地段与多元化北京万科写字楼发展的内忧外患 前路未卜

　　7月24日，北京地产圈两场重要的发布会几乎“承包”了当地楼市新闻的大部分版面。同城的龙湖和北京万科近乎同时对其商业地产路径做了崭新而隆重的阐述。

　　不过与龙湖梳理和重申以“天街”为主打的商业发展策略不同，北京万科发布会的主角“万科牌”写字楼，称得上是万科产品线上的新兵。

　　北京市场人士对于两家举足轻重的地产商同日举办商业地产发布会，所传达的信息有着一致的理解，“楼市今年成交疲软，开发商需要拓展多元化产品线以分散楼市下行带来的风险”。

　　但对于毛大庆领军的北京万科来说，写字楼产品系列发布的意义，远不止应对市场变化这么简单。公司是否会改朝换代的阴影尚未散开，北京万科反而在多元化道路上再添一笔。此举是表明了集团态度的柳暗花明，抑或是北京公司的我行我素，都让市场充满想象。

　　“万科牌”写字楼

　　7月24日下午，北京万科写字楼三大产品系发布会在京举行。北京万科的大当家毛大庆以及二当家肖劲均出现在发布会上。

　　现场肖劲详细介绍了万科牌写字楼系列。他认为企业跟家庭相似，也有着自身的成长周期规律，一般分为初期创业、成长发展、地区拓展、全国扩张和全球布局五个阶段。“在这五个不同的阶段中，企业有着不同的需求，北京万科围绕这些企业用户的需求，打造出万科中心系、金域国际系和万科天地系三条产品线，全面满足企业在五个阶段的需求。”

　　其中万科中心是北京万科的最高端产品，是TOP级商办巨擘，均为甲级或超甲级写字楼，选址临近首都机场或新机场的商务区，以及具备交通便利等优势。目前拥有首开万科中心和天竺万科中心2个项目。

　　金域国际系则代表中端系列产品。此系列产品紧邻传统商务区、产业发展区或高科技产业密集区，交通便利或地处城市人口密集区，目前包括住总万科·金域国际中心、金第万科·朗润国际中心2个项目。

　　第三档次的万科天地系，代表受众更广的写字楼刚需系列产品。此系列是为小微企业、初创企业打造，该系列产品位于新兴城市中心区、城市产业拓展区或城市人口快速增长区域，毗邻中央休闲购物区、超大规模商业中心，交通便利，户型经济实用，企业购置门槛低，为融合住宅、办公商业一体的城市综合体。目前包括万科长阳天地、长阳半岛V公馆等项目。

　　据透露，万科已经试水写字楼项目多年，从2010年的万科五号公社在CBD东扩区首次亮相以来，万科在北京市场操盘的写字楼产品已有10座。“这三个产品线是对现有10个项目的梳理后，对写字楼产品进行的分类，将来也会按照三大系列进行研发。”毛大庆称，不只是北京，上海、广州、杭州等地的万科也都加码了写字楼的研究和发展。

　　对于目前写字楼产品具体的销售目标，毛大庆表示还没有明确的数字，但其表示在今年北京公司的销售额中，非住宅产品的贡献能占到35%左右。

　　内忧外患

　　“地段、地段还是地段”，这是被包括李嘉诚在内的地产商和投资客所信奉的地产开发共识。然而根据北京万科目前所公布的写字楼项目，首开万科中心、天竺万科中心、住总万科·金域国际中心、金第万科·朗润国际中心、万科长阳天地、长阳半岛V公馆，均位于大兴、顺义、昌平和房山，远离北京核心商务区甚至远离北京市区。

　　换言之，写字楼的位置和地段，或许成为北京万科写字楼产品的阿喀琉斯之踵。

　　毛大庆曾在当日的产品发布会上援引国际五大行的数据称，目前北京甲级写字楼的空置率为3%左右，低于上海、广州、深圳的水平，说明北京写字楼总体供应的不足，因此在未来两到三年，北京万科要加大写字楼的集中供应。

　　然而一个尴尬的现实是，五大行的目标研究区域仅为北京的几大核心商务区，如CBD、金融街、燕莎商务区等。中心商务区写字楼市场前景看好，并不能保证远郊区域的写字楼市场有同等的市场行情。观点地产新媒体致电仲量联行、世邦魏理仕等几大机构，其均表示大兴、顺义等地的写字楼市场并不在他们的关注范围内。

　　另外，同样是商业地产的重要亮相，龙湖地产CEO邵明晓出席了天街发布会并致辞。龙湖商业地产总经理魏健还在发布会上透露，龙湖的商业项目之所以一开始命名为天街，皆因龙湖掌门人吴亚军对郭沫若的《天上的街市》所描绘的意境情有独钟。

　　发布会上邵明晓还表态，天街购物中心将是龙湖“持商业”战略的主要投资方向。未来，龙湖每年将以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业，计划通过10-15年的发展，令商业地产对集团核心利润的贡献从目前的5%左右，提升至20%以上。魏健也将龙湖“真的想做”商业地产作为其演讲的重要一条进行阐述。

　　反观北京万科，作为地方诸侯，其与深圳总部的关系，在6月份毛大庆离职风波以及王石重申简单力量后再度成为公共关注焦点。集团态度的暧昧不清让北京市场人士对其写字楼系列的前景捏一把汗。

　　独立地产评论人马跃成对观点地产新媒体直言，其对于毛大庆这个人还是很有信心的。毛大庆在北京万科的几年业绩斐然，证明了自己的能力，也在北京地产圈树立了个人品牌。

　　“但是北京万科走出的这一步与集团简单打法的意图不一致，尤其前一段时间还传出毛大庆离职的消息，因此北京万科的写字楼战略可以说前路未卜。”