每周下午茶29期: 东坝商业格局突变金隅首项目或破冰

　　金隅嘉业曾经与万科联手打造了金隅万科广场，业内也有“金隅一小步，万科一大步”的美誉，金隅万科广场的运营让金隅在商业地产板块积累了宝贵的经验。而位于东坝商圈核心的金隅嘉品Mall是金隅嘉业独立完成的大型综合商业项目，这也标志着金隅嘉业已正式迈入商业地产时代。

　　如今，北京东部的“东坝商圈”正在逐渐成型，其主打的“国际商贸”概念，将在5年中达到成熟规模。但目前，该地区的商业地产氛围尚呈价值洼地状态，其传统的商业格局未来发展将如何?金隅嘉品Mall将是什么样的商业作品?它能否引领这个区域的商业发展?

　　时间：2014.9.23(周二)，下午13：30

　　地点：金隅嘉业总部.四层大会议室

　　嘉宾：

　　北京市房地产协会副秘书长 陈志

　　北京市规划院详规所总工 周乐

　　首开地产首开志信分公司 营销管理部副总经理 胡静

　　睿意德高级董事 王玉珂

　　北京华联集团运营总监 裘浩

　　北京金隅嘉业房地产开发有限公司副总经理 马烈

　　金隅嘉品mall常务副总经理 高洁

　　主持人：

　　赢商网北京站主编 王培培

　　现场媒体：10家

每周下午茶29期嘉宾合影

　　以下为沙龙实录：

　　主持人：各位领导、各位专家老师、各位业界的嘉宾朋友，感谢大家出席本次由金隅嘉业和赢商网共同主办的这期《每周下午茶》。

　　《每周下午茶》是赢商网做的一档专栏栏目，这个栏目旨在对业内的热点、难点话题进行一个深度的剖析。这期的话题主要是围绕北京东部极具发展潜力的区域——东坝区域的政策规划、区域商圈的发展，以及它的发展潜力，并且在东坝区域有深耕多年的金隅嘉业商业地产里的突破之举，就是金隅嘉品Mall。首先请允许我介绍一下今天到场的嘉宾：北京市房地产协会秘书长 陈志、北京市规划院详规所总工 周乐、首开地产首开志信分公司 营销管理部副经理 胡静、睿意德高级董事 王玉珂、北京华联集团运营总监裘浩、金隅嘉业副总经理马烈、金隅嘉品Mall常务副总经理 高洁，感谢大家的参与。

　　从传统意义上来说，东坝这个区域相对于北京市几个比较成熟的商圈来讲，还是相对发展缓慢的。但是近些年来，随着东坝地区住宅结构不断地升级，以及市政配套不断完善，给区域内从居民结构，或者消费能力，包括一些消费习惯，带来了一系列充满活力的变化。

　　另外，随着北京市政府对于东坝区域的规划不断地清晰和完善，特别是关于国际商贸区以及第四使馆区的功能规划的确立，都为这个区域带来了前所未有的关注。从这个过程中也吸引了很多像金隅嘉业这种开发企业以及零售企业，对这个区域投入了更多的关注。

　　首先，请陈志秘书长为我们介绍一下东坝地区的发展情况。

　　核心提示：陈志认为，东坝区域已经拥有了大量人口，强大的消费需求。北京市的城市道路规划，使东坝区域在地理空间上和城市聚集区已经形成了比较好的互联互通。而第四使馆区落成之后，未来将拥有更多的国际性活动。随着需求不断地出现，也希望当地政府能够给予更多的支持的推进。

　　金隅嘉业Mall是很有特色的商业项目，不是简单的消费、卖东西的场所，是各类文化、娱乐全有的项目。

北京市房地产协会副秘书长 陈志

　　陈志：首先，从我个人来说对于东坝的了解，真不如各位，像周总做规划的，对这个区域很清楚。我就简单来说一下。我们从一个整体的市场角度来看，东坝区域已经导入了大量人口，这是前置性条件，如果没有这样条件，现在再谈商业价值，基本上无从谈起，因为没有客群。

　　我们看到现在北京市的一些道路规划，使得这片区域地理空间上和很多的城市聚集区已经形成了比较好的互联互通。这样的话，如果我们东坝地区的商业，能够有比较鲜明的特色，可能会吸引外来人员。再加上这个地方拥有第四使馆区，有很多的国际性的区位人士需要活动，为他们提供各类设施。我们举个例子，比如三里屯，原来什么都没有规划，很多小店、小铺面、小门市。后来，为了当地使馆区人士所存在的大量需求，在重新规划后，形成了独特的商业氛围，比如酒吧街，还有各种各样的国际上的东西。有些卖的国际上小玩意儿，我们去淘一淘，很新鲜。此外，还有很多专卖店，需求都很坚挺。

　　东坝的第四使馆区是不是能形成这样的需求?这是我们希望的。从这个角度来看，我们大概了解了一下东坝地区的规划，我们认为水平非常高，东坝地区无论从规划院、政府的要求来说非常高。但是我有一个担心，我们推进很慢，这是我最大的担心。虽然政府现在也给一些支持、优惠，甚至从财政上拿出一些补贴，毕竟这还是基于当地的开发。现在我们特别希望政府能够迅速地推进，政府率先带动。我们看到一些地铁，什么时候能修到金隅嘉品Mall，这很关键，因为人群可能就会从这个地铁过，包括对周边辐射也是需要地铁，所以地铁的修通很重要。

　　从未来的角度看，这个区域没有问题，一点问题也没有。从东四、东五环往这边去的话，还是有很多的人群需要有一些商业的空间。而且在东坝地区随着导入人口越来越多，各类人的分群也会不一样，需求也会要求不一样，需要有差异化，所以我觉得从整体未来区域来看，东坝区没有问题，就是北京市很重要的一个大型的聚集地之一。东五环以外，很多区位撂荒很多，政府推进还不够。我们需要加大力度，住建部新部长也提了，上任以后提出三个层面内容：第一，加速去库存;第二，加强棚户区改造;第三，快速推进市政基础设施的投入。

　　从棚户区改造来说，现在是排查、确定项目，然后就是整理拆迁，我相信今后不会再去新盖太多的楼，恐怕要去收购一些商品房。同时这个过程也是去库存的过程，大量的新建，建完了以后看到现在市场上还有很大的存量存在。我们现在看到的交易管理网上的存量不大，但是如果做房地产这一行有意识的话，会把每年的开工、竣工、土地之间的关联，做一个梳理就清楚了。大概有很多的项目还在建，没有进入销售阶段，这是非常可怕的量，所以目前情况下如何去库存是关键问题，这不是三四线城市量不大，一线城市城量大的问题。如果不能迅速转变老百姓住房需求，不能和老百姓住房能力对接的话，一味虚高，风险也很大。从这个角度上来说，行业还是存在比较大的风险。

　　我们看到中央各个部门都在积极采取调研措施，然后梳理，看看应该怎么样去做。经济下行压力很大，有很多问题都是两难性的，到底供哪头。拿银行这个事来说，到底要不要放，其实也是有很多的争议，放到什么程度，怎么放。李克强总理在达沃斯论坛刚说完，坚决不大水漫灌。

　　我们再回到金隅嘉品mall这个项目，这个项目还是很有特色，功能还挺全，不是简单的消费场所、卖东西的场所，是各类文化、娱乐全有的，这类产品应该是可以的。我们现在看到很多大型商业，基本上全是靠文化娱乐在支撑，商业物流这一块来说实际上是弱的，变成一种展示。随着老百姓的各类需求提高，这一块需要，而且人越来越多，没有肯定不行。应该要看好，这是第一句话。再就是预祝我们的项目能够圆满成功!

　　主持人：感谢陈秘书长给我们行业性总结和东坝区域整体介绍，因为从陈秘书长发言当中也能够感受到，他也是代表我们开发企业对当地政府的一种呼吁，希望当地政府对于各项工作的推进给予一定的支持。

　　下面请周乐女士给我们从规划角度介绍一下东坝地区未来规划的情况。

　　核心提示：周乐介绍，未来东坝区域将发展成国际商贸、金融商务、外事服务、居住生活集一体的商圈。东坝整体占地大约23平方公里，未来居住的人口来说大体30万左右。分为三大板块，第一大板块就是现在金隅嘉品Mall所在的位置，配套完善的功能居住设施;另一大板块就是坝河以北和机场二高速以西范围，将要发展为东坝国际商贸中心区，第四使馆区等;还有一个板块，就是机场第二高速以东，高端的金融服务、居住配套为一体的综合区域。

北京市规划院详规所总工 周乐

　　周乐：跟大家分享一下我们所掌握的东坝整个规划的基本情况。咱们老说东坝地区，实际上在北京市的总体规划里面，东坝作为中心城的十个边缘集团之一，望京、定福庄、北苑都是北京中心城的边缘集团，东坝也是其中一个。边缘集团的主要作用是承接城市中心城区疏解人口，承接一些中心城区功能拓展。东坝集团定位为国际商贸、金融商务、外事服务、居住生活，这是今后发展的整体定位。刚才陈秘书长也说了，规划定位对这个地区还是很高。东坝地区跟其他地区相比建设还是比较滞后，但同时拥有相对较多的建设用地，它所处的客观区位条件比较好，所以今后它的发展还是寄予很高希望。

　　从我们规划角度，整个东坝集团整体占地大约23平方公里，按照目前规划所预测居住的人口来说大体30万左右，还有差不多30多万的就业岗位。可能大家现在概念上对东坝的认识主要还是在东坝南区，就是金隅项目所在的比较集中的居住区域。实际上东坝集团，整个规划来说，范围还是很大的，大体应该分了三大板块，一大板块就是现在金隅所在的东坝南区，就是机场二高速以西、东坝坝河以南范围，这是东坝主要人口集中区域，定位是居住为主，配套完善的功能居住设施。

　　另一大板块就是坝河以北、机场二高速以西范围，北京市特别是朝阳区近几年希望在这个区域打造东坝国际商贸中心区。按照现在的规划，它的总体规模也是比较大的，大体有六平方公里多，建筑规模差不多八百万。这里面除了安排国际商贸和高端的一些商业，也配置了一定规模的居住用地，还有一些如北京中学、国际医院这样比较高端的公共服务设施。这个区域里面还有一个板块就是第四使馆区，目前已经基本上明确了它的选址，正在开展规划设计的工作，也是在积极往前推进。第四使馆区落户东坝，对于东坝整个国际交往、涉外服务的整体提升，也是一个非常有利的条件。第一、第二、第三使馆区基本上在城区，这种国际交往的功能拓展，其实对于东坝整体今后的发展，也是一个非常好的带动。

　　还有一个板块，就是机场第二高速以东的一大片区域，是规划金盏金融服务的后台区，这也是市里规划的几大金融服务的功能区之一。目前这个规划也在优化之中，基本上也是一个以高端的金融服务相应的配套居住生活设施的综合区域。以上是东坝整体上各个板块的规划定位。

　　大家比较关心的还是跟出行、生活相关的内容，从交通条件来说，的确现在东坝的整体交通出行比较差，跟望京、北苑、回龙观、定福庄这些边缘集团来比，是唯一一个现在还没有修建地铁的，所以在近期地铁的规划里面，特别关注了东坝地铁建设。据我了解，地铁建设规划里面3号、12号线列入规划建设当中。3号线是贯穿城市中心的东西向的主动脉，在东坝会把刚才说的三个板块整体串联起来，现在规划是7个地铁站，在南区是两个站，其中一个站跟金隅嘉品Mall项目是挨着的。12号线是一条城市北部的东西向的线路，在东坝地区也会跟3号线有一个换乘站，这样也是有利于对外的一种交通联系。从远期来看，现在还有几条线，最终的规划方案还没有正式确定，一个是机场线，将来是连接南边新机场和北边的首都机场一个联络线。它可能是一个快线的形式，但是在东坝地区也会设一两个站，并且和3号线有一个交汇。远期还有一个L4号线，规划一直保留，是今后串联各个边缘集团的一条线路。

　　除了轨道交通方面，道路交通来说，东坝包围着几条快速路，但现在关键问题是跟内部道路的节点是比较少的。所以我们的规划目前就是要优化外部的二通道，还有五环路，跟内部的几条道路的交叉节点，另外东坝集团的北侧，还规划了一条东坝路。这条路是城市的快速路等级的，今后应该是连通到亮马河。

　　东坝内部现在的确路网系统也不是很完善，现在在规划上也是在考虑怎么样把几个板块之间联系起来，道路网加密，这也是规划这次重点考虑问题。

　　规划里面还特别关注到公共服务设施，尤其是居住为主的区域的规划。从我了解，根据整个东坝集团目前规划，托幼规划了20多所，小学5所，中学4所，还有几所一贯制学校;东坝北区有北京中学，规模很大，约十几公顷大。除了服务于当地的基础教育之外，也是提升朝阳区整体基础教育水平的示范性、国际性的设施。从医疗上来说，东坝南区规划了一块7公顷的医疗用地，想把安贞医院分院设置在这里。在北区除了保留东坝医院之外，考虑到为了今后国际化、高端化的医疗保健服务，安排了一个国际医院设施。

　　总的来说，东坝还是充满机遇和挑战的地方，规划虽然很美好，的确需要政府、开发部门、当地老百姓共同来推进这个地区的发展。

　　主持人：周女士从政策宏观层面和规划层面为我们介绍了东坝整个地区，对于整个地区实战型的开发企业来说，他们的感受可能来得更加直观。

　　下面我们请首开集团志信分公司营销部副总经理，胡静女士，为我们分享一下，作为知名的房企和较早一批进入东坝区域进行“拓荒”的先行者，对待这个区域，有着何种视角。

　　核心提示：胡静介绍，整个东坝区域将形成与国贸CBD、大望京三足鼎立之势，聚焦在城市发展通道上。这是东坝整体城市定位的改变，必将影响到整个区域包括住宅、商业的发展。现在东坝区域配套设施十分缺失，而金隅嘉品Mall作为体验式、一站式消费的大型购物中心，满足了像首开常青藤社区内居民的消费需求。

首开地产首开志信分公司 营销管理部副总经理 胡静

　　胡静：首先很高兴参加由赢商网和金隅嘉业举办的活动。东坝商圈发展建设，这是一个很好的课题。我们很开心，作为首开地产，作为这个区域比较有影响力的项目，我们在这个区域深耕多年。首开常青藤从2008年开盘到现在应该六七年的时间，所以我们对这个区域是比较熟悉的。

　　我从以下几个方面，跟大家做一个分享。

　　最早东坝集团是作为北京十大边缘组团之一来定位，是整个北京地区开发较晚的组团。东坝地区作为北京地区低密度绿色居住生态区，区域规划容积率是1.5，常青藤就是应对区域发展和定位产生的项目。后来由于区域的整体发展，包括北京政府对于城市定位和区域的前瞻性规划，区域定位变成为建设北京东部的高端商务区，整体拉动东坝地区的城市形象。这其中包含了很多附属设施和功能，如高端商业，总部办公，以及国际奢侈品牌定位有关的项目和设施，这些都会带来区域定位的变化。

　　所以我们看到，随着这些变化，东坝区域将逐渐形成与国贸CBD、大望京三足鼎立之势，聚焦在城市发展通道上。这是东坝整体城市定位的改变，必将影响到整个区域包括住宅、商业的发展。

　　城市定位和区域定位的改善，会带来很多变化，其中包括市政交通。我们看到有东五环、机场二高速建设，还包括L3、L4号地铁线，多条干道、轻轨、地铁等被拉过来，可以从中看到政府对东坝区域的重视，这些举措也必将改变区域面貌。

　　2012年北京市确定要在东坝建设第四使馆区，这会给区域带来很多涉外氛围，随之而来的，这里的消费人群也会发生相应变化。

　　此外，城市配套的完善，包括高端医院、涉外医院、学校配套设施，都为这个区域进一步发展奠定了平台和基础，给这个区域或者整个城市带来新面貌。

　　随着东坝区域定位的提升，作为房地产开发企业，可能也会面临新的挑战和机遇。之前区域内的客户从低端、中端、高端基本覆盖，未来一两年可能还会出现豪宅类型的客户。然而与此相对的，这个区域的商业配套却很少。因此，我们这个大型商业Mall可以说是应势而生。这种体验式商业、一站式消费也是最近商业地产的潮流，能够辐射和覆盖整个东坝区域，站在一个相对较高的起点来解决东坝区域的消费需求，相信应该会有很好的潜力。

　　从以上这些方面都能说明一个问题，东坝区域整体看好，而且区域对于商业的需求是巨大的，这也映衬了金隅嘉品Mall出现的背景，相信未来会形成很好的消费人流和需求。

　　主持人：谢谢胡总，给我们一定的信心。从她表达的看法，也能引出我们今天的主题，金隅嘉业在这个区域对于商业地产板块的发展规划。

　　之前我也查了一些关于金隅嘉业的资料，跟大家分享一下。金隅嘉业是中国房地产业协会副会长单位、北京房地产业协会副会长单位，也是中国房地产50强企业。金隅集团曾经与万科联手打造了金隅万科广场，业内也有“金隅万科一小步，万科集团一大步”的美誉，金隅万科广场的运营让金隅在商业地产板块累积了宝贵的经验。而位于东坝商圈核心的金隅嘉品Mall是金隅集团独立完成的大型商业项目，这也标志金隅集团已正式迈入商业地产时代。

　　如今，北京东部的“东坝商圈”正逐渐成型，其主打“国际商贸”的概念，将在5年中达到成熟规模。但目前，该地区的商业地产氛围尚呈价值洼地状态，其传统的商业格局未来发展将如何?金隅嘉业在商业版图上的战略如何?金隅嘉品Mall将是什么样的商业作品?它能否引领这个区域的商业发展?下面我们有请金隅嘉业副总经理，同时也是主管金隅嘉业商业地产板块的马烈总，为我们详细解析一下。

　　核心提示：马烈表示，金隅嘉品Mall并不是金隅嘉业第一个商业地产项目。金隅嘉业在开发住宅的同时，其实也一直在做商业地产。从2009年金隅嘉业成立专门的商业地产部，到与万科合作金隅万科广场，这一切都表明，金隅嘉业一直在为涉足商业进行着周密准备，且正在按既定的节奏顺利推进。

北京金隅嘉业房地产开发有限公司副总经理 马烈

　　马烈：今天非常高兴把各位朋友请到我们公司来，有老朋友，有同行，有合作伙伴，也有未来服务客户，大家以座谈的形式在一起进行交流。

　　其实金隅嘉业涉足商业地产的业务，是经历了很长时间的筹备的，在此基础上做金隅嘉品Mall项目，是有充分准备的。

　　首先，从东坝这个项目说起。做开发业务经常会在做项目前期的时候，先研究地名。东坝是有历史渊源和文化传承的，“东坝”这个地名两千年前就存在，之所以叫做东坝，背景来自于元代开发的人工运河，是京城漕运非常关键的交通枢纽。古代的漕运相当于现在的空运、轨道交通，因此历史上东坝就具有了非常重要的战略地位。

　　金隅在东坝进行房地产开发业务，实际上已经有十多年的历史了。金隅嘉业对东坝地区的了解，是基于通过在东坝地区开展的多年的生产经营活动，与东坝的人、事全方位的接触。此外，我们对于东坝区域，不仅仅停留在了解的层面上，而是真的倾注了非常多的心血和精力，从我们朝阳新街坊开始，包括金隅景和园等项目，以及北京第一批摇号自住房项目，我们的客户是一点一滴积累的。我们在东坝开发十几年间，累计开发超过150万平米，导入2万户左右居民，按照2.8的行业比例计算，光是金隅开发所导入的人口就有5万多人。这些人口都会是未来商业配套的基础，这些居民了解金隅也信任金隅，同时，所有金隅做的项目也都是为了给客户提供更好服务。

　　我们和首开胡总的常青藤项目是隔路而望的邻居，他们的项目跟我们在规划定位上有所不同，在客户的层面上，也会有所区别。但是，对于家庭消费的需求其实都是一样的，这也正是这个项目立足的根本。

　　对于金隅嘉业，以往大家更多的概念是一家开发住宅为主的企业，而对于金隅嘉业的商业地产业务并不太清楚，其实金隅嘉业在开发住宅的同时，一直也在做商业地产。所以今天我们也要跟大家分享一下，金隅嘉品Mall项目并不是金隅嘉业第一个商业地产项目，当然也不会是最后一个。

　　我们在2009年开始，成立了专业业务部门——商业地产部，这个项目团队有之前从事商业地产业务的同事，也有从社会上吸纳的人才。金隅嘉业目前的项目储备，包括北京和外地七个下属公司的商业地产的储备规模，超过一百万平米。金隅嘉业在商业地产业务方面，是从最简单的工作做起，先从底商，然后到裙房，再到商业街，从纯粹的销售，然后到后期的招商运营，实际上都经历过。

　　最近的一个例子，就是离金隅嘉品Mall项目不远的朝阳新街坊，这个项目前期工作中，睿意德也贡献了很多好建议。这个项目引进了东坝第一家肯德基，第一家眉州东坡酒楼及眉州小吃，当时在东坝引起了一定的轰动。我们在做朝阳新街坊的时候，已经不是卖商铺的思路，当时在做这条商业街的时候，从前期策划，到设计，到物业工程条件预留和核心店导入，已经是走在商业地产发展的正轨上，所以嘉品Mall这个项目，对于我们来说是一个水到渠成的必然结果。

　　做这个项目准备工作的时候，我们请到了包括睿意德王总(王玉珂)在内的很多专业团队帮助我们。建筑设计是国际知名的凯里森建筑设计公司，幕墙、基建、物业各方面选用的是市场最好的资源，单就建筑本身，就已经是东坝的一个亮点。

　　刚才赢商网也提到了，我们在这个项目筹划的四年间，先与万科一起在昌平合作了金隅万科广场。从时间节点安排上，可以说我们为嘉品Mall这个项目做了充分的准备。实际上我们跟万科以毛总(毛大庆)为首的万科团队，通过金隅万科这个项目，进行深入的交流与技术合作，一起共同打造了金隅万科广场，对于我们来说，无论是从操盘经验还是资源积累上，都非常获益。在此基础上，我们按照自己的既定节奏，独立完成金隅嘉品Mall项目，我们是非常有信心的。

　　所以今天想跟大家分享的观点就是金隅嘉业对这个项目非常有信心，之所以选择在东坝，因为在东坝这个地方，金隅嘉业更熟悉，也经历了地产各个层面的发展阶段，在东坝这个地区，由于存在非常好的潜力和发展态势，所以我们会选择这个项目。

　　主持人：简单总结一下马总的发言内容：第一，东坝是有历史是有文化有传承的。马总阐述了它的文化渊源。第二，金隅在东坝干了这么多年的事。除了住宅部分外，马总还给我们阐述了整个金隅商业的规划、战略、布局。第三，最后详细了介绍一下金隅嘉品Mall的详细情况。

　　从以上各位嘉宾谈话中不难看出，东坝地区未来对于商业需求非常大，所以金隅嘉品Mall入市，对于区域商业形态和结构升级也是有帮助的。接下来请高总从实际操盘角度，给我们解读一下这个项目。

　　核心提示：目前东坝的商业是商业街、超市、小商品市场和零散底商，没有大型一站式购物场，金隅嘉品Mall作为区域内首家一站式家庭购物中心。体量97700平米，地上五层，地下四层。保利影院、BHG生活超市将会入驻。金隅嘉品Mall将从业态组合、品牌组合方面扮演东坝区域广大居民生活好助手角色。也希望成为区域内家庭第二个会客厅。

金隅嘉品mall常务副总经理 高洁

　　高洁：刚才各位朋友都提到了东坝区域未来前景十分看好，大家已经达成共识。作为我们金隅嘉品Mall团队，目前从招商以及今后经营管理角度来讲，我们需要从浅入深，从不断地交流中，从对于商户需求的了解以及对消费者的理解中，调整和实现购物中心的最终业态最佳组合。

　　首先，我跟大家介绍一下金隅嘉品Mall。这个项目是大型一站式综合性购物中心，项目体量9.77万平米，地上五层，地下四层，其中地下三四层是停车场;五楼是4000平米电影院，目前已经签约了保利影院;地下二层是BHG生活超市，12000平米。

　　嘉品Mall项目处在东坝的核心区域，所辐射的范围包括，西边到东五环，南边是涵盖到平房村，北边和酒仙桥接壤，东边到机场二高速。整体辐射人群从方位上来讲，东边和北边的辐射面会更宽一些。

　　从实际操盘者的角度来讲，我们有个突出的感受，当我们在做这个项目的时候，可以感觉到它是有生命的，可以感觉到它的呼吸和体温，这些真切的感受实际上都是来自于我们商户和消费者。

　　东坝当地有一个东坝网，这个网站会非常热衷于关注我们项目，有些网友经常自行去拍我们项目的照片，或者把自己看到的项目进展分享到网上，引来更多的围观。所以我能感觉到东坝人民对于这个项目的热切期望，这种热情能直接感受到，消费者为我们做了最好的宣传。

　　对于这个项目，我的体会和期望是：第一，业态组合、品牌组合方面，要扮演东坝区域广大居民生活好助手的角色。这是基于目前东坝地区人民的生活需要，因为这类一站式购物中心在东坝地区太稀缺了。目前这个地区的商业业态以商业街、超市、小商品市场和零散底商为主，大型综合性一站式购物场所缺失，金隅嘉品Mall将会是这个区域里首家一站式家庭购物中心。我们希望金隅嘉品Mall能够一直扮演东坝区域人民生活好助手角色，集购物、特色餐饮、休闲娱乐为一体，满足居民360度的生活需要。

　　第二，这个作品，希望从空间环境的氛围营造方面，能够成为区域内家庭的第二会客厅。第一个会客厅一定是自己家里，而金隅嘉品Mall将成为他们的第二会客厅。亲朋好友聚会，能够来到项目上，请客吃饭有面子，吃喝玩乐一应俱全，通过营造出一个轻松、愉快、安全、祥和的氛围，让一家老小能够在这里度过愉快一天，并通过这个项目扩大他们的社交圈子;在室内室外设计方面，项目的空间比较开放，我们在二层、三层、四层都有露台，都有滚梯直接从外面上到露台上去，因此也做了儿童娱乐、餐饮、咖啡厅等配置，让大家休憩过程当中，享受这种与家人团聚、朋友团聚的快乐时光，所以我们希望这里能成为这个区域居民的第二会客厅，这会是我们未来三到五年扮演的一个角色。

　　作为商业项目，随着商圈不断完善，自身的不断成熟，我们在未来会对整个区域起到一定引领的作用。五年之后，在商户调整方面，会做到再进一步的调整空间。目前这个阶段，在零售品牌方面会以满足当地的消费者生活需要为主，亲民为主，主张的是零距离的概念，让大家在这里无论是就餐、购物、娱乐都感觉比较舒适，成为东坝人民首选地。

　　总结金隅嘉品Mall会为区域带来什么，我觉得主要是以下几点：

　　第一，我们跟很多商户都达成共识，这个项目肯定填补了这个区域的空白。这种业态之前在这个区域是没有的，所以这是个从0到1的过程，这个过程将由金隅来完成。

　　第二，我们希望能够在一定程度上引领区域内的消费。对于目前这个区域里来讲，儿童早教、娱乐、特色餐饮是最稀缺的，这部分比重我们会加大，尽可能做到环境舒适、品牌齐全，品牌方面要甄选得好一些。我们会通过引进一些国际知名的连锁性品牌，进驻到项目当中去，增加这个项目的亮点。娱乐、餐饮方面比例，占到这个项目接近50%，争取做到55%，现在大部分人在生活上的消费，并不只是买衣服，而是希望到那里和朋友聚会，找一个好餐厅，一家人享受午餐，这些都是我们能够给这个区域的人民带来的。

　　这个区域的消费者是很有潜力的，奥林匹克花园和首开常青藤房价比较高，入住人群没有什么场所消费，基本上外流到朝北大悦城、蓝色港湾。所以我们希望在这个地区留住消费。我们在业态上会稍微覆盖收入高一点的家庭，能够做到让他们满足需求，让消费者觉得眼前一亮。这是目前我们在操盘过程当中获得的一些心得，跟大家共享一下。

　　主持人：刚才高总说的，给我们大致描绘了一幅图画，说了很多金隅嘉业的一些务实做法，给周边老百姓提供一些什么，其实从大方面的讲，也真的给整个东坝区域商业格局带来一些引领。谢谢。

　　从另外一个角度，零售品牌角度，如何看待这个区域的优越势。我们请北京华联集团运营总监 裘浩给我们讲讲。

北京华联集团运营总监 裘浩

　　裘浩：我们希望东坝商圈未来建设得越来越好，朝阳北路、朝阳路等发展差不多。既然我们与金隅达成了合作，我们就希望东坝地区发展越来越好。

　　对东坝这个大社区的规划来讲，跟同样作为大型社区的望京来比，我们希望能做出来一点特色。同样的，从品牌角度来讲，也需要特色，如果没有特色品牌，是很难把顾客吸引来的。东坝区域对于商圈来讲还是很好的商圈，最后就是看这些规划、设计、招商、停车场等设施能不能适应更多的人，这些工作必须一次性做好，后面再补是很难的。

　　我们希望东坝这一块别做成一个睡城，我们在天通苑、通州、回龙观都有项目，在几个睡城里也不太好受，除了周六日，白天几乎店里人很少，员工、商户效率会很低。这是我们不想看到的一点。

　　主持人：裘总有很多顾虑，当然这些顾虑肯定也是金隅这边重点考虑的因素。

　　那么，接下来我们有请睿意德的高级董事王玉珂先生，从作为商业地产商与零售品牌商之间的方案解决者的角度，为我们谈一谈，对东坝商圈的看法，以及金隅嘉品Mall在这个区域所面临的机遇和挑战。

　　核心提示：王玉珂：整个东坝商圈用两个字可以概括就是“升级”。金隅嘉品Mall是填补了东坝商业的空白。现在东坝商圈商业缺乏，主要以居民住宅为主。金隅嘉品Mall在建成之初的三年内可能处在“阵痛期”，但是随着消费习惯的不断改变，未来将迎来很大的发展机遇。像华润五彩城、世纪金源、永旺等商业项目就是典型的案例。

睿意德高级董事 王玉珂

　　王玉珂：裘总的担心，我很熟悉，作为边缘性项目都有这种声音。做“万象新天”项目，我是顾问，也是这样开会，很多行业专家，讨论这个项目今后怎么样，好多人说这个项目不能做，但是后来也开起来了。但是我想做商业要看到发展的前景和机会的存在，我们做商业，是在做两三年以后的事情，不是做今天的事情。

　　我们之前在上地做过项目，就是华润五彩城，没有道路，没有地铁，没有高速公路，路网都没有，现在开起来，反馈过来的信息对我来说很欣慰。那个时候担心，究竟要不要百货，不要百货是否活不了，还担心18万平米的面积装不满，而现在不仅能够装满，而且装的非常理想。我们看商业，要多看这个事情发展的机会和存在。

　　比如，北京西边的世纪金源，当初很多人很担心的，但是现在水平提升上去了，客流很多。前期会面临镇痛期，大家都在一个平衡过程。人是商业里最核心的，如果有了人，人的消费习性需要改变，这个改变过程当中就是镇痛期，镇痛期过了，所有改变都是随之而来。

　　所以对于整个东坝商圈而言，我们现在可以用两个字概括，就是“升级”。东坝区域跟之前天通苑、回龙观截然不同，这两个区域以居住为导向，把北京的经济适用房以及收入水平相对略低的人群聚集在一起。东坝除了居住以外，还聚集了金融产业、商贸、第四使馆区、商务功能，形成了很好的内生循环功能。

　　东坝现在发展还没有那么快，但是金隅嘉品Mall在做的事情正是填补一个空白，同时也在对东坝区域的消费做一个引领。比如上清地区的永旺国际商城，早期是一个乡村，很多快销品牌都不愿意去，而现在都进驻了，这就是改变了人的消费习惯，起到了引领的作用。我们再看万科，万科项目很多是在郊区，早期确实没有商业，购房者很辛苦，买一瓶酱油来回打车要一百多块钱，酱油才三四块钱，消费成本很高。城市规模庞大，导致人群有新的更新、升级，原有的人不在了，新的人群消费方面还没有落地，到别的地方消费，因此需要有人提供这样的场所。现在金隅嘉业在东坝就是在做这样的事情，而且在东坝已经有这样一群人存在，会客厅也好或者生活助手也好，金隅嘉品Mall在这个地方就将承载这样一个使命。

　　我们不光是追求快，而且追求精致、有活力的产品。金隅嘉品Mall这个项目，包括筹备建、规划和招商这些过程，我们睿意德全程有参与，规划和设计方面，确实花了很大的心血。金隅嘉品Mall这个项目非常有亮点，虽然单纯看面积不大，但空间丰富度很好，空间外延感很强，内部空间延伸到外部空间。我们当时有一个理念，希望能够在很多平台里，实现内部跟外界发生更多互动，把人们开放的社交功能散发出来，真正实现会客厅的概念。对于我们的产品、周边居民来说，这是非常有价值的一点。

　　从整体机会点和未来发展，我是很看好这个产品的。从机会方面，像高总说的一样，项目填补了区域空白，面临一个很好的成长空间和发展机会。未来随着人群的不断入住，随着新的商务氛围形成，这个区域将是非常有活力的。这是我对整个项目的理解。

赢商网北京站主编 王培培

　　主持人：好的，谢谢王总。下面我们进行一个交流的环节，各位嘉宾认为这个区域的商业多久能发展起来、成熟起来?

　　胡静：我觉得嘉品Mall这个项目一旦开始了，将会有很大的聚集效应。人群在这里，消费需求也在这里，其实现在就差这样一个商业项目来引爆。

　　马烈：东坝这个区域首先有很好的基础在，其次我们从中更看到了巨大的潜力。对于这么一个重要的位置，我觉得东坝的前景不用说，我们其实更多的就是把自己前三年的事做好，未来三年的事规划清楚，有了这样的准备，后面的事情都会水到渠成。

　　王玉珂：我举一个例子，我住在二环以内，早期的时候，去市区消费，去王府井、东单，因为比较近。但是现在基本上不去，而是往外走。我们为什么看到商业往外走的趋势?最核心一点就是出行方式的改变，导致了消费习惯的改变。对于东坝其实是一样的，在国外，包括在美国，很多商业都是在外面的，为什么?因为商业只有跟人结合在一起，才是有生命力、活力，东坝这个区域，居民是现实存在的，我们不仅有人，而且人的素质还在提升、增长，未来能够对项目形成很大支撑，所以这个区域短两年、慢三年，就会形成一个消费习惯，区域消费者一提到购物消费，就会去金隅嘉品Mall看一看。

　　主持人：基础有了，人群有了，那么缺乏的正是这样一个商业项目，而且是一个能够做出特色的、引领东坝区域的商业项目。

　　好的，看来大家今天都非常有收获。对于东坝的未来以及金隅商业的前景，相信今天我们在这里的探讨，都会为那些现在已经和未来准备将要在东坝发力的无论是地产商、还是零售商、甚至是准备置业的普通居民消费者，提供有益的借鉴和参考。好的，今天我们的《每周下午茶》就到此为止，感谢大家的参与，谢谢。