淄博银泰城与三线城市购物中心发展趋势吻合

　　随着一二线城市租金与人力成本攀升厉害，新开发的购物中心成本较高，由于四线城市本身消费力度和实际消费需求的局限性，进而显现出三线城市未来的市场潜力有待挖掘。

　　2013年中国增长最快的15个城市，有10个是三四线城市。随着三线城市经济的蓬勃发展，人均可支配收入的逐渐提高，城市消费者对生活要求和消费需求也越来越高。在这个背景下，三线城市的商业地产也成为开发商的抢手之地，购物中心也逐渐转向“大体量”“生活化”的主题精品发展，试图把购物中心打造成为消费者的生活中心、社交中心以及娱乐中心。

　　淄博银泰城以25万平方米的巨大体量，容纳了众多知名品牌：H&M、优衣库、La Chapelle、MJ style、图途户外集合店、白玛斯德国际奢侈品集合店、法国迪卡侬运动超市等，让当地消费者在淄博就能买到与国际时尚接轨的服装及其他业态产品。同时还进驻了真冰溜冰场、儿童体验馆、星级健身会所等娱乐品牌，让各层次、各年龄人群都能找到属于自己的休闲时光。其商业空间正逐渐融入人们的物质和精神生活，为人们提供某种归属感，提出更为理想舒适的城市购物空间。

　　一、城市化进程让三线城市蕴含巨大商机

　　随着二三线城市化进程的加快以及一二城市向三线城市的产业转移，将会使三线城市对于商业地产的需求大大增加。同时，县域经济的发展已成必然趋势，商业地产在三线城市将蕴含着巨大商机。

　　新城镇化提出“不再安排城市人口500 万以上特大城市中心城区新增建设用地”会限制一二线城市的土地供应规模，也意味着较高的前期开发成本。另一方面，随着城镇化加速推进，三四线城市基础建设的加大投入、人口的集聚将提高其商业氛围，最终为服务业营造提升空间，从而激活商业地产需求。

　　1.2014年商业新增面积超1.5亿平方米

　　2014年三线城市新开业面积超过了过去两年的总和，超过了1.5亿平方米。根据当前的市场数据来预测，三线城市在2015年、2016年分别有约2441万平方米、812万平方米新开业的商业面积，发展速度已经超过了一线城市的新开业面积，接近二线城市。如下图所示：

　　2012-2016年一二三线城市新开业面积对比（万㎡）

　　2.大量零售企业、开发商发力三线城市

　　商业高负荷的一二线城市让多数地产商、零售商退而求其次，这也让三四线城市成为购物中心开发的新蓝海。市场空白和消费潜力蕴含广阔的市场机会，地方政府也会提供优惠措施或协助招商。国内多家知名的房地产开发商也纷纷将巨资砸向三四线城市的商业地产领域，包括万科、恒大、龙湖等。还有万达明确未来两年内万达将在全国开业50座万达广场，大部分集中在像四川广元、安阳、佳木斯等三四线城市。

　　如淄博银泰城所在的城市就属于三线范畴，目前先期进驻淄博市场的有碧桂园、恒大、茂业、华润、国信、银泰等知名房企。

　　二、三线购物中心渐成生活中心和娱乐中心

　　近两年来，三线城市购物中心的体量越来越大，囊括的服务形态也越来越丰富。从最初的以餐饮和电影配比购物的简单形态，到目前，已经非常明显地指向了以社区生活休闲区域为主来吸引人气。

　　三线城市商业市场环境总体特征

　　1.客群定位更倾向家庭和时尚型消费

　　据调查，在三线城市，节奏较慢，生活比较悠闲，“聚会式消费”机会多。其次，尽管三四线城市整体消费能力不高，居民个人收入较低，但扣除买房、儿童教育等重大支出，可支配收入并不低，单体消费能力也很强，也相对更平均。三线城市因城市规模小，各种信息共享很快，消费上的“羊群效应”更加明显。

　　因此，三线城市的主流消费群还是以家庭、年轻时尚群体为主的大众消费群体，购物中心中心就将目标锁定在这个群体上面，以满足这个群体的需求来形成消费粘性。淄博银泰城就是以时尚、动感的定位来满足以家庭为主的40岁以下消费客群。

　　2.业态从购物逐渐走向社交的变化

　　购物中心越开越多，越开越大。在完成一轮跑马圈地之后，面对空置率压力，购物中心会开始资源整合。而被认为还在圈地阶段三线城市，已经悄悄地步入业态调整期。

　　3.区位从区域中心逐渐向副中心转移

　　目前来看，三线城市中心区域的商业项目占比较高，达66%。多数开发商都选择中心区作为项目开发地。但由于项目过于集中，同质化带来的竞争也迫使开发商向副中心区转移，未来两年三线城市副中心区的综合体数量会增加。例如淄博银泰城就建在淄博的北城新区，已经辐射了周边的33万人的固定社区人口。

　　4.商业空间规划逐渐注重体验感

　　当人、物及空间三者之间构成一定的活动关系时，其需求性和诉求性随之发生变化，产生商业空间环境的多元性，于是，与之相关的商业空间设计也被提到了不可忽视的高度。因此，现在三线城市购物中间汇集餐饮、娱乐、会所、零售、售楼部、银行、新型业态、大型综合商业8大类型，不再局限于以前的简单呈现空间形态的设计，更加注重商业空间的规划设计，更加注重人的体验感。

　　三、淄博银泰城符合三线城市市场需求

　　淄博市政府在未来十年的发展总体规划中确定，规划建设新城区100平方公里，为今后建设面积600平方公里以上人口超过200万的中心城区创造条件，完善次中心城区建设，其目标是实现与中心城区错位发展和功能互补。诸多的一线开发企业的进驻，就显现出对淄博市场的愿景和信心。

　　淄博银泰城的商业建筑面积25.6万平方米，是中国银泰集团在山东的首个大型商业综合体项目，汇聚购物、餐饮、娱乐、游艺、健身、商务、文化艺术等功能于一体，是淄博规模最大、业态最丰富、配套最齐全、功能最完善的一站式城市综合体。自2014年9月30日开业至假期结束，银泰城的客流量已突破百万人，未来将成为该区域的生活中心、社交中心和娱乐中心。

　辐射范围

　　目前的人流量数据

　　1.定位于40岁以下潮流客群和时尚家庭

　　建立在淄博城北新区的银泰城，以其丰富的业态和配套设施覆盖了周边3公里的80余个居住生活区和33万固定消费群。

　　淄博银泰城的定位

　　基于现在三线城市消费客群的需求越来越高，消费者除了购物需求之外，还有休闲和娱乐需求，因此淄博银泰城的业态配置与生活式购物中心中业态规划非常相似。

　　淄博银泰城的业态比例

　　在生活式购物中心，餐饮业态是占据主要位置，家具与家居饰品占据到了第二大的比例，休闲娱乐业态也占据重要位置。而淄博银泰城的餐饮、娱乐业态总占比达到38%，而家居和配套业态总占比为20%，很大程度上比较符合生活式购物中心的业态配置规律。相比而言，生活式购物中心更符合现在人休闲的生活方式，这也就是为什么生活式购物中心在世界各地都取得了很好发展的原因之一。

　　3.设有高层高和飞天梯设计

　　淄博银泰成的层高在4.2米-6米，高于其他一般的购物中心。购物中心的高空间设计让商业空间更能收放自如，提高商铺的昭示率，让消费者身在其中增添其体验感。

　　淄博银泰城高层高设计

一到三层的飞天梯

　　　　“口”字回环型动线

　　淄博银泰城有2100平方米的光景中庭，拥有总计约4620平方米的采光天井，以国际化水准、时尚简约的设计理念，营造鲁中首屈一指的阔悦购物空间及舒适的购物环境。另设有10余个采光回廊，以独具匠心的设计理念，实现景观与商业的完美切合。

　　超大光景中庭，十余采光回廊

　　淄博银泰城以自身准确的定位，环环相扣强化了购物中心的三大功能——生活、社交和娱乐，加上淄博的城市规划中明确提出“淄博银泰城所在的北部新区将会打造淄博的金融商圈、高端商务圈、产业共融圈”，而淄博银泰城作为辐射整个淄博至鲁中地区的区域型购物中心，未来将是升级城市商业的繁华之地。