王颖林:深耕细作社区商业 首开商业地产预计两年后上市

　　（赢商网北京站记者报道）近几年来，社区商业逐渐兴起，而北京首开商业地产有限公司副总经理王颖林在社区商业上摸爬滚打了十六年，从临街的商铺做起到现在已经渐渐成型的商业模式。

　　王颖林表示，社区商业其实我们身边待挖掘的金矿，对商业地产团队从规划、招商、运营上也需要很高的专业性。未来首开将深耕细作社区商业地产领域，并且预计2016-2017年在商业地产板块港股上市。

北京首开商业地产有限公司副总经理王颖林

　　社区商业是金矿 遍布整个城市

　　近年来，北上广等一线城市纷纷跨入购物中心时代，二三线城市也紧追其后，追求“大而全”商业模式，开始面临面积过剩、同质化严重的局面。而“小而美”的社区商业异军突起，被指为商业地产的蓝海，众多的开发商也开始将触角伸向社区商业。

　　“前些年开发商都在追求规模效应、地标性建筑，但其实真正的金矿就在身边。”王颖林认为，如果整个城市综合体是人体的五脏六腑，社区商业就是人体最大的器官皮肤、最长的器官毛细血管，串联起整个城市的商业。

　　在国外发达国家，社区商业能占到全国零售总额的40%-50%，在中国还是远远达不到的。对于开发商和品牌商家来说，这都是一座待挖掘的金矿。需要商业地产从业人在社区商业上努力耕耘，专业化的操作、规划、招商运营。

　　虽然很多开发商察觉社区商业的重要性，但是时下shopping mall还是商业项目主流，王颖林认为，“shopping mall受电商冲击较大，若如在遇上经济大环境不好，无疑是雪上加霜。同时，它运营成本高，对于后期的招商、管理也需要更高的技巧。”而且现在shopping mall和大型城市综合体明显面积过剩。

　　据资料统计，目前全国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015年，这一数字将达到3.6亿平方米，2016年以后则突破至4.3亿平方米。

　　与shopping mall相比社区商业的具有很明显的优势，王颖林介绍，第一，客户黏性强，重复消费率高，更多是体验性业态，很多人把社区商业比喻成抵御电商的利器；第二，对于商户来说展示效果好，很多都是24小时营业；第三，可达性强，很多都在小区的路边上。第四，易于管理和运营。

　　与shopping malll的主力店有所不同，社区商业的主力店可能是一家学校等早教类，或者是一家医院。王颖林形象的说道，“有的社区紧挨学校，那教育类的业态可以增加，每天放学后儿童教育是没问题的。如果挨着医院，可以配置大量医疗资源，比如说诊所、医药、医疗器械、中医按摩、康复训练。在三里屯的首开铂郡就是很好的试点，附近居民都是社会精英人士。他的目的性消费强，缺失高端定制性服务业态。我们提供最好的红酒、花、服装定制、形象设计、餐饮、高端旅游、银行等等。”

　　在租金上，社区商业也有所不同。社区商业得租金稳定，每年可能3-5%涨幅，不会像shopping malll那样突然出现暴涨30%-50%的情况。王颖林比喻如果说龟兔赛跑，shopping mall是兔子，社区商业就像勤勤恳恳、一步一步走的乌龟。社区商业的经营风险明显也要小于shopping mall、大型综合体。

　　以前的社区商业辐射面积可能在半径500米左右，现在王颖林提出的一个概念，辐射面积增加到2公里，避免周一到周五商户没有“生意”。王颖林表示，其实社区商业和区域商业有时候是互相覆盖的，在新加坡有很多的社区mall,在日本也有很多的社区中心，它其实承担的整体功能不单单是商业的功能，还有市民召集的功能，像托老所、市民关怀中心、学龄前儿童教育等社区服务性。

　　与此同时，社区商业也面临社巨大的问题与挑战。早期社区商业多被开发商卖掉，根本不管后期规划、定位、运营。并且以社区底商、临街的街铺为主，业态只有杂货店、餐厅、市场等。还面临着规模小，租金低，品牌良莠不齐、鱼龙混杂等问题。

　　随着发展，业态上增加了便利店、美容美发、早教、干洗等。而现在又出现了特色餐饮、电影院、咖啡店、艺术创意、金融银行等更加注重消费者的生活和购物体验的业态。

　　不管未来业态是否还会增加，王颖林觉得，每一个社区商业都面对不同的居民，有不同的邻居，最重要的是你要知道他们需要什么。

　　进军多板块 商业地产预计2016-2017年上市

　　2001年，首开股份在上海证交所挂牌上市。王颖林透露，2016-2017年，首开商业地产希望港股上市，所以我们也是在不停的收购项目，不停的在资产包里装资产。

　　早在2011年首开商业地产上市的打算就已经初现端倪。首开集团董事长刘希模曾表示，未来会加重商业地产的发展力度，打造首开自己的商业地产平台。如果发展起来，在未来还有将商业地产拆分上市的打算。

　　首开璞瑅、首城国际中心、首开常青藤、首开铂郡的商业街，都是近期首开在做的社区商业。同时，在回龙观F03、大兴新机场、扬州也有商业项目。近期首开将专注于社区商业，王颖林也在努力在社区商业领域做最好的。

　　未来首开将进军多个领域，王颖林还进一步透露其他业务。现在还会输出轻资产管理，对外承接项目，像中石油旗下的不动产会交由首开打理。虽然还是会有轻资产管理输出，但是我们更倾向于商业项目自持，未来会资本市场、IPO上去寻找退出的机会。

　　下一步首开可能会参与到北京市前门东区的改造。预计会引进现代的品牌，古色古香的四合院与现代感十足的品牌形成很强的冲突感。今后，前门将不完全依靠外来旅游人群，要加入零售的商家，把北京文化的因素、体验业态、创意等的因素加进去，甚至也会加入猎奇的心里。

　　同时，首开自营的两个餐饮品牌潮州茶餐厅潮馨阁、咖啡品牌织荆鸟，今年年内也会有实体店开业。