房地产行业大洗牌，领地控股千亿目标还能实现吗？

作者/小蓝海

随着中国房地产行业高速发展的黄金时代成为过去，行业也开始步入严监管下的平稳发展新阶段。

新形势下，适者生存，不适者淘汰的竞争法则正在地产行业内部激烈上演。很多业务稳健，资本实力雄厚的龙头房企依然能稳健发展，收获与国家一起发展进步的红利；而有一些综合实力一般的中小房企，则是要面临越发严峻的生存压力。

尤其是近年来，房地产企业通过A股上市融资愈发艰难，发展压力越来越大，不少房企把融资希望寄托向港股市场，去年就共有7家房企成功赴港上市，如区域性中小型房企的领地控股(06999.HK)就是其中一员。

作为港股上市房企中的新人，领地控股上市以来的股价表现显得有些不如人意，中间虽然有过两波明显异常上涨但也是过山车行情，而自从近期公司9月底发布上市以来首份中期报之后就又开始持续下跌，如今已经明显跌破了发行价。

资本市场用脚投票的背后，可以反映出很多问题。今天我们就一起围绕公司发布的首份中期财报，来看看这一家公司目前面临着怎样的问题与困境。

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千亿销售目标成泡影

中报数据显示，领地控股在今年上半年实现了合约销售金额133亿元，同比增长39.6%；合约销售面积155万平方米，同比增长25.1%；销售均价8622元/平方米，同比增长11.59%。对比去年来看，公司的营收和利润确是有了稳健的增长。

但相比行业百强房企约54%的平均增速，其发挥也是有所逊色。

领地控股在2019年举行的20周年品牌发布会上，曾定下要在2020-2021年实现千亿销售额的目标。但无奈流年不利，疫情冲击叠加行情下行，导致其2020年全年的销售额只达到了250亿元，今年上半年也只有133亿元，距离千亿目标还有很大差距。

今年上半年，领地控股实现营收43.12亿元，同比下降2.86%；净利润1.25亿元，同比下降76.4%；归母净利润0.74亿元，同比下降82.3%；毛利润8.75亿元，同比下降45.5%；毛利率20.3%，同比下降15.89个百分点。营收利润双降的形势不容乐观。

数据表明，百强房企9月份实现销售操盘金额7596亿元，同比下降了36.2%，近半数房企的同比降幅超30%。今年房地产市场“金九银十”的传统旺季成为泡影，这种环境下，领地控股的未来业绩压力同样可想而知。

能够看到，公司的盈利能力近几年来持续下降。尤其是今年上半年，公司的利润下滑比较严重。

除了宏观的因素影响，导致公司毛利下降原因主要有：1. 销售成本的增加。较高的土地购置成本是导致毛利率降低的因素之一，由于公司早前定下了较高的销售目标，因此增加了拿地的力度，其中也包含了许多高溢价的地块。公司在中报中也表示，上半年交付的一些项目的土地收购成本是比较高的，因此导致了毛利的降低。2. 销售及推广开支增加。上半年，公司销售及推广开支为2.4亿元，同比增长23.24%。3. 行政开支增加。公司的管理及行政人员的人数较去年同期增加了不少，因此行政开支也有所加大，到达了约2.8亿元，同比增长12.51%。

现在看来，由于此前设定的发展目标过于远大，尤其在全国房地产行情被“冻结”的不利趋势下，逆势大幅扩张的发展策略开始显得过于激进，且明显不合时宜，反而成为了加速公司掉进更大风险的经营困境。

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局域发展的局限性

随着我国经济快速发展，城镇化水平大幅提高，一、二线城市的发展前景是非常明显的，相对来说低能级城市的发展机遇就会小很多。所以如果一家房企的主场是在北上广深这些高能级的核心经济圈，那它还是能有较大概率继续实现稳健发展下去的，如果它的主场在低能效城市，那未来发展的压力可能会加大。

领地控股作为四川本土房企，长期发展于成渝地区。公司的核心发展战略也是紧紧围绕本土开展。

从土储分布上来看，公司依旧在扩大成渝地区的布局。目前公司在四川省的土储资源达到了，1195.32万平方米，占比提升了13.4%。从城市能级分布上来看，三、四线城市的土储占比高达79%。

客观上讲，成渝地区的未来发展空间依然有较大潜力，但在房地产行业方面相对核心一二线城市的优势却肯定是明显不如的。尤其在未来国内房价越发分化的大趋势下，本土房企的经营业绩压力可能持续加大。

这好比一步正在下降的电梯，任凭人在电梯里如何努力试图往上跳，也止不住跟随电梯下去的趋势。

当然，如果企业能深度扎根当地拥有强大的规模效应、品牌实力和市场地位，形成自己的价格话语权，那未尝不可以经营得很好。

但对于目前营收仅百亿规模的领地控股来说，尝试冲击销售规模达千亿无疑个很好的目标，但想要达到这个层次还任重道远。

在另一方面，对于房企来说，拿地开发销售作为最基本的业务主线，土储就是公司的命脉。截至6月底，公司的土储总建面达到了约1776万平方米，较2020年末增长了7.4%。从目前的销售规模和增速上来看，预计能够满足未来4年左右的销售需求，土储资源还是较为充沛的，但想要获取增量的压力却是在明显加大。

现在由于“三道红线”、“两集中”的影响，实力一般的房企拿地的资金压力越来越大，被逼放慢拿地节奏，而一些资本实力强大的大型房企却更能乘机而上拿地扩张，甚至把业务版图扩展到竞争对手的地盘上。这对于地方中小房企来说，又是一个内忧外患的压力。

早在今年6月，领地控股曾发布公告称，公司与相关目标公司及中国东方签订了债务重组协议，向目标公司注资2.27亿元以收购四川绵阳市6宗土地。债务重组事项完成后，集团将取得各目标公司的51%股权，以开发目标公司拥有的物业项目，这不失为获取土储的有效方式，但可遇不可求。同时，虽然公司以较低的成本收购了多幅地块，但公告中有表明“目标公司及非收购公司面临着债务危机”，这一个风险同样需要注意。

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债务指标改善

但融资成本压力犹在

近年来，国家非常重视房企债务问题，开始严格控制房企债务。在政策趋严的环境下，就有房企被曝出面临着债务违约的风险，甚至连一些头部房企也包含在内。今年已经有10多家房企被曝巨额违约，规模比去年有增无减。

截至今年6月底，领地控股的净负债率为69.11%，较去年底下降了20.11%；现金短债比也上升至1.61倍。可以看到，去年上市后，公司融资渠道有所拓宽，公司的财务结构有了很好的优化，并且今年也在持续优化。目前，公司达到了三道红线的“黄档”水平，剔除预收账款的资产负债率这一项指标还踩在红线上。

同时还了解到，公司在成功上市后还在积极推动旗下物业公司上市。今年7月份，领悦服务集团(02165.HK)成功上市，融资渠道又将拓宽，对于领地未来持续优化债务指标有所帮助。

领地上半年的销售回款率达到了98%，处于业内较高水平；公司的持有现金也同比增长了31.38%，可以看到高水平的销售回款率对于在手现金的增长有很大帮助。

从以上方面看，公司债务指标相对良好，流动性充足，是具备短期偿债能力的。

但是需要注意的是，公司近几年的加权平均实际利率在持续升高，2020年时已经高达10.49%。同时了解到，公司在今年6月份首次进行了海外美元债融资，发行了于2022年到期的1.5亿美元优先票据，表面上看是拓宽了融资渠道，但票据利率高达12%，如此高的资金成本，不但意味在每年的利润要被分掉相当部分，也意味着公司在国内融资困难，反映的是公司的综合实力不高。

更关键的，在如今中国房产市场持续遇冷的大环境下，如果公司的经营继续出现下行，盈利能力一直受阻，那么按时还债的压力将更加大。在过去的近两年，高成本发债最后出现债务违约的房地产公司不断增多，这个现象对于领地控股来说同样值得警惕。

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结语

在行业竞争加剧、房地产进入大洗牌的环境下，能够生存下去的一定是少数企业。稳健发展是当下房地产市场发展的主基调，第二次“集中供地”政策的调控、央行12年以来首次提及“房地产”相关内容，都体现了国家坚定维持房地产市场稳健发展的决心。

“稳”字当头，靠着高杠杆开启高增长的房企被逐渐淘汰。拥有规模优势、发展实力的头部房企地位将会更加稳固，更受青睐，而中小型房企将会面临着更大的挑战。因此，领地控股定下千亿目标，大规模的发展也是为了能够持续生存下去。但目前看来，其还有很长一段路要走。