百大新西南昆明首个购物中心再升级 是否廉颇老矣

　　(赢商网云南站报道)如今，购物中心已经成为人们城市生活中必不可少的一部分，无论是购物休闲还是餐饮娱乐，在购物中心都可以得到一站式的消费享受。随着云南商业地产的不断兴起，昆明的购物中心也如雨后春笋般开始不断涌现，到今天，昆明的购物中心已经呈现出了百花齐放的态势，翻开昆明商业发展的新篇章。作为昆明第一个真正意义上的购物中心，百大新西南广场拉开了昆明购物中心时代的大幕，开业至今已经走到第十个年头，赢商网记者通过多方走访，揭开了百大新西南的前世今生。 

　　西南商业大厦衰败  昆明开始酝酿购物中心 

　　在购物中心出现以前，昆明和国内许多城市一样，也是一个“百货为王”的时代。昆明百货大楼、西南大厦、五华大厦、盘龙百货、樱花大厦、百盛等近10家上规模的百货，当时几乎可以代表整个昆明的商业。

西南商业大厦

　　昆明当时的这十大百货中，总经营面积达四万余平方米的西南商业大厦，是西南地区最大的百货商厦。项目自1994年10月开业以来，七年中曾凭借日销售430万元的最高记录，跃入了全国商业中心城市商业零售企业20名之列，是全国销售业绩单店百强。然而，这个曾一度雄霸春城百货业的商业物业，在当时春城百货业激烈的竞争中，由于体制限制、设备陈旧、管理滞后等种种原因，陷入经营危机，从2000年开始衰败，遗憾的成为了昆明商业市场上的一株昙花。

　　“面对百货行业激烈的竞争，很多企业都在想办法创新，大家都希望在传统百货中找到一种新的模式，杀出一片蓝海。”曾任昆百大集团副总裁的资深商业地产人马原这样告诉记者。

　　面对激烈的竞争，上个世纪90年代初，“购物中心”这个词开始进入人们的视野，圆通购物中心、樱花购物中心在昆明出现，然而当时这两个购物中心是赢商网有其名而无其实，本质还是百货。直到2001年，柏联广场最早引进了国外先进的SHOPPING MAIL商业管理模式，并将一部分的餐饮、休闲业态引入到项目中，购物中心的雏形开始在昆明出现。

　　随后，集超市、时尚百货、家电、主题餐饮、美容美发于一体的盛兴购物广场问世，为顾客提供休闲与购物相结合的“一站式”服务。近4万平方米的盛兴购物广场负一楼负二楼经营超市，一楼至四楼经营时尚百货，五楼经营家电，同时在一、二楼还有近2000平方米的位置经营餐饮、休闲吧、美容美发。然而不管是柏联还是盛兴大厦，在业态的丰富度上，距离正真的购物中心仍然还有差距。 

　　老牌商业浴火重生  新西南开启昆明购物中心时代 

　　一方面是连年的亏损，另一方面则是行业内新趋势的不断涌现，面对这样的窘境，西南商业大厦亟需一次浴火重生。

　　2003年，昆百大向已经入不敷出的西南商业大厦伸出了援手，其大股东华夏西部投资公司，再度斥资2.8亿元，收购了西南商业大厦，准备通过重组经营，等新的西南商业大厦盈利后，再纳入昆百大的上市资产。由此西南商业大厦开始了向“百大新西南广场”的大转身。

百大新西南广场

　　“当时我们的想法，就是要用购物中心的理念，打造一个新的西南商业大厦。”曾经主导了整个新西南收购和改造工作的昆百大原副总裁马原告诉记者，百大新西南广场就是要打造一个真正意义上的购物中心。

　　为了让百大新西南有一个崭新的面貌，昆百大对西南商业大厦进行了从内到外彻头彻尾的“大手术”。由于西南商业大厦物业结构存在缺陷，内部装修也已经陈旧，马原和他的团队最先开始的就是物业改造，为商场增加扶梯、直梯、观光梯40多部。除了硬件上的改造外，昆百大对西南商业大厦最为核心的改造，是对其经营模式和商品布局重新做了定位，引进了在昆明已经发展得相当不错的百盛百货进驻，并在商场内增加了餐饮、娱乐、影视等业态，再加上“昆明走廊”的改造，到2005年，一个全新的购物中心“新西南广场”正式开业。

　　开业后的新西南广场，仅仅比此前的柏联广场、盛兴购物广场多了一个电影超市，与真正意义上的购物中心仍有距离。2006年，曾经参与了广州天河城改造的梅永丰加盟昆百大，并于当年接手了新西南，新西南又迎来了它走向成功的第二春。

　　“我接手新西南的时候，百货在里面的比例仍然很大，餐饮娱乐比重很小，所以我主要的工作就是重新改造这个项目。”梅永丰还记得，他做的第一件事情就是在新西南增加了一个五星级电影院，引进环银影院替换了原来那个电影超市。餐饮方面，梅永丰和他的团队也引入了很多当时昆明没有的品牌，做了整整一层的餐饮，整个昆明走廊也全面改为餐饮业态，禾绿寿司、味千拉面，这些今天被昆明人熟知的品牌，当时都是首次进入昆明。同时，梅永丰还引进了宝力豪健身机构、电玩、儿童游乐等当时绝对的新业态。从2006年开始，百大新西南终于成为了一个真正意义上的购物中心，并开始了它的辉煌历程。

　　梅永丰将百大新西南广场定位为家庭娱乐休闲购物中心，2006年，刚刚来到昆明的环银，票房就突破了两千万，相当于当时所有昆明其他影院的总和。通过两年的调整，三年的培育，到了2011年，新西南就已经达到上市的标准，正式加入了昆百大的上市资产。 

　　十年后再次改造升级 能否焕发青春

　　如果没有当初西南商业大厦的改造，今天也不会有百大新西南广场，因此可以说新西南广场的成功，得益于它能够顺应潮流，把握时代的脉搏。经过了10年发展，在百大新西南广场不断壮大的同时，整个昆明的购物中心，也如雨后春笋般涌现出来。面对新的市场环境，面对日益激烈的竞争，百大新西南广场又开始了它再一次的升级改造之旅。

正在进行内部改造的新西南广场

　　日前，记者在对新西南广场进行实地探访时发现，当年创造力昆明票房奇迹的环银影院，今天仍然保持着旺盛的生命力，而昆明首个进入购物中心的健身机构宝力豪，也还在新西南B区七楼开门迎客。伴随着新西南一路走来的百盛百货，也仍然是这个购物中心里面零售板块的主力军。

　　用马原的话说，购物中心无论如何变化 ，基本的东西是无法改变的，这些东西是购物中心与其他形式的商业区分的根本。这也能够很好的解释，在这么多年的变迁中，这些业态为何能够伴随着新西南一路远行。

　　在不变的同时，新西南也在变得更好。记者在踩盘中了解到，新西南广场目前正在进行大规模的改造，整个购物中心B区，除了一至四楼，都已经在进行围挡施工，暂时不对外营业，这些楼层，主要以服装、餐饮、数码、皮具等业态为主。据了解，这次“大手术”的核心，一方面是要对整个项目陈旧的设施进行升级改造，另一方面也将对部分业态进行调整，以适应市场的需求。

　　虽然目前新西南广场的这次升级会对哪些品牌进行调整还不得而知，但据记者了解，目前已经有Melissa和麦迪莱登男装等品牌进驻新西南百盛百货，即将与消费者见面。

　　在新西南广场诞生十周年之际，面对全新的市场环境，二次改造后是否能够再度焕发生机呢？对此，业内人认为，老旧购物中心的改造能够达到多大的程度，从物业改造的角度来说，往往受制于项目物业最初的设计规划，而中国比较老的购物中心在物业设计之初往往只能预见到未来十几年的趋势，所以十年以上的购物中心，在今天的市场环境下，硬件上大改的可能性并不大。然而从装修、业态等方面的改造上讲，国内购物中心改造案例却比比皆是，并且都能够获得较好的市场效果。

　　由于西南商业大厦建成时间较早，再加上新西南广场的这次改造与首次改造已经相隔了十年，对此业内人士表示，其可改造的空间可能并不会很大，而装修、业态等方面的升级和调整，可能会带来短时间的经营效果，但从长远来看，可能仍会有问题存在。