福星惠誉F6街区：“4+6”品牌策略 设计减弱天气干扰

　　(赢商网湖北分站报道）9月28日，福星惠誉水岸国际二期商业“F6漫时区”（下简称：F6）将按照预定计划准时试营业。作为福星惠誉旗下首个全自持街区型商业项目，自持面积达到7万方。　　 

　　F6项目总经理谈辉于2012年年底加盟福星惠誉，曾供职武汉销品茂，并全程参与了武汉销品茂整个开发至运营过程。针对为何加盟福星惠誉，谈辉认为，福星惠誉作为本土排名第一的龙头开发商企业，其战略理念已经走在行业前列，对商业地产的开发也有着更为长远的眼光和深刻的理解，这与他的职业理想颇为吻合。　 

　　谈辉相信，福星惠誉有着雄厚的资金支持以及自持商业运营的决心，加上自己在商业领域多年积累的招商运营经验，通过对现场工程进度的严格把控，F6项目在短时间的培育下，必将成为武汉优秀街区式商业项目典范。

F6项目总经理谈辉　 

　　“4+6”品牌策略 3:7业态配比

　　谈辉接手时，F6项目正处于福星惠誉决心商业项目自持的关键时期，自持后的F6面临各类改造需求，他的想法与集团领导不谋而合。为有序推进F6漫时区的各项工作，他引入专业的商业动线设计和景观导视亮化公司，对F6项目的商业动线、平面立面及景观导视进行了优化调整，通过物业上修缮改造建，使其成为建立在开放式建筑结构基础上，围绕“精致”、“便利”、“都市休闲”等主题打造的街区。同时，谈辉根据项目实际情况制定了避免和其他商业同质化的“4成知名品牌，6成新品牌”的招商策略以及“50%餐饮休闲业态，20%配套娱乐业态，30%零售业态”的商业配比规划，并将50%餐饮休闲业态进行了以轻餐咖啡为主、重餐为辅的细分，以保证正餐时间之外的人流均匀分布。

　　F6项目所在的武昌滨江友谊大道武车路片区商业较为缺乏，而随着300万方绿地国际金融城和120万方福星惠誉水岸国际两大城市综合体项目进入，该片区商业缺口更显巨大。未来，大体量写字楼和住宅的入市将带来充足的消费人群，也为F6项目带来更大发展空间。　 

　　基于此，在众多前来与F6洽谈的品牌中，谈辉坚持选择与项目定位绝对契合、聚客能力强，有生命力的知名品牌，同时要求轻餐、清吧、咖啡、影院等品牌延长营业时间。据悉，漫咖啡、咖啡陪你、蓝调音乐烤8、醺音乐餐厅、厨道创意中国菜等已签约休闲餐饮品牌将营业至凌晨2点。

　　在谈辉的招商策略中，知名品牌占比4成，其余6成将致力引进新品牌。他分析说：“每个品牌都有自己的生命线，现在当红品牌的活力、影响力都会慢慢下降，因此需要引进新品牌来弥补这种下降。加上项目定位年轻的消费群体，市调显示他们对品牌的忠诚度并不十分强烈，而对新事物的接纳度较高。”　 

　　超60%新品牌的引进对项目招商而言是个不小的难题，谈辉重点打造核心团队，培养策划、运营、招商的专业人才，将各环节合为一体，从招商前期介入，为品牌提供全面立体性支持，以加速品牌与本地消费市场的融合，强化推广提升知名度，给新品牌进入武汉更多的信心。　 

　　而在业态上，F6项目前期仍旧跟随市场趋势，规划70%的餐饮休闲、配套娱乐业态作为聚客主力，在后期调整中将综合考量品牌的生存能力、持续经营能力、是否符合项目的整体规划调整、是否配合日常管理等各方面，进行商家调整，同时在运营过程中始终坚持以“服务商家”为基础，求得共赢。　

　　据谈辉透露，目前F6漫时区招商已完成85%，主力店星美影院、漫咖啡、空中健身3代店、星巴克、麦当劳、厨道创意中国菜、仟吉概念店等，已定于金秋时节营业。　 

　　专业化、精细化操盘街区商业

　　江汉路、楚河汉街、武汉天地、光谷步行街都是武汉著名的街区型商业，各有特色，江汉路以历史文化特色建筑，深厚的商业积淀为特色；楚河汉街以滨河景观、民国风格建筑，全面笼络快时尚品牌为卖点；武汉天地以整旧如旧的租界街区形态，小资文化氛围营造为亮点；光谷步行街1350米打造异域风情街，按功能、业态分区，拥有大量学生消费群体。 

　　但事实上街区商业受天气影响巨大，在武汉这座冬冷夏热，春秋多雨城市，街区商业没有良好的发展先天性环境。因此，在谈辉的带领下，F6项目进行了大面积物业改造，改善项目动线，扩大重整店面，增加空高，增设空中连廊，实现街区商业平面及垂直面畅通，为每家商户营造即独立又开放的空间。　 

　　除了建筑结构设计满足街区商业发展需求，减小天气变化带来的影响，在业态配比和管理运营上同样需要精细化、专业化的操作，还需要具备创新思维。　 

　　据谈辉介绍，漫咖啡在F6拥有独栋的经营门店，主要满足未来周边居民、写字楼工作者就近消费的需求。作为面积大，聚客能力强的主力店之一，F6与漫咖啡协议，将营业时间延长至凌晨2点，为目标客群提供更丰富的夜生活。同时，为了增加非餐时间的人流量，在招商时除了中西餐饮，更引进了品类多样的休闲水吧、餐吧、咖啡吧、清吧、健身会所等，注重不同业态间，各个时段间的客流共享。

　　今年下半年，包括之后的3-5年，武汉商业地产供应将进入高峰期，数据显示其供应量已明显超过供应量，F6在此时入市，也面临着尤为激烈的商业竞争。对此，谈辉认为，当前武汉商业地产算不上真正成熟，商业模式仍旧以传统百货居多，可塑造的空间非常大。在进入优胜劣汰时期，只有具有竞争力的优秀商业项目才有生存的机会，因此F6采取的商业模式必须超前，一边汲取国外和一线城市街区商业规划经营的经验，在实践后创新，一边充分发挥项目已有的区位、人群优势，挖掘潜力商户，紧随市场变化求新求变。