阳光智博换股万物云，物业大时代还有哪些想象？

　　8月5日，阳光城集团股份有限公司发布公告称，控股子公司上海阳光智博生活服务集团股份有限公司全体股东，拟以持有的阳光智博100%股份战略投资万物云空间科技服务股份有限公司，并换取万物云4.8%股份。

　　即万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增发4.8%的股份，阳光智博全体股东按照在阳光智博的各自持股比例进行换股。

　　上述交易完成后，阳光城可以继续以公允价格投资增持万物云，将持股比例提升至5%以上。

　　目前，阳光城持有阳光智博72.39%的股权，本次交易为资产换股，不涉及现金交易。

　　同时，阳光城将与万物云成立合资公司，承接未来新增交付的项目，分为住宅物业合资公司、商写物业合资公司、学校医院合资公司、社区商业合资公司。

　　相关股权激励行权后，在达到约定行权条件的前提下，股权结构预计为万物云及/或其指定主体持有合资公司60%股权，阳光城持有合资公司20%股权，激励对象持有合资公司20%股权。

　　本次交易后，将保留阳光智博品牌，同时与万物云可以共同设立新品牌。对于新增项目，公司可以根据项目定位选择使用的品牌。

　　此次换股后，阳光智博的单独赴港上市或也将终止。

　　2020年，阳光城便提到了关于分拆物业上市的计划，并将作为今后一个新的增长点；当物业潮起之时，阳光城却整整一年时间都没有采取行动。

　　直到2021年4月14日，与年度业绩发布的同一天，阳光城宣布将分拆物业公司“阳光智博”赴港上市，拟为业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升阳光智博竞争优势。

　　随后，阳光城向证监会递交了IPO材料，并在6月11日向港交所提交了招股书。

　　截至2020年12月31日，阳光智博共有164个在管物业管理项目，在管总建筑面积3020万平方米；已订约向303个项目提供物业管理服务，合同总建筑面积为6710万平方米。

　　根据招股书显示，阳光智博收入由2018年的1.56亿元增长至2020年的13.72亿元，净利润由2019年的7830万元增长120.6%至2020年的1.73亿元。

　　其中，阳光智博通过两个业务板块提供多元化的服务：物业管理服务；商业物业运营及管理服务。2019年及2020年，物业管理服务分部的收入分别为8.14亿元及人民币11.86亿元，分别占同年总收入的83.1%及86.5%。

　　同时，阳光城为19个项目提供商业物业运营及管理服务，在管总建筑面积140万平方米；已订约为23个项目提供商业物业运营及管理服务，合同总建筑面积为210万平方米。

　　阳光智博是一个标准的物业企业，并向阳光城的物业提供服务为主，占其收入超过80%，同时住宅物业占到了收入绝大部分，辅以小数量的商业物业。

　　不过，由于母公司阳光城自持商业并不多，在商业发展上受到了一定限制。

　　值得注意的是，为了上市，阳光智博在2021年订立股权转让协议收购必胜荣物业管理60%股权、贵州天下物业管理有限公司60%股权及湖南通程物业管理有限责任公司100%股权，总代价为7070万元。

　　换而言之，阳光智博已经为了上市做好了一切准备。

　　以去年净利润近似的正荣服务为例，截止8月5日的市值为50亿港元。

　　此次阳光智博与万物云的交易不由得让人想到了2016年时，绿地物业与雅生活之间的交易。

　　2016年6月末，雅生活以10亿元收购绿地物业，并签订后续协议，自2018年至2022年的年内，该公司开发的房地产项目将以雅生活集团作为优先级物业合作商，每年为雅生活提供最多1000万平方米物业服务面积及其他方面支持。

　　2016年8月17日，绿地集团以10亿元战略入股雅生活，取得后者20%股份，这10亿元正好与前次收购抵消，绿地物业完成了换股。

　　正是这一笔交易让雅生活一跃成为物业行业头部公司，而绿地则能留出精力在推动当时的基建、金融板块发展，双方各取所需。

　　阳光智博和万物云之间的换股交易细节极其相似，但现在的物业资本市场确实比2016年时要好太多。

　　2016年前，仅有绿城服务、彩生活、中海物业等少数房企分拆上市，在房地产如日中天的时候，没有人想到物业也能迸发出如此巨大的能量，更多被看作一种附加价值。

　　到了2021年，经过物业边界的不断拓宽，两者在资本市场上产生了极大的反差，物业企业数十倍的PE与房企个位数PE已经不可同日而语。

　　然而，已经做好了一切准备的阳光智博为什么又突然停下了脚步？

　　在阳光智博递交招股书之时，市场上一众物业公司都在港交所门前排着队，包括已经通过聆讯的越秀服务、融信服务、德信服务，还在排队中的祥生活，中梁物业等。

　　毫无疑问，物业服务公司仍旧是资本市场的宠儿。不过，随着股市低迷，纵使是宠儿也没能改变下跌的命运，自6月份物业股集中上市以来，近两个月物业股都呈现下跌趋势。

　　例如首次涵盖了地铁概念的越秀服务，进行公开发售时就面临着最终超购不足3倍的局面。

　　2021年以来，物业股个股两极分化态势愈发突出，也使得阳光智博取消了单独上市的想法，转而通过换股加入了万物云。

　　除了市场环境改变，更大可能或许在于万物云的吸引力，比单独上市能获取更多的价值。

　　阳光城表示，此次选择与万物云换股是基于合作双方自身战略、业务布局以及价值观一致性。双方选择相信时间价值，双方都有足够的期待和耐心，愿意共同分享彼此成长后的溢价。

　　目前，物业龙头碧桂园服务的市值已经约为2000亿港元，而不少机构预测万物云的上市估值并不会低于此数目。

　　“众人拾柴火焰高”，抱团的物业估值表现往往会更好。如果单独上市没有办法达到预期效果，不如加入万物云这个被万科及市场寄予厚望的头部企业，分享红利。

　　在去年11月万物焕新发布会上，万物云也强调，和所有物业公司不再是竞争关系，而是合作关系。

　　阳光智博是第一个，谁会是万物云平台的下一个火柴呢？