于2009年8月-2013年8月，任职于上海万科企业有限公司设计管理中心，担助理总经理职位。随后便来到升龙集团，先后进入了升龙投资和万盈服务。

　　九成以上是“城更”

　　回溯林亿与升龙的过往，从福建起步、开拓郑州市场，以旧改在行业中打响名声。跟随母公司升龙集团发展脚步，万盈服务也重仓河南，并以城市更新项目为特色服务。

　　截至2021年6月30日，万盈服务拥有63个在管项目，总在管面积1126.7万平方米。其中，58个为城市更新项目，在管建筑面积合计1040万平方米，占其在管总建筑面积的92.5%；同期，城市更新项目在物业管理服务贡献了75.5%的收益。

　　时间线进一步拉长，2018-2020年，物业管理服务中有8成左右的收益来自城市更新项目，分别为80.3%、80.7%、79.3%。

　　而在区域布局上，63个在管项目中有59个项目分布在河南的郑州、洛阳及济源，合计在管建筑面积989.4万平方米，占其在管总建筑面积的87.8%。

　　2018年，升龙集团南下广州，斥资近千亿元“押注”旧改，拿下广州新的“旧改大王”称号。今年上半年，万盈服务在以福州为主的海峡西岸，以及以广州为主的大湾区也拓展开了一些局面。截至2021年6月30日，在这两个区域的在管面积分别为16.1万平方米、121.2万平方米。

　　此外与大多数分拆的物业公司一样，万盈服务的在管规模大多来源母公司升龙集团，2021年之前，万盈服务没有来自独立第三开发商的项目。

　　直到今年上半年，万盈服务才有获得独立第三方委聘管理3个城市更新项目，总建筑面积为120万平方米；而与之对应的是，截至2021年6月30日，其由升龙集团开发的在管建筑面积为1005.5万平方米，在总在管面积中占比89.2%。

　　业务老三样

　　与大多数物企一样，万盈服务的三条业务线分别为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

　　其中，物业管理服务占据大半江山。截至2018-2020年，以及截至2021上半年，其物业管理收益分别为2.14亿元、2.20亿元、2.39亿元，以及1.24亿元，在总收入中的占比分别为86.3%、84.1%、85.2%、80.3%。

　　社区增值服务是万盈服务的第二大收入来源，占比在13%左右。截至2018-2020年，以及截至2021上半年，该业务收入分别为0.34亿元、0.39亿元、0.37亿元，以及0.20亿元。而非业主增值服务的收入增势明显，截至2018年底的收入仅有39.1万元，而截至2021年6月30日，该部分收入就已有1084.1万元。

　　此外，从业态来看，万盈服务住宅物业的在管规模在非住宅物业之上，而非住宅物业收益已经逐渐超过住宅物业。

　　截至2018年-2020年，以及2021上半年，万盈服务的住宅物业在管总建筑面积分别为740万平方米、760万平方米、770万平方米，以及770万平方米；同期非住宅物业的面积分别为220万平方米、220万平方米、230万平方米，以及360万平方米。

　　万盈服务的非住宅物业包括写字楼、商业综合体的商业物业，以及更新前的城中村、幼稚园及养老中心的公共物业，其中以商业物业占比更多。截至2018年-2020年，以及2021上半年，该部分收入分别1.03亿元、1.06亿元、1.21亿元，以及0.65亿元，在总收入中的占比分别为48.4%、48.1%、50.5%，以及52.1%。

　　社区增值服务的发展以及收费较高的商业物业管理项目增多，万盈服务的毛利率在2019年及之后都维持在30%及以上，截至2018年-2020年，以及2021上半年，其整体毛利率分别为23.8%、30.4%、33.4%，以及34.1%。