朱逸：购物中心需走动式管理 商品是第一视觉点

　　我每周一次要去参加合作伙伴的例会，这个购物中心位于某个三线城市的中心，开业一年半，正处在培育期。每次去我都会把经营团队“赶”出办公室，开完例会我都会生出些许感慨。对于这个年轻的团队而言，他们可能正在慢慢理解我的苦心，并且正在积极努力地实践和探索，但是恐怕他们尚未完全明白，甚至有些困惑，有那么忙碌的工作，那么具体繁杂的事务，为什么我一定要他们一次次离开办公室，来到现场？到了现场以后，他们又应该并且必须关注些什么？如何去寻找和发现问题？发现问题以后又该如何解决？

　　其实我想说，一个购物中心能否运营良好，管理规范、秩序井然，稳定提升，无他，只需看看它的团队是否能时刻躬身期间，深入了解现场的每一个细节，在日复一日的平淡工作中找到购物中心运营的真谛。做好购物中心的经营工作，我们需要走出办公室、离开会议室、将头从显示屏前抬起来，扎扎实实做好走动式管理。

　　所谓走动式管理，就是购物中心的经营管理团队要深入现场，通过对商品、环境、人员、活动等要素的全方位管理，实现购物中心的系统经营和管理提升。管理者在实际工作中，往往会陷入大量事务性工作和各种会议，尤其是高层管理者，很难有闲暇抽身于现场。事实上，利用一些时间的碎片巡场，我们可以发现很多在会议室、在办公室、听下属汇报根本无法了解和感知到的信息，我们可以通过这些鲜活的信息来快速提升自身对经营的敏锐和判断，可以近距离地接触和感知来自市场末端的反应和变化，可以灵活调整，和应对随时面临的竞争

　　那么，在走动式管理中，要关注哪些要素呢？首先谈谈商品。我认为商品是购物中心经营的第一核心要素。对购物中心而言，无论你的规模体量多大，功能如何完整，业态组合如何耳目一新，商品永远是第一核心要素。

　　业内也有一些观点认为购物中心和传统的百货相比，要放宽对商品管控的力度，把商品的问题交给商户自己解决，购物中心更应该关注整体经营和消费体验。我并不反对这样的观点，但也不完全赞同。立足商业经营本身，我们依然要关注购物中心内部是否有足够数量的商品，商品的多样性和丰富性如何，商品和商品之间有没有建立关联，每一个店铺和商户的商品适销比例如何，商品的库存和流转周期怎样，和同行与竞争对手相比，我们的商品是否足够新足够多，能否独树一帜形成竞争力？我们说，购物中心更注重消费的体验，事实上，消费的第一体验一定是来自于商品带来的满足感，不管他最终有无购买。

　　当然，行业快速发展、商业升级换代的背景下，购物中心内部的商品已经远远不局限于传统的服饰、家电、食品等零售类商品，除了有形的商品之外，购物中心里还有大量的无形商品，比如电影院的影片、电玩城里的游戏、培训室里的早教、冰场的滑冰练习……加上各式餐厅的菜肴组合，这些都组成了购物中心庞大而复杂的商品群。而这些商品是否满足消费者的不同需求、商品和商品之间能否发生关系产生关联消费，我们如何可以对合作商户提出合理的建议和要求，这都要求团队对现场的经营细节了如指掌。不深入期间，我们将毫无发言权。

　　我曾经有个深刻的个人体验案例，5月中去深圳，适逢张艺谋的《归来》热映，南山区两个购物中心毗邻而居，我想选择其中一家影院观影，两个购物中心同时在放，在晚8点到9点的黄金时间档里，一个影院排了两场，一个影院每隔10分钟一场。最终的结果没有悬念，我毫不犹豫地选择了每隔十分钟一场的影院观影，当然也顺便在其旁边的餐厅里美美吃了顿大餐。答案很简单，胜在商品。

　　本期先说到这，下期说说人。

　　文/赢商网《大家专栏》作者 朱逸

　　南京智儒投资管理有限公司的创始人、董事长。96年进入商业行业，先后任万达集团南京商管区域公司总经理、金鹰国际商贸集团副总裁，有18年的商业地产工作经历，先后参与过多个城市综合体的选点规划、系统招商筹备和运营，有丰富成熟的实际操盘经验。2012年创业成立南京智儒投资管理有限公司，为商业地产行业各类企业提供各类专业服务。