华夏幸福上半年净赚23亿 “园区+地产”模式贡献显著

　　日前华夏幸福公布中期业绩，其上半年净赚23亿元，这一中考成绩接近万科的一半。值得一提的是，万科上半年销售额突破千亿元，营业收入为409.6亿元，实现的净利润是48.1亿元；而华夏幸福上半年的销售额为242.13亿元，营业收入为113.82亿元，实现的净利润却是23.1亿元。

　　对此，有业内人士认为，传统地产开发企业由于拿地成本日益攀升，严重侵蚀房企的盈利空间，而华夏幸福“地产+园区”的经营模式让其受益。随着下半年推盘量的增加，华夏幸福完成500亿元的年度销售目标可期，预计公司有可能成为少数超额完成年度任务的房企。

　　上半年净赚23亿元

　　8月18日晚间，华夏幸福发布2014年半年度报告，2014 年1月份至6月份，公司共完成销售额242.13亿元，比2013年同期增长52.2%。据显示，公司上半年营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。

　　此外，作为产业新城运营商，华夏幸福的园区业务方面比重有所增加。在113.82亿元的营业收入中，按园区业务和地产开发业务划分，园区收入占到公司收入的半数以上，贡献的利润占公司利润的七成以上。据华夏幸福透露，2014年上半年，公司旗下产业新城新增签约入园企业36家，新增签约投资额211.8亿元，而去年同期新增入园企业28家，新增签约投资额102.4亿元，签约投资总额和单体投资规模都明显提高。

　　业务布局扩张加速

　　值得注意的是，与传统房地产企业模式不同，华夏幸福产业新城模式的核心在于对城市价值的引导和创造，即通过产业兴盛提高区域土地价值和人口导入速度。华夏幸福后续多层次的城市业务提升了公司项目的溢价增值空间，成为抵抗行业周期的犀利武器。

　　据记者了解，2014年上半年，华夏幸福的业务布局加速，公司提出了“三年建一百个产业园”的产业园扩张计划。据其中报显示，公司上半年拓展了南京溧水、北京房山张坊、河北保定和河北任丘等产业新城项目。

　　事实上，华夏幸福确实搭上了新型城镇化的快车。有业内人士向记者表示，在新型城镇化的发展和投融资体制的深化改革的背景下，中国将逐渐迎来“新产城时代”，产业与城市的融合度更高，这对在产业地产开发之路上走在前列的企业来说，市场空间更大。

　　对此，华夏幸福表示，公司会尝试利用自己的招商能力和运营园区的经验，与各类产业资本采取更广泛创新的合作模式，进行模式输出和项目并购的积极举措，继续坚持产业新城业务模式。

　　双赢模式：园区运营+地产开发

　　华夏幸福基业董事长王文学，历任廊坊市工商联副主席、廊坊市政协常委、河北省第八届青年联合会委员、第十一届河北省人大代表等职，拥有良好的政府人脉关系，因此深谙政商通力、做事助力的道理。因此，园区+地产的运营模式被华夏幸福基业运用自如。这种双轨并行、平衡加速的运营模式，从开发企业角度看，可以保证拿地的成本把控，和园区的正常、快速开业和运作；从地方政府方面说，随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府可以零成本零投入地实现财政收入和区域GDP 的双重提升，还能解决很大一部分就业问题，完美地契合他们的政治诉求。因此，华夏幸福基业2002年开始运作固安工业园区，2007年潮白河工业园区签约，2008年怀来生态新城紧随签约，到2011年，新拓展工业园区已达7家。“园区+地产”模式的可行性和可复制力显然很强。

　　在园区运营方面，华夏幸福基业通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，全权接管园区开发的所有事宜：从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，直到后期的综合服务。基建和土地整理资金投入大，每平方公里约需4—5亿元，主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60%，基础设施建设占40%，占用周期较长，一般需公司垫资1—2年，项目建成后由政府按建设成本及事先确定的利润率支付工程款。目前来看，公司旗下的几大园区都已度过了最初的重资本投入期，进入现金流平衡的回收期。

　　土地开发上，则采用BT模式，与政府按110%结算；招商引资，提供产业服务，当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到40-50%，净利率在25%左右。

　　招商引资方面，华夏幸福基业下设一个专业化招商中心，拥有500余人的团队，建立起庞大的客户关系管理，运用各种先进化手段进行园区招商。公司现有的3个园区目前为止共签约438 家企业，签约投资额共489 亿元，实际落地投资额逐年增加。

　　四方共建：环城开发特定创新产品

　　在地产开发方面，公司未来的战略目标是以“孔雀城”为品牌，从事人口密集型城市周边生活经济圈内的住宅产品开发，以环境优越的郊区新兴小城镇住宅作未来房地产业务的主要特色和竞争优势。此外，公司还打算进行新产品研发，针对养老社区、青年公寓、商务酒店、镇区商业等产品展开房地产业务的整体开发体系，开发符合特定群体需求的创新型产品。

　　公司董事会和管理层认为，在国际经济的缓慢复苏和国内增速放缓的形势下，公司必须审时度势，力争成为“产业升级与城市发展的引领者”。坚持现有产业务模式，以产业促进、城市建设、城市运营三大有机板块持续打造产业新城核心产品，辅助地产开发，与区域政府、企业和居民四方共建持续健康发展的区域。