赢商沙龙:新经济形势下 寻找咸阳商业地产发展主题

——赢商网《大商之道》第九期商业地产沙龙

赢商网陕西站   2014-09-21 18:31
核心提示:2014年9月18日,赢商网《大商之道》第九期商业地产沙龙走进咸阳,与陕西松茂集团、西影大地、陕文投影业、沃尔玛等品牌商家代表对话咸阳当地商业地产开发商,共同寻找“新经济形势下 咸阳商业地产的发展主题”。

  2014年9月18日,赢商网《大商之道》第九期商业地产沙龙走进咸阳,与陕西松茂集团、西影大地、陕文投影业、沃尔玛等品牌商家代表对话咸阳当地商业地产开发商,共同寻找“新经济形势下 咸阳商业地产的发展主题”。从西安建设国际化大都市的起步之年至今,西安的城市版图不断扩张,西咸一体化建设逐渐步入实质性阶段,咸阳商业地产开发浪潮的大幕也随之拉动,其中无论是已有的营运中的商业项目还是处于规划建设的新兴区域都成为业内关注的焦点。咸阳商业的深入开发,必然带动新的商业形态和商业区的破土而出,后来居上,从而重新布阵塑造咸阳商业发展的格局。

  随着咸阳新城的飞速发展,越来越多的大型综合商业如雨后春笋般冒头,高格调规划碰撞膨胀消费力、新商圈一跃成为活力无限“吸金地”。然而,商业红海诸侯争霸,如何扩大新城辐射半径、如何推陈出新提档升级,符合当地发展,成为新起商业所面临的挑战。赢商网陕西站第九期【赢商沙龙 大商之道】从咸阳传统商业的发展回望中,寻找当下新兴商业的现状与未来,针对区域特点对当地商业项目的选址、规划、业态整合、运营等各个专业环节共同探讨,最终希望这种创新力量能够让更多同行知道,褒扬和传播这种力量,推动咸阳商业地产新城开发模式的创新转型。

  本期沙龙嘉宾:

咸阳宏晔房地产开发有限公司          朱   光

尚佳集团                                         倪军伟

咸阳宏晔房地产开发有限公司          杨   杰

咸阳华泰房地产开发有限公司          陈国军

咸阳华泰房地产开发有限公司          苏伟民

陕西国润置业有限公司                    陈   巧

陕西裕都置业有限责任公司            谷靓伟

赢商网陕西分公司                          唐   彬

西影大地影院                                 荆海洋

陕文投影业                                    林    雪

陕西松茂集团                                王    丽

沃尔玛超市                                    肖美萱

  

  赢商网陕西分公司唐彬

  从去年至今,赢商网《大商之道》沙龙已经连续举办了九期,开展沙龙的初衷是为了给陕西商业地产业内人士搭建起一个沟通、交流的互动平台。赢商网在陕西落地运营一年多的时间里,得到了商业地产行业的认可和支持,作为一家专业性的行业网络媒体,除了整合线上资源,与众多地产商与品牌商拓展更多的商务合作之外,我们也在积极的开创一系列的线下品牌活动,从行业培训到招商会务,从以高峰论坛为形式的学术交流再到建立行业圈层的沟通交流平台,赢商网在不断的采用更为实用、有效的方式渗透到地域的商业地产行业发展当中。

  本期沙龙的主题是共同探讨咸阳商业地产的发展思路,对三四线城市的商业地产在规划定位、招商运营现状中面临的问题,分别从开发商和品牌商家不同的角度出发,提出解决的思路和办法。在咸阳之后,我们还将会在陕西各地级市展开一系列的沙龙研讨,希望能有效针对当地的行业发展特点,汇聚精英智慧,共同为当地商业地产发展献策献力。非常感谢大家能在百忙之中参加我们的沙龙,感谢大家!下面大家可以根据我们的沙龙议题分享一下各自的项目情况和观点。

  陕西尚佳集团倪军伟

  在此之前,尚佳集团和赢商网已经有了合作关系,西咸国际中心项目的商业定位和前策是由赢商网来完成的。通过这次合作,我们也感受到了无论是在专业、资源还是服务上,赢商网都是一个很好的合作伙伴。西咸国际中心项目处于咸阳市的核心地段——电影院十字,也是咸阳市的商业核心商圈。占地面积是18.1亩,由于受地块面积的局限和地段商业属性的要求,我们决定在这里做一个9层的商业综合体+超高层的现代化写字楼。这样的规划在整个陕西来说也是独此一家。

  根据咸阳目前的经济发展形势来看,在陕西的地级市中是比较靠后的,西安的商业发展对于咸阳来说是一种带动,但同样也是一种窒碍,在半小时经济圈中很多人就会选择在西安消费而不是在咸阳,所以要在咸阳做出自己的大型综合商业压力是非常大的。就项目当前的情况来说,首先占据着天然有利的地理条件,但只是有好的位置并不够,像金元广场的位置也非常好,但因为运营的原因导致好多商家的撤出。我认为在商业方面,最重要的就是商业运营和招商的品质,我们现在正在积极的和北京王府井,还有中大国际在洽谈还有乐天百货等,许多百货商场也想依托咸阳辐射西北。

  

  咸阳宏晔房地产开发有限公司朱光

  我们的项目在咸阳东风路,属于咸阳的老城区,随着西咸新区的规划渭城区东风路将成为一个发展重心,而东风路是以我们的项目为中心的,我觉得东风路要做自己的商业,形成自己的商圈氛围,首先要符合政府的发展规划。我们的项目的商业规划是25万平米的面积,

  规划有酒店、写字楼等,我们并没有把商业的定位为中高端,因为根据这个位置目前的发展情形来看,无论是住宅的品质还是商业氛围,中高端的商业很难得到支撑。所以从商业的品类上到住宅的品类上,我们的定位是中档偏上。

  我们一直都在考虑一个问题,东风路落后的原因是什么?是消费力的问题还是因为市场的空白点。东风路周边有大型企业存在,周边居民的消费能力都很高,真正的原因是市场的空白。世纪金花有意向选择我们的项目,从市场的需求和地块未来的发展潜力上都不存在问题,在前期的规划和产品品质定位上我们已经达成了一个共识,如果世纪金花入驻项目就需要有超市和酒店配套来做支撑。世纪金花的定位其实也是中端偏上,更符合市场潮流。世纪金花的高档产品是放在未央西路店上,它的品牌、品质和消费能力是在那个地方体现的,如果金花再开店的话,它也会把产品细分出很多层次,咸阳市同样也需要高档次的消费。

  通过我们对咸阳市商业将来发展还有近期一些市场行为的判断,认为咸阳可能更需要有品质的中档消费,这是一个主流趋势。另外在品质,在产品丰富性、多样性、新鲜感上一定要能够互补。传统的商业体一般是集是商业、写字楼、住宅相结合的产品,而我们的项目除此之外还增加了养老、医疗、教育板块,把它打造成立体支撑概念,这也说明了现在我们对项目要求,必须是业态综合的丰富性是非常强大的,我们现在招商所面临的问题,就是这些丰富性品牌支撑的组合度能不能达到预期效果?所以在这方面也需要赢商网在资源、方向上相互合作或给予引导。

  咸阳华泰房地产开发有限公司苏伟民

  咸阳现在缺比较好的商业,96年我们在做咸阳的宝安商厦(宝安广场),当时招商非常困难,当时也没有专业的运营团队去做,我们是把它划成小块租出去的,算是咸阳市商业的一个颠覆。

  现在的世纪金花、包括民生,也是经历了很多的调整,因为在它们刚刚进驻咸阳的时候,像民生前两年一定是赔钱的。我们当时调研的时候,比如说稻草人等一些品牌,一个月只卖一、两件,所以后期调整应该也是下了大力气的。这是一个必经的过程,印象最深的就是原先家乐进去了,全咸阳市的人都到那去消费,经过这么多年,后来的爱家、华润、人人乐也都进来了。所以无论是做一个什么样的商业项目,重要的是做好定位。另外要做好商业就需要做好运营,就是你如何做到让大家去你那去消费,这跟投资产出有关系。写字楼现在跟商业息息相关,写字楼在咸阳这个市场仅仅是一个开始,应该说销量也不是很好,丽彩这个项目还不错,商业的部分,还得专业的公司来运作。

  陕西裕都置业有限责任公司 谷靓伟

  从地理位置上讲,我们的项目(财富中心)是位于咸阳人民路上,人民路商圈是咸阳商业比较集中的地区,商业体量相对也比较饱和,世纪金花、开元商城、大唐、兴茂等均在此汇集,还有正在规划中的财富中心和金方圆广场等。

  从商业的品质来说,其实世纪金花这个店在咸阳它的年销售额还是非常不错的,说明中高端在咸阳还是非常有市场的,至于商场的规划,随着商业大环境的发生变化调整业态是必然的,增加餐饮、休闲娱乐的业态。从商业运营的角度来说,无论是运营商还是商家都希望商业是开发商自身持有的,但是开发商往往为了快速的回笼资金,在销售和持有的分配上做的不是很好。

  

  西影大地影院荆海洋

  电影行业近几年发展很快,国家对这方面的监管、体制从今年开始加强,大地在全国目前从实业来看排名第二,第一个是万达,但是技术方面我们是NO.1,所以我们每年在北京都举行技术发布会,包括跟杜比合作的全景声,以及跟清华大学一起合作的健身系统,这是全球首发的。影院在拓展方面的要求每一家的设计风格会不同,就类似于我们现在做商业一样,会有很大的不同,现在商业已经到了第四代,上海大拇指都是国际比较流行的,在影院这块我们在三四线城市是绝对主力,这跟大地起步有关,大地当初进入中国的时候,母公司在香港,三家集团总部是北京大地集团,

  我们目前走的是全产业链道路,我的投资电影有自己的院线,他为我们做技术,在技术行业我们是排头兵。大地是在纳斯达上市的,所以我们的监管力度和品质要求进行了差异化管理,所以现在提出了三个品牌,我们旗下的第一社区店是CC影院(以前在三线城市做的影院叫CC),现在整个装修风格和档次都在提升,第二就是大地的旗舰影院,它的大楼层高要求在6米8以上,由国外设计团队来做,大地影院旗舰店是在国内统一招标,CC影院是由我们自己来做的,就南北两个设计中心,是我们大地自有设计院,这是我们的一个定位。

  另外也跟大家分享一个数据,对在座的各位也许有些帮助,尤其在西北区,因为我们这次香港老板让我专门做了个资料,像整个西北现在已经开业的影院201家,2013年西北163家,陕西省开业的影院在册的是97家,97家里西安是38家,今年西安截止到8月份的票房是3.7个亿,去年同期是4.7个亿,保守估计今年西安的票房应该能达到5个亿,人次只达到了0.7,就意味这西安市还有5个亿的票房,整个10个亿可以做到。

  大地现在在西安地区有9家,但9家店跟我们的战略远远不够,因为我们集团有一个战略规划,是在中国做到1千家影院,未来应该占到中国票房的三分之一到四分之一,具有一定的垄断性。大地的第一家是在广东佛山开始做的,当时中国电影刚处于一个起步期,就是院线发展,院线是04年国家开始批文来做的,那么我们是06年进入这个市场,所以三四线城市当时的影院出去空白期,而很多我们说一类的院线都进驻在一二线来做,我们做三四线,我们当时提一个口号就是人人看得起电影、人人看得到电影,因为三四线没有嘛,我们返回来看现在咸阳的情况,据我们统计咸阳现在至少有6家影院,从影院的饱和度来说,这个市场区域饱和了。

     在中国,平均每3-5万人一张屏幕,而在美国是每8千人一张屏幕,咸阳市目前影厅至少有40块屏,40块屏在120万人的市场中可以说容量已经趋于饱和。那么未来在做这一块的时候,就要走个性化和相对独立的定位。影院在未来,我们认为三四线城市不再是满足能看得到电影,还要满足两点:低价位、让所有人看得起电影。刚才大家说可能有些项目定位中高端,我的知觉感觉,因为跟各位老板在一起,同行在一起,地产商我做的多,设计院、设计师我做,因为我本身学的是设计,市场营销我做了7年,现在转到大地从北京调到西安来,西安我要买奢侈品的时候,我不会在西安买,我会飞到香港,最次在上海,那如果我要买奢侈品我会在咸阳买吗?你想买最好的奢侈品的话,对不起,如果我是咸阳人,我有点钱我想买,我不会在咸阳买,西安有没有?飞到香港去,很近的,不会很贵,一个飞机过去第二天又回来了,这是很经常的事情,所以刚才朱总说的中高端,因为我们知道中高端永远是少数的,就回归大众化,这是理性的,我们影院这块也是这样,所以我们为什么推出三四线品牌也是因为这。开始我们不想在西安开,因为去年香港的老板到咸阳考察完以后感到比较失望,咸阳6、7家影院票房加起来还没过2000万,是说这个地方的收入不行嘛,我们说并不是,还是生活习惯的一个转变,我们认为这个市场值得去培养,所以我们从去年开始陆续在关注咸阳的一些项目,因为我们未来应该在整个西安市,应该投资有20-30家影院,当然林总你会感到有关系,但是我们是竞合关系,把蛋糕做的更大。

  我在各种场合和朋友去看,影院是商业的一部分,其实影院回归到了我们叫体验式的经济,就说我们的商业从传统的可能十年、二十年前,需求供给,就需求大于供给,慢慢变成供给大于需求的时候,当我吃一个快餐的时候,你在钟楼、小寨那个地方选择很多,电影院也是一样,电影院是同质化竞争最厉害的,因为影片是同样的,未来是什么呢?有三点,第一你的舒适度,你观影的舒适度怎么样,感受怎么样,第二你会不会跟年轻人有些接地气的活动,我在你这个地方在销售的通过,谈朋友,我说影院就是一个百合网,第三个影院很重要的一个功能,也是我们现在一直在思考的,我们想把影院做成一个类似于在广东喝早茶或者下午茶的地方,就它的不同时段我会带来不同的人群和不同的功能,举个例子今年的世界杯,我们应该是中国唯一一家,把在影院的世界杯的转播权买断了,会员是免费的,世界杯你免费来看,一个人你坐在16米、20米宽的屏幕前看世界杯是什么感觉。

  在08年,奥运会开幕式我们在北京做的试验,采用套票的方式套票满足家庭的需求,效果非常好,所以今年我们就大胆的引入了世界杯,未来我认为影院应该是多元化的,下一步我们可能会把NBA、世界杯、英超、西甲会引入进来,刚才讲了我们除了大地以外,还有中国数码,这是我们旗下企业,我们旗下除了有中国电信、移动和联通的宽带网络以外,我们还有教育专线,所以我们最新的影院要求在每个影院的顶上面有个卫星天线,所以今后我们的所有的数据全走卫星天线,包括信息发布,从未来来说它也会是一个大型媒体平台,一个影院平均5块屏幕,而且每天我们的观影人次平均每天在1千人左右,那么全国1千家影院,5千块屏幕,就有500万双眼球,而且是非常有效的眼球。所以我们未来看不单单是影院的经营,刚才唐总说了无论在三四线,还是一二线也好,我们除了走特色化定位还一个很重要的就是影院功能的个一转变。

  

  陕西松茂集团王丽

  因为我们是做乙方,我想站在乙方的角度谈谈个人的看法法。开发商从持有转换到售卖以后的经营情况,可以看的出来,在开发商自持的时候投入的成本是相对较多的,经营状况相对也好,而一旦变为售卖以后,产权发生变化买商铺的人要的只是租金,对商铺的服务变少了,管理变多了,收费名目更加繁多了,往往这样造成的后果就是可能双方合作不像当初那么默契。所以作为品牌的开发和拓展来说,我们关注的除了这些硬性指标之外,我们更多关注的是后期运营,物业的产权是自持还是委托经营或是售卖,在这一点上考虑是非常慎重的。

  另外,比如说和约签了5年,马上到期的时候,由于商业经营状况的不断改善,在续约的时候就面临许多困难,可能就拿不到像刚入驻时的优惠条件。租金翻倍的情况经常出现,稍微再好一点的能涨50%,一般涨5-10%是行规,这样导致的后果就是合作难以持续。

   从开发的角度来看,感觉今年西安的楼盘特别特别多,虽然楼盘多了反而我们开店不会开了。每个人都说自己的楼盘最好,这边有高档影院,那边有超市,就以北郊来讲,仅汉神百货周围未来就有4个很大的商场,那我们在选铺的时候就很谨慎,更多的可能就是观望,看看到底是哪个商场综合情况更好一些。刚才大家都在讲同质化,未来都是这样的,可能一层是珠宝,二层就是HM,包括一楼,一托二,大多数是这样,刚才讲的同质化可能也是我们未来比较看中的一方面,太同质化的话,我这相距不到一公里,甚至百米就有两个商场,同时这个商场我该选择哪一个呢?可能是我们更多要思考的问题。

  陕文投影业林雪

  我们公司是陕文投影业投资管理有限公司,大家可能比较熟悉我们,因为我们在咸阳目前是有2家店,我们是陕文投集团旗下的全资子公司,陕文投集团它首先是一个厅级建制国企,它主要的是文化产业类的,比如我们有影视地产,有投资,主要以文化为依托,以电影院为依托的大型国有企业。我们公司、集团这个整体的战略方针就是针对整个陕西市场,尤其是影院这一块进行布点,公司从2011年成立到现在,目前陕西省内开的影城数量已经有6家,截止到明年的春节前后可能会达到13家,其中也有在三四线市场的影院,因为我们目前的选址主要集中在陕西省包括县级市场和县级市,在我看来整个西北而言,三四线市场发展略有滞后,所以在影院选址上会比较保守,一般会考虑在商业核心圈内,对于周边人口的要求,也是1.5公里范围内不能少于10万人,包括对商业体的体量不能低于5万平。

  对于目前咸阳市场的发展还是比较有信心的,因为我们去年3季度收购了咸阳的两家影城,从现在的经营情况来看这两家店的票房已经在咸阳市场4家影城中能够占到多半的份额。由于我们公司一直做的是陕西市场,所以对整个陕西省内消费习惯,还有市场推广这一块还是比较具有经验的,因为商业也是具有地域特色的,可能南方城市,包括广东、沿海城市、上海和北京,这些城市的商业模式名不是完全拿过来就可以供我们使用的,所以我们对于陕西市场也是总结出了自己的经验,在去年陕文投影院整个在陕西4家影城的份额也是占到了全省8%的票房份额。

  对于我们自身的优势而言,首先是我们是本土企业,具有国企的背景,品牌也有很强的稳定性。因为大家都知道商业市场,像影院的签约时间一般是15年,15年中间的变数有很多,在这方面陕文投影院在经营过程中,履约过程中我们的稳定性是更强、更可靠的,包括整个商业的经营规范性上,很多项目的合作也正是看中了这一点,而且我们影城全部是我们直营,还有因为是本土企业,所以它对陕西市场倾注了很大的热情来做这件事,所以对我们陕西市场的消费习惯,一些活动的制定,市场推广方面,都是专门针对这个市场来做的东西,所以更接地气一些,那么也就更能够被大家认可,这方面我认为是我们现在的优势。因为这些优势的存在我们的拓店速度也是非常快的,明年以后陕西市场会有13家店开业,这样的话,我们在陕西市场占位也是有决定性优势。

  陕西国润置业有限公司陈巧

  我们项目(国润城)离咸阳的开发商比较远,可能我们不会成为竞争对手,距离离我们比较近的就是阳光城,他们也有自己的商业区,因为目前咱们这一带3公里范围内人口只有15万。所以,我们之间要解决的问题就是怎样有效的避免同质化的竞争。所以,这就引发我们去思考这样的问题,是否应该在资源共享的前提下,进行科学、合理的商业规划和定位,做好差异化竞争。

  同质化问题是现在商业面临的一个比较困惑的问题,现在西安这边体验式商业还是比较落后,也比较少。而在成都的环球中心,可能做商业的人大家都研究过,这个商业体量是全球最大的,它周边的配套、商业环境并不好,和当前我们所处的西咸新区很像,但它的商业定位为它带来了更大的辐射范围,或许我们可以借鉴这种做法的。

  赢商网陕西分公司唐彬

  感谢大家的分享!从不同的观点和声音中我们能感受到,咸阳包括很多三四线城市在未来是充满着市场的发展机遇的。沙龙活动的目的是为了让大家能够经常性的互动和交流,发现当前存在问题,积极寻找更为科学合理的方法。

  首先是一种思维的转变,在当下地级城市商业发展处于的过渡期中,更是需要大家能够互通有无形成合力。在明年,我们预计在咸阳组织一场针对地域性的商业地产招商大会,我们非常愿意为咸阳各位开发商,以及需要进驻咸阳的商业品牌搭建起这样的沟通平台。咸阳的商业充满了机会,如果能与更多的商家增加之间的了解,共同来扩张城市商业局面,从量和品质方面相互提升和拔高,对于咸阳的商业发展来说不失是一个非常好的机会,再次感谢各位!   

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

赢商网原创新闻,转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信