看天安数码城3大组合盈利模式 探索产业地产盈利模式

　　日前在接受观点地产新媒体采访时，天安数码城集团总裁戴宏亮表示，产业地产蓬勃发展已经获得社会和行业越来越多的关注，新型城镇化更是让越来越多的开发商将眼光投向这片“蓝海”，现在可谓产业地产的黄金时期。

　　尤其是城镇化规划的出台，对发展产业地产更是一个利好的政策，但戴宏亮也直言，事实上产业地产远比住宅地产和商业地产要求投入更多，运作更复杂，不是单纯地盖一栋楼出售或出租，产业地产需要承担政府职能中的招商引资、企业培育等作用。

　　具体到产业园的运作中，产业园区的复杂之处主要体现在项目的运作能力上。

　　例如，由于前期资金沉淀较大，如何有机安排园区的租售比来回笼资金维持项目正常运作，就是产业园开发商必须考虑的关键性问题。

　　戴宏亮以天安数码城为例指出，天安数码城的盈利模式主要是三个方面投资回报的组合。

　　首先，销售必须保持一个重要比例。如果没有充足的销售额，就难以支撑规模化的开发建设。住宅产品、部分的商业产品会直接销售，总部楼、产研大厦等产品，也会部分直接销售。

　　其次，会自己持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。

　　第三，就是用各种方式将持有的物业资本化。据悉，天安数码城有战略合作的创投公司，并新成立全资下属的创新基金，针对园区企业，以物业租金和现金的形式，联合政府和其他基金，进行股权投资。

　　此外，天安数码城还在进行一些多元化的发展模式探索，其中，新成立的基金公司和酒店管理公司正是集团探索的第一步。

　　除拥有具体项目的运作能力外，戴宏亮还指出，作为园区开发及管理者，还应该具备制定针对园区的清晰的产业定位、筹建高成长性的企业服务体系、构建园区的数字化等能力。

　　以下为记者对天安数码城集团总裁戴宏亮先生的的2014博鳌房地产论坛采访实录：

　　记者：天安数码城今年整体运营情况怎么样？在房地产市场波动较大背景下，天安数码城的“产业园区”模式有无受到挑战？从今年的业绩目标来看，是否有信心完成全年目标？

　　戴宏亮：2014年，集团的运营重点在于项目的扩张和园区服务的更新。天安数码城在2014年扩张更多地体现在产业运营模式的配套服务扩大化，例如正在青岛推进的孵化器、创投广场、政务服务中心，是天安数码城2014年在各新项目陆续落地的标准化产品和服务的良好开端。此前，这些内容已在东莞、(深圳)龙岗项目进行了初步尝试。在青岛项目进行充分的升级完善后，这些承载标准化理念的特色服务将真正走向全国。

　　此外，天安数码城将研究如何深化完善基金公司和酒店管理公司的业务拓展，以对各项目招商和整个集团运作模式做出新探索，实现招商的差异化、特色化以及天安数码城的核心竞争力；天安数码城还将加强天安物业、清华天安的服务和配套能力，在保障基础服务的同时，探讨如何增加附加值，从观念上进行深入改变和创新。

　　在房地产市场波动背景下，天安数码城将加快从“开发商”到“运营商”的角色转变，迎接更大的挑战，依靠自身运营经验和独特的管理模式，预计今年能顺利完成目标。

　　记者：天安数码城运营城市产业综合体项目的模式是怎样的？产业园区的开发及管理需要有哪些特别的能力？相比其他同类主题产业园区开发商，天安数码城有哪些优势？

　　戴宏亮：天安数码城经过24年产业地产的运营经验，深刻了解产业发展对于区域经济转型乃至城市价值提升的重要性。“天安数码城模式”是指以构筑产业经济聚集平台为主导，以地产开发为载体的城市综合运营模式，它来源于天安数码城多年来园区开发和运营实践理论的总结和提升。

　　开发及管理产业园区，需要制定针对园区的清晰定位，并筹建高成长性的企业服务体系、构建园区的数字化并需要注意与城市的无缝融合，这些都是园区开发管理者该具备的能力。

　　天安数码城模式强调的是平台作用，希望能成为区域经济转型升级进程中的“推动者”和重要载体，着力构建企业创新发展和区域产业转型升级的理想平台，为成长型企业提供集产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新文化为一体的全方位成长环境和氛围，最大限度地整合土地、金融、产业三大资本，实现城市土地价值最大化和产业集约化，推动区域城市化、工业化和现代化，这是天安数码城最为独特的竞争优势。

　　记者：天安数码城产业园区为企业定制园区项目的情况多不多？为企业定制项目，会不会在一定程度上降低了天安数码城的开发风险？

　　戴宏亮：天安数码城集团的企业愿景是：一、成为中国城市产业地产开发和运营的领跑者；二、成为引领区域产业升级和价值提升的重要引擎；三、成为最具创造力的成长性企业最佳合作伙伴。

　　其中最重要的是第三点，成为最具创造力的成长性企业最佳合作伙伴。随着时代的发展，产业地产的竞争越来越激励，如何更好实现招商并留住企业，而如何把服务的概念不断扩大，形成精细化、标准化服务体系，是天安数码城未来的核心竞争力。

　　从本质来说，天安数码城其实是提供物业的服务商，而不是提供服务的开发商。天安数码城历来以客户的需求为中心，最大限度地将概念简化，将服务精细化。天安数码城在每一个园区均着力打造五大平台，即投融资平台、数字化园区平台、公共服务平台、专业配套平台以及商业配套平台。

　　对于服务成长型企业，提倡和企业共享成长利益，园区不仅有专门针对企业的园区共同基金，还通过物业入股、租金入股等灵活的金融手段，投资高成长性企业和培育创业型企业，具备“准风险投资机构”和“培育机构”的性质，不但能有效缓解科技型中小企业融资难的问题，又能利用信息资源充分对称的优势吸引和引导专业风险投资机构、银行、担保等金融资本进入，最终实现土地资本、金融资本和产业资本的有机融合。因此，这也在一定程度上降低了园区开发后期招商运营的难度和风险。

　　在具体企业运营与市场开拓中，天安数码城不断引导产业聚集，产品形态从工业园、工贸园、科技产业园发展成为城市产业综合体。通过整合园区服务，天安数码城逐步建立起了一站式企业服务平台，实现了产业链的聚集效应，并形成了独具特色的以构筑产业经济服务聚焦平台为主导，以地产开发为载体的城市综合体运营模式。而此模式效应也不断转化成为产业竞争力与创新能力，成功促进成长型企业创新升级、区域的产业优化升级和城市价值提升。

　　记者：产业园区开发前期对资金的要求较高，在这一问题上，天安数码城会采取哪些措施去缓解资金需求？会不会去探索更多细分领域的发展？产业园区回报由哪几部分组成？

　　戴宏亮：其实，产业地产远比住宅地产和商业地产要求投入更多，运作更复杂，不是单纯地盖一栋楼出售或出租，产业地产需要承担政府职能中的招商引资、企业培育等作用。一个成功的园区，既是新技术、新企业、新产业的发源地，又是思想文化创新、市场机制创新、企业家价值最大化和市场化的培育地。

　　天安数码城的盈利模式区别于传统的住宅地产，实际上是三个方面投资回报的组合。首先，销售必须保持一个重要比例。如果没有充足的销售额，就难以支撑规模化的开发建设。住宅产品、部分的商业产品会直接销售，这与传统地产区别不大，只是产品类型更为丰富，并且面对的客户主要是企业。总部楼、产研大厦等产品，也会部分直接销售。

　　其次，会自己持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。

　　第三就是用各种方式将持有的物业资本化。天安数码城有战略合作的创投公司，并新成立全资下属创新基金，针对园区企业，以物业租金和现金的形式，联合政府和其他基金，进行股权投资。

　　可以说，天安数码城是目前中国产业地产运作的成功案例，全国集聚了超过6000家成长型企业，成功培育50家上市企业，每年合计为城市贡献超过1000亿元的产值和80亿元的税收，构建产业集群，推动自主创新。

　　我认为天安数码城的社会责任是与天安数码城的商业模式相融合的，集中发展新兴产业，聚合成长型企业，支持创新创业者梦想实现，这也是我们最大的社会责任体现。未来，天安数码城会继续探索更为多元化的发展模式，新成立的基金公司和酒店管理公司正是集团探索的第一步。

　　记者：借着国家对产业地产政策扶持力度的加大，越来越多企业加入产业地产的开发，天安数码城怎么看产业地产未来面临的机遇与挑战？

　　戴宏亮：国际经济的下滑，国内严格的调控措施，让很多住宅地产开发商将眼光投向商业地产或是产业地产，这是企业自发应对市场变化的响应，我在很多公开场合也说过类似的观点。城镇化规划出台后，对发展产业地产更是一个利好的政策，城镇化的可持续发展需要建立多层次的产业体系，这是产业地产运营商本身承担的使命。天安数码城在园区建设中，注重为企业打造上下游全方位的产业链，形成产业集群，促进区域的产业转型和城镇化水平。

　　在目前倡导发展新型城镇化背景下，必然会带动地产市场的大发展，产业空心化现象已日益为社会关注，要求有产业支撑的新型城镇化发展呼声越来越高。近几年来，产业地产蓬勃发展已经获得社会和行业越来越多的关注，新型城镇化更是让越来越多的开发商将眼光投向这片“蓝海”，现在可谓产业地产的黄金时期。我们相信，天安数码城凭借多年来的行业领先经验，完善的产品结构—如东莞天安数码城作为东莞“三重”项目之一，致力发展新兴产业和高新技术，番禺节能科技园将生态低碳等理念融入园区建设中，天安数码城有着极大的信心把握住新型城镇化的机遇。

　　当然，机遇和挑战是并存的。行业的美好前景吸引了更多参与者，这对天安数码城的运营能力、管理团队、服务配套有更进一步的要求，这也是天安数码城一直能得以不断进步和创新的原因。

　　记者：就产业园区的发展，市场流行“北联东南天安”这一说法，意思是在华南产业园区开发商中天安数码城是个标杆，对此您怎么看？

　　戴宏亮：首先感谢大家对天安数码城的肯定。经过二十多年的不懈努力，天安数码城已经成为中国领先的城市产业地产综合运营商，专助成长型企业，并为之打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态环境。作为产业发展与城市价值提升的重要引擎之一，与100多家行业优秀企业、知名商业机构和服务机构结为战略合作伙伴，孵化上市企业近40家，拟上市企业达50余家，是中国成长型企业的最佳合作伙伴。

　　经过24年的发展，天安数码城已经拥有庞大的客户企业资源和战略联盟、具有市场竞争力的运营机制和服务体系、商业资源整合能力。符合产业发展和企业需求的园区规划和产品开发能力。专业的团队和各产业链环节优秀的合作伙伴。

　　与其他运营商相比，天安数码城有有三个不同之处。第一，天安数码城是产业加商务加生活的搭配模式，以产业为主，商务和生活作为配套。产业的比重在园区业态之中大概占70%，其他只占30%，这和其他的运营商是有明显区别的。

　　第二，天安数码的目标客户群体是中小型成长性创新企业，并在产品设计上进行贴近，这一点也有别于其他运营商。

　　第三，配套服务平台很独特，包括投融资服务平台、数字化服务平台、公共服务平台、专业配套平台和商业配套平台，并与众多平台服务商建立了伙伴关系，园区走到哪儿，服务平台伙伴就会跟到哪里，这一点其他运营商很难复制。

　　新媒体：今年中国经济增长压力很大，房地产下行也是其中的重要因素，您怎么看中国经济与房地产之间的相互影响？随着城镇化进程的推进，天安数码城怎么看与城镇化发展间的关系？

　　戴宏亮：改革开放三十年以来，中国经济与房地产始终有着剪不断理还乱的关系，由80年代分配住房到90年代房改引发的购房热潮，再到二十一世纪随着中国经济的崛起，不断涌现出的房价上涨。各种需求矛盾加上投机资金的不断刺激，房地产已经成为了中国经济的支柱产业，其上下游有60多个关联产业，而房地产关系到的贷款已经占到银行业的20%多。

　　近两年，新城镇化一直是讨论的热点。新城镇化不是单纯扩大城市土地规模和配套设施；而应结合当地经济特色，让产业经济融入城市发展，以支撑新城镇化发展带来的人口和就业。天安数码城一直致力于推动城市、产业与企业三者融合发展，通过产业链聚集效应提升城市价值，助力园区成长型企业不断发展壮大，从而让天安数码城本身也能共享成长的成果。

　　我们坚信，只有社会效益与经济效益二者相结合，企业才能可持续发展，才是负责任的。中国的产业地产经过改革开放三十年的洗礼，已经有了长足的发展，从简单的工业园、科技园，再到商务花园(总部经济)，未来的大趋势将更多追求产业集群的经济效应，融合研发设计、商务办公、高端制造与综合配套等复合功能，重点是配合当地政府实现经济结构升级，扩大城镇化发展。未来，天安数码城集团将继续以企业需求为核心，强化天安数码城模式和体制机制创新，推动城市土地价值最大化和产业集约化。