麦哲森牛永旺：进军实体商业 将在昆明布局三大品牌

　　　 （赢商网云南站报道）麦哲森商业地产机构从2006年创立至今，已经走过了整整8个年头，在这八年中，麦哲森的业务遍及深圳、长沙、杭州、无锡、成都、青岛、昆明等国内多个大中城市。作为一家商业代理公司，麦哲森的业务领域涉及到了立项、前期调查研究、定位、商业设计、招商、销售代理、商业物业整租以及后期运营管理等商业地产项目开发的方方面面。

　　然而在经过了八年的发展之后，作为一家比较成熟的商业代理公司，麦哲森开始从一个代理服务机构，踏上了转型为一个资产的投资者和整合者的角色，甚至于转型为一个品牌运营商。在这样的转型背后，麦哲森究竟看到了怎样的市场变化？转型后的麦哲森又将会有怎样的发展战略？对此，麦哲森商业地产机构总经理牛永旺接受了赢商网独家专访，分享了他和麦哲森所理解的第三方商业代理公司的发展之路。

麦哲森商业地产机构总经理牛永旺

　　转型是企业做大做强的必由之路

　　随着近几年来商业地产的兴起，像麦哲森这样的第三方代理机构也逐渐增多，对于那些没有商业地产开发经验的房企而言，无论是从项目规划、定位还是招商，寻找第三方代理机构，确实能够解决自身专业性不足的问题。然而在牛永旺看来，商业代理甚至都难以成为一个行业，多年的发展实践中，他和他的团队逐渐认识到，商业代理机构自身有很大的局限性。

　　“目前，商业代理公司都还很不成熟，在这个领域我们还看不到一家能够做到规模非常庞大，有条件上市的公司。”牛永旺认为，第三方代理公司自身的局限性，决定了光靠在这个领域的发展，要做大做强非常困难，因此，麦哲森近年来已经开始探索自身的转型之路。

　　牛永旺认为，转型是大势所趋。首先从资本层面来看，他认为商业地产开发商不会把资产交给第三方运作。而从经营管理的角度看，大型的商业地产开发商也不会依赖于第三方机构，而都偏重于用自己的经营管理团队，目前的市场情况也很好的证明了这一点，并且很多有志于在商业地产领域有长远发展的企业，也在不断的培养自己的商业管理人才。最后从国家宏观政策的角度看，这个领域也没有明显的利好。

　　“未来第三方代理机构存在的意义究竟有多大，我们认为前景并不乐观。”牛永旺告诉记者，一个事实是，现在商业代理公司大部分的市场都集中在区域性开发商，和中小开发商身上，这就已经很能说明问题。

　　“我们的转型既是一脉相承，也是重新起步。一脉相承是因为麦哲森整体思维里面就有这一部分，重新起步是因为我们重新审视和看待了过去我们所做的工作，从而找到下一步的方向。”牛永旺表示，以前做第三方代理的时候，基本不承担什么风险，这对于公司获利和服务的提升都形成了制约，因此公司为了追求更好的发展，必然要开始探索转型。　　 

　　2012年8月，麦哲森拿下了大商汇附近一个三万平米体量物业19年的经营权，同年底就以餐饮、休闲娱乐、金融等业态为主打，完成了招商，至今已经实现了很好的效益。这是麦哲森从“帮别人经营管理”到“为自己经营管理”的第一步，而这一步迈出去后，麦哲森也跨入了一片更广阔的天空。

　　进军实体商业  将在昆明布局三大品牌

　　“实体店的经营有利于我们更好的去理解商户，了解商户关心什么，更准确的理解商场规划、经营的内涵，有助于让我们更加懂得商场经营者和商户之间利益的一致性。”牛永旺告诉记者，在转型的过程中，他们也发现了很多问题，最终决定还是要有自己的品牌，形成自己的品牌商思维。经过市场调查和不断筛选，麦哲森最终确立了自己未来五年将要发展的三大品牌。

　　麦哲森的第一个品牌将打造一个“青岛啤酒美食广场”。这个品牌主要针对刚刚开业的城市综合体项目，在项目开业开业前一两年的养商期间，为项目聚人气、热场和打造整体氛围，计划在昆明布局六到七家。牛永旺表示，这个品牌的打造一方面是依托麦哲森现有的资源优势，看到了云南夜宵市场的潜力，另一方面也看中了这个领域投入低、产出高、回报周期短的特点。

　　随着我们国家经济的发展，进入中产阶层的这些人们会越来越关注自身的健康问题，未来人们在健康上的支出将会非常庞大，这也就带来一个巨大的市场。因此麦哲森的第二个品牌把目光聚焦在了健康上，针对40到60岁，比较关心后续健康的人群，打造一个新健康品牌。与一般体检中心不同的是，麦哲森打造的新健康品牌，将更注重疾病的前端预防和筛查，以及营养和健康运动的整体建议和管理，并且提供医疗方面的专家资源，形成一个全解决方案式的私人健康管理机构。这一品牌计划在三年内拓展三到四家，单店投资三千万左右。

　　第三个品牌，麦哲森则选中了目前发展趋势很好的儿童业态，准备打造一个全新的儿童品牌，以集合店的形式，在购物中心创建一个浓缩版的迪斯尼。这一品牌计划在昆明主流的购物中心会布局5到6家，而新兴的区域型购物中心，将成为这一品牌拓展的首选。

　　据牛永旺介绍，这三个品牌目前正在筹备阶段，很快将会呈现在消费者面前，而这三个品牌的运营拓展，也将成为公司未来一个重要的业务板块。

　　商业地产机遇与挑战并存 未来看好社区商业

　　全面转型后的麦哲森，除了仍旧保留一部分前期规划方面的代理业务外，其余业务都将大范围缩减，而将主要精力放在长期租赁物业、自由物业的经营，以及三大品牌的开发拓展上。用牛永旺的话说，麦哲森的转型，其实就是在原来的基础上，往上下游产业链各延伸了一部分。

　　“从昆明市场看，商业地产领域可以说是机遇与挑战并存。”牛永旺认为，在整个市场的商业体量过快增长，同质化趋势日益严重，创新严重不足的前提下，危险是必然存在的，特别是体量过剩带来的威胁，最终将使一部分商业难以生存。但他同时认为，随着未来城镇化的结束，住宅地产趋于饱和，新的增长点必然会出现在旅游地产、养老地产、商业地产等领域，因此机遇仍然存在。

　　麦哲森下一步将通过购买或者长期租赁等方式，选取哪些交通位置相对较好，但是因为种种问题难以维系的物业，以及一些比较老旧的物业，对其进行债权和产权的重组，使得二者更统一，然后再通过物业改造，重新获取物业价值，进行深度开发经营。

　　而面对昆明目前的商业现状，麦哲森更加偏重于社区商业，所选取的物业体量，也将控制在2到3万平米左右。牛永旺认为，麦哲森要找准自己的位置，显然不能去与已经随处可见的大型综合体正面交锋，选择更为灵活，前景更好的社区型商业将是明智之举。

　　一方面电商冲击下零售业已经难续辉煌，另一方面大型商业体形成的区域级市场和市级市场商圈都太过于拥挤，社区商业的便利性加上体验性、参与性更强的业态组合，将会在未来的竞争中更具优势。

　　作为昆明率先提出转型并付诸实践的商业代理公司，牛永旺和他的团队相信，未来的方向是对的，他们也给自己制定了长远的目标，期望通过自己的努力，能够在跳出局限后，实现快速的发展，用五年的时间打造一个能够在创业板上市的麦哲森。